看透楼市下半场：全球资本研判一致共识，核心城市才是资产避风港

核心结论（2026 年 4 月最新）：国际投行对中国房地产形成结构性分化判断——全国整体仍处去库存、弱复苏、拖累经济阶段；但一线城市（尤其上海、深圳）率先触底、结构性回暖，是机构一致看多的核心方向。

一、高盛（Goldman Sachs）：一线领涨，全国慢修复

• 一线核心判断：上海、深圳2026 年下半年触底；2025 年底 —2028 年底房价累计涨约 15%，核心改善盘或超 20%。
• 逻辑：香港楼市已复苏（开发商股涨 65%），上海 / 深圳基本面（人口、收入、可负担性、供给）与香港相似，将复制修复路径；租金回报率与按揭利率差缩至近十年最低；股市财富效应传导。
• 全国判断无 “快速修复”；全国房价或再跌约 10%，实际价格 2027 年才全国触底；地产对 GDP 拖累从 2024/2025 年约 - 2pct，逐年收窄但持续至 2030 年。
• 投资指向：优先布局一线城市优质住宅与稳健国企开发商

二、摩根大通（J.P. Morgan）：临近拐点，结构性修复

• 拐点判断：历经 5 年深度调整，当前逼近关键拐点触底回升的结构性修复阶段
• 三大支撑
  1. 香港复苏外溢：香港一季度成交同比 + 38%、楼价反弹超 12%，信心与资金向北上广深传导。

1. 股市财富效应：A 股反弹后居民资产增值，资金流向核心城市优质房产。
2. 可负担性提升：房价收入比回到 2016 年低位，自住需求入市意愿增强。

• 市场信号：2026 年 3 月已出现初步复苏迹象

三、摩根士丹利（Morgan Stanley）：政策托底，一线优先

• 政策视角：一线城市限购松绑、信贷宽松、税费优化组合拳见效，释放刚需与改善需求。
• 结构判断全国弱复苏、分化加剧一线率先企稳，强二线跟进，三四线持续承压。
• 投资策略：聚焦一线核心区、低库存、国企开发、改善型产品；回避高库存、弱基本面区域。

四、瑞银（UBS）：去库存为主，二手房占比提升

• 去库存周期：2026 年新房销售、新开工或继续下行；去库存加速，2027 年中库存周转或回归历史均值
• 市场结构：二手房与租赁占比持续提升，2026 年二手房成交金额或超 50%
• 长期需求：2023—2030 年城镇住宅年均潜在需求约8.4 亿㎡，较上一轮下降但结构更均衡。
• 风险提示全国性反弹尚早，重点关注库存去化、政策力度、居民信心三大变量。

五、投行共识与分歧（2026 年 4 月）

共识（一致看多）

• 结构性分化一线强、二线弱、三四线承压是主基调。
• 一线率先复苏：上海、深圳为龙头，北京、广州跟进，提前其他城市 6–24 个月
• 驱动因素：政策托底、可负担性改善、股市财富效应、香港外溢、低库存支撑。

• 全国拖累：地产对经济的拖累逐步收窄但长期存在，无 V 型反转。

分歧

• 触底时间：高盛 / 摩根大通偏乐观（2026 下半年一线触底）；瑞银偏谨慎（全国 2027 年中）。
• 反弹幅度：高盛给出一线15% 累计涨幅；其他机构多为定性 “温和修复”。
• 全国底部：高盛认为2027 年全国实际价格触底；瑞银聚焦库存去化节奏。

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