上海楼市的脆弱平衡，多少家庭困在置换路上，进退两难？

上海楼市有一个较为离谱的脆弱平衡，可能很多人都没有注意到。无论作为卖家还是买家，如果不能清晰的认识到这一点，可能就会在趋势判断中发生误判。不知道大家注意到没有，有很多专家，对于上海楼市即将触底的判断中，有一个很重要的依据，就是上海的二手挂牌量在减少。也就是房东在撤牌。但他们并未从根源上追寻房东撤牌的原因，只是表层上的理解：因为房价调整的有点多，所以房东不卖了。这当然是一个理由，但我认为这显然不是最深层的原因。写研报的专家是浅尝辄止的，因为他们并不靠预测房价吃饭。但对于我们这种搏杀在市场第一线的投资人，资产价格预测就是生命线。所以这决定了我们，相比专家必须要挖掘出更具决定意义的真相。不知道大家有没有注意到一个现象，就是上海二手挂牌量是从去年夏天，开始持续下降的，但也是从去年夏天开始，上海新房开分销的楼盘越来越多。

这两者之间有关联吗？

有的！

五年前，内中环二手次新和新房都是10万单价，甚至倒挂，所以买新房要摇号，要积分。买到就是赚到。三年多前，新房限价打开，所以新房价格上涨，二手调整，比如新房涨2万到12万，二手次新跌2万到8万，那么置换还能勉强跟上，虽然有差价4万，但毕竟房子确实变好了。然而由于二手房价格的下行和新房价格的稳定，差价越来越大。比如杨浦内中环滨江，140~150平新房可能是1700~1800w，但15~20年房龄的二手次新140~150平可能只有900w+，差价相差了近一倍。

那还置换个毛线，所以很多房东撤牌了。这里的二手房东，其实是楼市的润滑剂，他卖出自己的二手房，是增加了二手房库存，增加了挂牌量，但他同时也消耗了一套新房，增加了新房的去化。

也就是他们的置换行为如果缺席，就会导致一个明显的结果，那就是新房卖不动要开分销，而二手房则出现撤牌，库存量下降。

这正是去年夏天以来，发生在上海楼市的真实。

所以，很多专家看到的二手挂牌量的下降，其实并非是真实的下降，只是由于置换者的缺席，导致二手库存转移到了一手房，于是一手房只好通过高额佣金来开分销。

前一段时间，上海短视频平台上的一些博主和中介，闹出了沸沸扬扬的中介返佣价格大战，就很能说明这一点。那么接下来的趋势演化，就有两种可能性。第一种可能，如果买房需求很强劲，持续消化二手房库存，那么二手房库存持续降低，使得二手房价开始上涨并达到新房置换区间（比如差价30%~40%），那么可以重新激活置换链条，也就是二手房东为了置换新房，重新把房子挂出来卖，这时又会引发二手挂牌量的重新上升，达成新房市场和二手房市场的平衡。第二种可能，如果买房需求无法持续，无法推高二手房的房价，那就看开发商是否挺得住，如果挺不住降价，把价格降到二手房东可以置换的差价之内，同样也能重新激活置换链条引发二手挂牌量的上升。

因为虽然房东的房子价格降了，但他要买的新房价格也降了，差价还是可以承担的。所以他并不会因为房价降了就舍不得卖。

那么对于置换链条上的每一个人，只要是以小换大，由于支付的差价在变小，同样也不会舍不得卖。

那么，置换链条依然是通畅的，只是在这种情况，上海房价可能会面临一些新的压力，但说不定也能在这个新的价格上实现止跌回稳。

所以，到底会是上面两种情况的哪一种，我们需要跟踪两个数据，第一是我们要看需求（网签量）是否能一直持续，是否能有效的减少二手库存推升房价（根据2020年经验，房价上涨需要3万套以上的月网签量持续5~6个月以上）；第二，就看新房是否会挺不住降价，或是通过高额返佣变相降价。无论哪一种情况，都是真实的市场通过市场行为达成的新的平衡，那么对于我们来说，把握住真实的市场变化，然后做出决策就好。