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御林湾低调入市，朝阳区奶西板块新房价格重塑
今年2月7日，北京住建委官网信息显示，位于朝阳区奶西板块的御林湾项目取得预售证。社区共15栋住宅楼，批准销售1563套房源，各个楼栋的拟售均价在7.17-8.61万 /㎡之间。
项目基本信息
· 位置：朝阳区崔各庄奶西板块，来广营北路，望京云尚南侧
· 开发商：首农旗下东洲房地产（2017 年拿地，历经停工、复工、外立面调整）
· 产品：南区 12 栋高层（18-25 层，91-155㎡）、西区 3 栋洋房（6-7 层，213-220㎡），共 1563 套准现房。
· 配套：配建约 2.3 万㎡商业；距 13 号线北苑站约 2.6km、17 号线红军营站约 3km；近温榆河公园
首农御林湾项目地块出让时间为2017年，东洲房地产以24.958亿元获得朝阳区崔各庄乡来广营北路R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地土地使用权。彼时合同约定开工时间为2017年12月23日，竣工时间为2020年12月23日。
拿地后两年内项目毫无动静，至2019年项目首次动工却因安全事故停工整改。2023年重新启动复工后，又在项目报规与调规环节中多次循环。历经“一波三折”，至2025年初，再次变更的建设方案获批，首农御林湾得以快速推进。
项目在今年3月6日首次开盘，以板块内 “价格屠夫” 的姿态入市，但去化效果并不理想，这也让开发商没有对外公开开盘结果。
实际开盘折扣：南区83 折、西区85 折，折后均价约6.1-6.3 万 /㎡
主力户型价格：
o 91㎡两居：520 万起，约5.7 万 /㎡
o 125㎡三居：750 万起，约6.0 万 /㎡
o 140㎡三居：850 万起，约6.1 万 /㎡
o 155㎡四居：950 万起，约6.1 万 /㎡
o 220㎡四居洋房：1500 万起，约6.8 万 /㎡
从御林湾的开盘定价来看，项目很有诚意，但是考虑到项目规划设计较早，得房率和社区品质没办法和当下的新楼盘对比，这个诚意又要打个折扣。项目在2017 年报规，与板块内竞品存在产品代差，户型设计存在暗卫、面宽窄、得房率 低等问题，落后于当前主流改善产品。并且社区纯度不足，南区配建公租房，影响高端改善客群接受度。
从朝阳区2035规划中可以看到，奶西板块自身没有产业规划，定位是纯居住区，奶西位于望京北侧、来广营北三公里，主要承接望京的外溢居住需求。
在城市交通及配套方面，奶西板块短期内无轨道交通，距离最近的地铁站17号线清河营站约1.7公里，距离14号线来广营站约3.2公里。商业、学校配套尚不完善。而奶西的优势在于它开车到朝阳、海淀都比较方便，到望京则更加便利。
早期的奶西板块主要是安置房、保障房，2015年东洲家园入市，作为自住型保障房价格2.2万，项目2017年交房。
2022年，金茂望京樾、中建宸园入市，奶西板块可谓红极一时，两个项目的销售情况都非常好。而后望京云尚、望京国誉府入市，价格一度达到9万/㎡，奶西成为北京改善市场的热点板块。
从2024年开始，板块内高价地项目去化缓慢，价格松动；随着御林湾低价入市，2026年无新增供地，进入存量去化 + 价格战阶段，将进一步拉低板块均价。奶西板块从 “高端改善高地” 转向价格战与存量去化，性价比提升但竞争加剧。
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