房地产，“基本大法”要修改了！

4月24日，全国人大常委会法工委在介绍今年重点立法工作的时候宣布：将修改城市房地产管理法。

《城市房地产管理法》（以及《土地管理法》）是中国房地产的“根本大法”，1994年7月通过，2007年、2009年、2019年做过小幅修改或微调。此次修改可能是一次“大修”，或将对房地产市场产生深远影响。

此次修法，将主要修改什么？尚未看到官方剧透，下面是我的分析。

第一，可能收紧预售门槛，为“有序推进现房销售”铺平道路。

现行《城市房地产管理法》中11次提及了“预售”，占据了45条和46条两条内容。而住建部近年来的最新提法是：有力有序推进现房销售，做到所见即所得，从根本上防范交付风险。

此次修改可能会压缩预售的表述，明确预售资金全额监管、专款专用，并对现房销售做出规定。

第二，可能增加保障房的独立章节或系统规定。

现行《城市房地产管理法》没有专门针对“保障房”的内容，它本质上是一部规范商品房市场的基础性法律。

此次修改有可能增加保障房相关内容，明确保障性住房（配售型、租赁型）的法律地位、用地供应方式（划拨/作价出资）及管理原则。厘清政府、开发企业、保障对象在保障房建设、分配、退出中的权利义务 。

第三，土地到期续期问题，或将有更明确规定。

土地使用权到期之后怎么办？现行《城市房地产管理法》第22条的规定（需申请续期）与《民法典》第359条（住宅自动续期）存在差异。此次修法大概率会删除或修改旧条款，实现与《民法典》的衔接。

修法方向预计将区分住宅与非住宅：对住宅建设用地，在法律层面强化“自动续期”原则，并为未来“续期费用的缴纳或减免”预留法律接口；对非住宅用地，明确“依申请续期”及地上建筑物处置规则。这将从根本上消除法律适用的不确定性，有助于稳定市场长期预期。

一些自媒体的“住宅‘永久产权’或将到来”的说法，是不准确的。我国的住宅是“房屋所有权永久 + 土地使用权自动续期”，这一原则《民法典》早已确立，此次修法主要是解决操作层面的法律冲突，而非创造新权利。

第四，可能写入“项目公司制 + 主办银行制”。

房地产开发与融资监管方面，最近官方多次提及要推进“项目公司制 + 主办银行制”，这有利于隔离风险、防止集团内诸多项目的“资金池效应”。

第五，好房子、好社区、绿色住宅、装配住宅、住宅质量保障期等大概率会入法。

大概率会新增 “住宅质量与保修” 条款，明确物业服务权责、收费规范、业主自治机制等。

第六，因城施策、调控自主权可能写入。

近年来，房地产调控的基本思路是：赋予地方政府更大调控自主权，允许一城一策、灵活调整限购、限贷/税费政策，避免一刀切式的调控。这些原则有可能在此次修改的时候入法。

此外，城市更新、城中村改造、保交楼等内容，也可能会有所体现。

2009年修订的“城市房地产管理法”第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。2019年为了让集体用地入市，在这句话后面加了半句“但法律另有规定的除外”。新一轮修改中，这段表述是否会有进一步优化，有待观察。

总之，此次修法是中国房地产进入新阶段，发展模式出现重大变化的一次总结。

以前，房地产是“高杠杆、高周转” 的模式，现在正转向 “租购并举、现房销售、品质优先、风险隔离” 新模式，核心是去金融化、强民生属性、防系统性风险。