京东、字节豪掷近百亿拿地，互联网大厂为何集体“买买买”？

短短两天时间，京东相继在北京、杭州落下两子，合计耗资24.2亿元，为其总部扩容与区域布局再添重要砝码。

与此同时，字节跳动也以超33亿元的价格摘下北京海淀稀缺地块，而其今年在京拿地总额突破60亿元。

一场由互联网头部企业主导的“重资产化”热潮，正在土地市场悄然上演。

超17亿摘亦庄地块，京东总部再“扩容”

4月21日，京东集团旗下的北京齐正数智科技有限公司以底价17.57亿元竞得北京亦庄新城YZ00-0303街区两宗商业金融服务业用地。该地块紧邻京东集团亦庄总部，占地面积约4.86万平方米，建筑面积约23.32万平方米。根据出让要求，地上及地下建筑需全部自持，商业部分自持40年、办公部分自持50年。亦庄官微证实，该地块将用于建设京东总部项目，这意味着京东在北京的大本营将进一步扩容。

据不完全统计，京东自2012年在公开土地市场首次拿地，截至目前，在亦庄区域至少摘得7宗地块，总成交额超过100亿元。

除了北京之外，京东也频频出现在其他城市的土地市场。就在此前一天（4月20日），京东旗下杭州京东霁纬信息技术有限公司以6.63亿元拿下杭州钱江世纪城核心区一宗商业金融用地。该地块紧邻钱塘江，与地铁6号线相邻，地上建筑面积约11.8万平方米，建筑高度100米。

尽管折合楼面价仅约5600元/平方米，但其附加条件极为严苛，包括自持、业态、营收，甚至世界500强排位等。其中，要求商业商务用房需100%整体持有，40年内不得分割登记、不得转让。这种“低地价、高自持”的出让模式，表明了地方政府对产业长期落地的核心诉求。

京东此次拿地，实际上早有铺垫。去年12月底，京东集团浙江区域中心正式启幕。此次拿下的杭州地块，计划总投资约20亿元，将整合京东零售（包括京东MALL）、物流、健康、科技等业务资源，打造集办公、科技、京东MALL等功能于一体的区域中心。业内人士称，此次摘地意味着京东浙江区域中心，迈入总部项目实质性建设阶段。

需要关注到，去年11月，京东以1.8亿元在南京摘地，将建设百亿级区域总部和万人规模研发中心；2021年，京东还在上海斥资近100亿，联合卓越集团拿下上海普陀地块……这些还仅是商业办公物业，尚不包括更大面积的物流园用地。

字节跳动“重仓”海淀，今年以来拿地超60亿

除京东外，活跃在土地市场上的还有字节跳动。3月31日，字节跳动全资子公司以33.05亿元摘得北京海淀区学院路双泉堡地块，这是一宗办公研发用地，紧邻清华、北大及百余家科研院所。

据2025年10月北京市规自委海淀分局发布的协议出让计划公示，该地块同样附带严苛的产业准入与税收门槛，要求年税收不低于6万元/平方米。产业定位包括人工智能、集成电路、互联网3.0等产业领域，以及元宇宙、脑机接口、量子信息、人形机器人等未来产业领域。

而在今年2月初，字节跳动还以28亿元底价拿下海淀区蓝景丽家收储项目地块，计划建设“抖音集团数字经济产业园”。两宗地块合计成交总额超61亿元。

近几年，随着业务的扩增，字节跳动在京的资产版图不断增加。2019年字节跳动以90亿元收购大钟寺中坤广场。2020年，字节跳动又斥资约50亿元拿下方恒时尚中心。据不完全统计，至此，结合此前收购的北京多个存量项目，字节跳动在京自有产权面积累计斥资超200亿元，物业分布在海淀学院路、北三环大钟寺等核心板块。

更多企业跟进，自持物业成“压舱石”

不止互联网大厂在买地建房，当下还有更多企业采取直接收购存量资产的方式布局重资产。

4月，“全球大模型第一股”智谱发布公告称，拟以不超过3.61亿元收购位于北京市海淀区东北旺西路的“钻石大厦”，总建筑面积约2.27万平方米。关于收购的原因，智谱表示，拟将该物业作为公司总部自用，以满足日常行政及大模型业务营运需求，预期将提升营运效率及营运稳定性，从而优化公司资产结构。目标物业的潜在价值预期将支持本公司长期战略规划，增强整体抗风险能力等。

互联网大厂及人工智能公司等企业集体转向自持物业，并非偶然。这些企业已将核心地段的不动产视为穿越周期的“压舱石”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，随着企业规模持续扩张，长期租赁带来租金不确定性，且装修改造成本逐年攀升。企业在核心城市通过自建或购置物业，可以利用固定资产的增值属性，有效对冲通胀风险。尤其是在当前利率环境和房地产市场深度调整的背景下，持有优质地段的不动产，成本处于相对低位，有利于优化企业资产负债表。

在严跃进看来，互联网大厂拿地并非孤例。近年来，北京市在产业和办公研发用地出让中普遍采用“弹性年期出让”与“监管协议”挂钩的模式，比如海淀区作为科创中心，正在推行“以产业定供地”的精准化策略。政府让渡了短期土地出让金的高溢价，但锁定了未来几十年的稳定税源和就业贡献。例如，高达6万元/平方米的税收门槛，实质上形成了对入驻企业的天然筛选机制。

互联网大厂的“买买买”，表面看是资产配置行为，深层次折射的却是土地要素市场正在发生的结构性变革。当“产业定乾坤”成为新规则，当“税收门槛”取代“土地溢价”，中国核心城市的增长逻辑，正在从房地产依赖转向产业与创新驱动。而京东、字节们的重资产化，也是这场转型中的缩影。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐