打折冲量、利润微薄，中建方程旗下北京国贤府陷销售数据注水质疑

界面新闻记者 | 王婷婷

即便拥有“国贤府”成熟IP，北京这幅曾两度流拍的地块项目，中建方程还是只能选择降价走量，即便项目利润已经非常有限。

4月11日，位于北京丰台河西张郭庄的中建·方程国贤府迎来开盘，当日开发商发布“‘罄’幸有你，下一座国贤府见”的销售海报，476套房源首开劲销406套，接近清盘。

几天后，中建·方程国贤府再公布数据，2026年4月13日-4月19日，中建·方程国贤府以222套网签套数、2.1万平方米网签面积、9.59亿元网签金额的成绩，登顶北京新房市场套数、面积、金额三冠王。

但项目热度走高的同时，市场争议随之发酵，舆论评价呈现明显分化。首先被质疑的就是销售数据：官宣热销406套，而截至4月21日下午，实际网签仅222套，两者差距显著。

界面新闻查询数据显示，截至4月24日下午，中建·方程国贤府（网签备案名：金阙华院）已签约236套房源，已签约面积22327.37平方米（准许销售面积45071.61平方米），成交均价约4.55万元/平方米。开盘不足半月，网签比例过半。

界面新闻截图自北京市住房和城乡建设委员会官网。

北京某央企开发商人士告诉界面新闻，“从今年新开盘项目看，400套房源左右认购，半个月签约200多套，属于开盘转签约的正常水平。”

合硕机构首席分析师郭毅在接受界面新闻采访时表示，“当前项目网签节奏，在北京新房市场中已属于较快水平。现阶段购房群体普遍存在观望情绪，购房者完成认购后，从缴纳认购金到正式网签，往往会经历一段犹豫周期。同时，置换客群还会受二手房出售进度制约，进一步拉长网签流程。”

这个楼市“小阳春”，北京有两座“国贤府”同台竞技。据界面新闻了解，3月29日，位于北京昌平歇甲湾的中建国贤府PARK正式开盘，根据项目官宣，首开热销467套，业绩同样亮眼。

界面新闻查询该项目网签数据显示，截至4月24日下午，中建国贤府PARK（备案名：贤岸湾庭）已签约套数324套，网签比例近70%，成交均价约5.512万元/平方米。

“国贤府”是中建智地在北京楼市颇有影响力的产品线。

不过，这两座“国贤府”虽同属中建系、共享同一产品IP，但背后的开发主体与股权结构差异明显。

其中，中建国贤府PARK的品牌与开发主体更具一致性。该地块于去年10月28日，由中建智地联合未来科学城置业以26.012亿元底价拿得，中建智地持股比例70%。

反观中建·方程国贤府，项目由中建方程主导，中建智地仅持股7%，更多是提供产品IP支持。

相较而言，中建智地自2019年起持续深耕北京市场，七年间落地20余个项目，区域布局相对完善。而中建方程在北京打造的住宅项目数量稀少，且大多集中于远郊板块，市场开发经验与板块布局均存在明显差距。

据界面新闻了解，中建方程成立于2014年，是中建直属的二级子公司，与八大局平级，早期聚焦城市综合开发与城镇建设，住宅地产仅为辅助业务。2020至2022年间，中建方程曾通过独立拿地、联合开发等方式，先后落地门头沟、延庆等北京地块。此后，逐步淡出北京土拍市场。

长期弱化住宅赛道布局，也使得中建方程在地产业务的品牌声量上，显著弱于中建智地、中建壹品等中建系平台。面对发展差距，中建方程北京公司城市总杨洪禄也曾在内部会议明确提出，“要做大做强北京市场”。

这也意味着，打造标杆新作、突破发展局限、抢占市场主动权，成为中建方程的现实需求。

拿地是其破局的第一步。2025年12月16日，中建方程及中建智地联合体以13.54亿元竞得北京丰台地块，即今天的中建·方程国贤府，成交楼面价约2.84万元/平方米。

但这块地并不被行业看好，曾两度流拍，出让过程十分曲折。据了解，该地块首次于2024年9月组团上架，捆绑商业金融用地同步出让。2025年4月，供地规划优化调整，剥离商业地块，仅保留住宅用地单独入市，但市场反响冷淡，无人报名竞价，再度流拍。

直到2025年12月16日，地块第三次挂牌出让，顺利进入竞价环节。最终仅有中建方程、中建智地联合体参与，双方以底价摘得该宗地块。

业内分析指出，地块屡次流拍，既受前期捆绑出让、地块形态受限等因素制约，但核心问题是房企对所在板块的去化前景缺乏信心。

这或许也是中建方程选择联合中建智地合作开发的重要原因，要借力其成熟的“国贤府”产品IP快速打开市场，实现品牌突破。

除此之外，项目的盈利空间同样备受市场讨论。据业内人士测算，项目住宅部分预估货值约21.73亿元，扣除土地成本13.54亿元、工程总包成本4.19亿元、费用及税金2.93亿元后，预估净利润约1.06亿元，对应净利润率约4.9%，成本利润率约5.1%，处于行业较低水平。

也有利润可观的声音。“项目楼面价约2.84万元/平方米，项目成交均价4.55万元/平方米。依托中建自建建安成本优势，叠加财务、营销支出可控，利润空间还可以。”

中建方程依旧选择以价换量。结合当前网签均价约4.55万元/平方米来看，较5.21万元/平方米的拟售均价，整体折扣约87折，价格让利幅度显著。

业内人士向界面新闻指出，中建·方程国贤府的降价策略，既贴合市场需求，也契合企业诉求。因品牌影响力不足、项目先天条件有限，通过让利换去化、换回款，既能完成集团考核，也能借“国贤府”IP积累住宅开发经验，为深耕北京市场铺路。

中建方程加码北京楼市、加速扩张的意图已然明晰。在此之前，公司还引进原中海地产北部大区营销分管副总刁鹏，出任房地产事业总监，全面统筹总部营销体系工作。

业内称，作为中建体系内新晋发力地产的“第九子”，中建方程正尝试走出低调姿态。长期以来，中建八大工程局各自依托属地优势布局地产，旗下地产平台即行业熟知的“中建八子”，彼此独立运营、同业竞争显著。

根据中国建筑（601668.SH）最新财报数据显示，2025年，中国建筑旗下八大工程局（中建八子）中，有一半出现净利润同比下滑，整体盈利承压。即便是常年稳居体系内盈利首位的中建八局，净利润也已连续两年回落。

可以说，行业毛利普遍走低之下，中建方程逆势深耕住宅赛道，挑战不小。既要承受行业盈利压力，还要在中建系同业竞争中突围，同时补齐住宅开发与市场运营短板，在快速去化、产品品质与盈利空间之间寻求平衡。