上海地产商业不动产REIT正式获批！

来源：市场资讯

（来源：火星ABS研究）

2026年4月24日，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“上海地产商业不动产REIT”或“本基金”）正式获得中国证监会准予注册的批复。本基金是2025年底商业不动产REITs试点政策推出后，全国率先获批的商业不动产REIT产品之一，标志着我国公募REITs市场底层资产从基础设施拓展至商业不动产领域，实现全门类资产覆盖的关键突破，为行业创新发展奠定坚实基础。

本基金原始权益人为上海地产集团旗下世博发展集团，底层资产为鼎保大厦、鼎博大厦；运营管理机构为世博发展集团，基金管理人为汇添富基金，财务顾问为国泰海通证券，多方专业机构协同发力，为基金规范运作、稳健发展提供有力保障。

国资筑基，护航长远

作为原始权益人背后的核心支撑，上海地产集团是市属城市保障类国有独资企业，深耕城市更新主业，总资产规模近4500亿元，主体信用评级长期保持AAA级，彰显坚实国资实力与良好市场信誉。上海地产集团存量商业、办公、酒店类资产达300万平方米，广泛分布于上海核心滨江沿线、陆家嘴、世博、虹桥等重点板块。雄厚的资产储备不仅为本次REIT产品提供了优质底层资产，更为基金长期扩募及资产组合优化奠定了坚实基础。

上海地产集团高度重视公募REITs在盘活存量资产、推动高质量发展等方面的创新引领作用。2025年3月上市的上海地产租赁住房REIT（基金代码：508055）曾创下高认购倍数纪录。此次再推商业不动产REIT，进一步强化了集团资产证券化布局，推动资产运营向市场化、专业化、规模化发展，为将集团打造成为上海最重要的卓越城市更新平台注入强劲动力。

资产优质，运营专业

本基金底层资产鼎保大厦和鼎博大厦位于上海市黄浦区世博会城市最佳实践区，毗邻内环，紧邻地铁4、8号线西藏南路站，地处上海中央活动区滨江地段，区位优势突出、稀缺性显著。目前，两栋大厦均已进入成熟稳定运营期，出租率高。重要租户涵盖华东设计院、上海票据交易所等国企及国家级金融基础设施机构，租约期限长、现金流可预期，充分彰显底层资产优质属性，为基金稳定收益提供坚实支撑。

作为运营管理机构，世博发展集团长期深耕世博区域，管理经营性不动产规模超100万平方米，成功引入多家世界500强企业及央国企入驻，形成较强的运营品牌效应。凭借成熟经验与突出管理能力，世博发展集团将持续优化运营策略，提升资产价值，以专业运维为基金稳健发展保驾护航。

赋能实体，激活市场

借助商业不动产REITs这一金融工具，上海地产集团深化不动产“投融建管退”全生命周期管理，进一步推动资产运营专业化、精细化管理，促进存量资产和新增投资的良性循环，有力支持集团城市更新主业的高质量发展，切实赋能实体经济。

本基金的获批与发行，既为全国商业不动产REITs试点提供上海实践经验、助力公募REITs市场创新发展，也丰富了市场投资品类，为上海核心区域商业资产资本化提供了借鉴。本基金底层资产区位核心、租户优质、租约稳定且现金流可预期，为投资者提供了兼具稳定分红与增值潜力的投资工具，进一步拓宽资本市场投资路径、提升多层次资本市场服务质效。

目前，上海地产集团正联合各方机构，全力以赴推进本基金发行各项筹备工作。未来，随着试点工作的稳步推进，更多优质商业不动产资产将通过REITs模式实现盘活，推动形成更加丰富、更具活力的REITs市场生态，上海地产集团也将持续坚守国企担当，深化创新实践，为上海城市更新、产业升级和经济社会发展作出更大贡献。

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