北上广深楼市暖风劲吹，到底了？摩根大通：中国楼市逼近拐点

2026年这个春天，楼市的风向确实跟去年不一样了。我们身边不少朋友已经开始关心一个问题：房价是不是真的到底了？这不是空穴来风，国家统计局3月份的数据，再加上摩根大通放出的一份重磅判断，确实给了大家重新审视楼市的理由。

3月份，一线城市新建商品住宅价格环比上涨了0.2%，上海涨了0.3%，广州涨了0.3%，深圳涨了0.2%。二手房更猛，一线城市整体环比涨了0.4%，北京领跑，涨了0.6%。广州在经历了将近三年的下跌之后，一二手房价格指数居然同时翻红。

成交量方面，3月的数据可以用＂井喷＂来形容。北京二手房网签了19886套，是15个月以来的最高值，差一点就摸到了2万套。上海更离谱，二手房成交突破3.1万套，这个数字上一次出现，还是2021年3月。深圳二手房成交5071套，环比上升116.8%。广州二手房网签10785套，环比暴涨141.38%。四个一线城市，3月份二手房全部创了阶段性新高。

拉长到整个一季度来看，上海二手房一共成交了5.8万套，同比增长1.5%。北京成交了4.3万套，同比基本持平。广州和深圳虽然没有出台什么重磅新政，但成交量也在慢慢回稳。深圳中原地产的分析人士有一个判断比较中肯——今年市场较去年下半年确实回暖了，二手房的活跃度明显提升，购房者信心在增强。但缺少利好刺激，增长幅度还是有限。

价格到底跌了多少？我们拿广州举几个真实的例子。黄埔区的黄埔中央城，2020年开盘均价大概3.2万到3.8万每平，如今成交价只剩1.6万到2.2万，差不多腰斩。品秀星樾当年开盘价3.1万到3.9万，现在成交价2.4万左右。跌到这个程度，不少刚需购房者算了一笔账：月供跟租金差不多了，买比租划算。

广州楼市研究专家邓浩志分析了这轮回暖的三个核心动力：春节后积压的刚性需求集中释放；核心区域二手房价格深度回调后，性价比变得很高；宏观政策面持续宽松，给了购房者更多信心。上海方面，2月中旬还出现过连续四天二手房零成交的＂冰冻＂局面，2月25日＂沪七条＂推出后，市场迅速升温，节奏快得超出很多人预期。

一线城市在回暖，隔壁香港的楼市更是热得发烫。2026年一季度，香港一手住宅成交达到6300宗，创2013年一手新例实施以来同期新高。更夸张的是，今年首季全港新盘录得265宗＂大手客＂入市个案，创2008年以来的同期纪录。有人一口气花一亿港元扫十套房，有人收房没多久转手就赚了110万港元。港楼的疯狂，正在向内地传递一种信号。

这种传导效应，摩根大通看得很清楚。4月22日，摩根大通驻新加坡策略师Rajiv Batra发布了一份备受关注的研判。他认为，中国长期低迷的房地产市场＂很可能已经到达转折点＂。他用了一个英文词——turning point，翻译过来就是拐点。经过五年的调整，3月份的数据让他看到了复苏的早期迹象。

摩根大通给出的逻辑也不复杂，两条主线。第一条，香港楼市的复苏正在向内地主要城市蔓延，信心在跨境传导。第二条，中国股市此前反弹带来的＂财富效应＂开始显现，投资者手里有了更多的钱，一部分开始流向房地产。楼市跟股市之间形成了一个正向循环，这个趋势被越来越多的国际机构注意到了。

摩根大通还给了一个更大胆的预判——这一轮楼市复苏将支撑中国股市表现，使其有望在2026年跑赢其他新兴市场。伦敦Eurizon SLJ Capital的资产管理经理Stephen Jen也持类似看法，他认为由于政策支持和估值偏低，中国股市年底前有望再涨10%。国际资本对中国资产的态度，正在从观望转向乐观。

国内研究机构的判断稍微谨慎一些，但方向大致一致。中指研究院的曹晶晶指出，一季度全国楼市仍处于筑底阶段，新房销售面积同比还在回落。但核心城市已经出现＂点状修复＂，特征很明显：京沪率先回暖，二手房强于新房。上海易居房地产研究院的严跃进也认为，经过充分调整后，当前二手房的性价比很高，置换链条正在逐步打通。

不过我们也得看到硬币的另一面。从全国百城数据来看，3月二手住宅均价环比仍然下跌了0.34%，同比下跌8.55%。一线城市虽然在回暖，三四线城市依然冷清。上海一季度二手房均价同比去年跌了大约15%，北京跌了9%左右，广州较2023年高点跌了27%。回暖是真的，但离＂涨回来＂还很远。

这轮回暖有几个特点值得我们留意。第一，二手房走在前面，新房还没跟上。一季度上海、北京的二手房成交占比已经超过了80%。第二，一线城市走在前面，其他城市还在磨底。第三，低总价刚需房是成交主力，北京300万以下的房源占了成交量的66%以上。买得起、住得到、性价比高，是这轮成交放量的底层逻辑。

曹晶晶也提醒了一个关键点：4月截至21日，北京、上海新房和二手房的日度成交同比都在增长，市场热度还在。但这种热度能不能持续，还需要观察。她认为二季度＂好房子＂项目入市叠加传统旺季，核心城市的成交量有望获得支撑。克而瑞研究也持类似观点——2026年二季度是确认底部、观察结构分化的关键窗口期。

这五年里房价跌了多少，多少家庭资产缩水，多少房企暴雷，我们都看在眼里。现在3月的数据和摩根大通的研判同时出来，很多人心里多了一点盼头。但我们也得清醒，＂止跌＂和＂大涨＂之间隔着十万八千里，全面回暖和价格大幅反弹短期内很难出现。对普通购房者来说，与其猜底部在哪里，不如看清自己的真实需求。这个市场确实在往好的方向走，但走到哪一步了，每个人的判断可能不一样。