董小姐 | 结论已经非常明显了

前两天，和几个朋友聚会。

一位央企的朋友说，三四月份公司很多项目的交易量忽然开始多起来，不光在一线城市，也包括冷门的二线城市。

「市场的确在反弹。」

我转头问了另一些在地产一线的朋友。

另一位朋友说，今年一季度，二手房市场很活跃，在包含一线和强二线的十余个城市里，今年一季度，二手房交易占比第一次冲向了八成。

如果说，在没有特别厉害的政策出招之下，几个标杆城市的大阳春行情，是2026年楼市的第一个意外。

那么，在2026年第一季度，还有一件事情，更是所有地产人都没有想到的意外：

中东局势正在猛烈冲击房地产商的供应链。

过去几年，国内石材的主力来源，是来自土耳其和伊朗。中东石材占比高达35%—40%。但是，伊朗战争发生了。

今年2月底以来，石材、铜、铝成本都在快速提升，铜的市场价涨幅能到35%，石材和铝板的价格涨幅也在15%左右。

「来自中东的石材目前很多都断货了。国内奢石用量较大的高端项目，后面要考虑能否如期交付。核心原料价格的上涨，也可能让高端项目越做越亏。」一位开发商的朋友说。

动荡的地缘政治，也第一次让中国地产行业近距离地感受到了「百年未有之大变局」的冲击力，那些碎片化的一线体感，非常真实。

今年春节前，董小姐还写过一篇迪拜楼市观察。那时候，中东楼市还热气腾腾。

没想到，形势变化如此之快，让人瞠目。

回到眼前，26年的房地产市场，会发生更有趣、更波折的剧情吗？

凯恩斯说过，宏观决定了微观个体的命运。

都2026了，这时候还留在地产的朋友，大抵应该是真爱。

那么，大家平时怎么收集，并形成对市场和行业趋势的宏观认知呢？

这两天，翻了翻保利发展4月中旬刚发布的《2025—2026年不动产行业白皮书》。

这个系列从2017年开始，迄今第十年，市场上上下下，观察起起伏伏。到今天，保利俨然已经成了央企军团里一直发布年度行业白皮书最有定力的公司。

过去几年，行业大调整，一份来自评级公司的评级下调，或者一份来自瑞银或高盛的研报，寥寥数页，就足以让整个地产行业杯弓蛇影，战战兢兢。

非常不应该。

自己的饭碗，自己的命运，还是应该掌握在自己人的手里。

新鲜出炉的这份白皮书，依旧出自保利发展研究院。

作为地产一哥的智囊，它的预测和判断，不走流量为王的逻辑，少了很多危言耸听，多了更多维度的判断，颗粒度更细，而现身说法的保利，也成了白皮书里最直接的论据。

我从中找一些感兴趣的点，顺便聊聊读后感。

一、最headline的强调：房地产有显著的金融资产属性，要稳定资产价值。

今年年初，「求是」杂志对地产一槌定音，「稳定的资产价格，有助于稳定居民和企业资产负债表。」

董小姐觉得，这个一句顶一万句的金句，再怎么彩虹屁，都不足为过。毕竟2021年至今，五年了，一个偌大的地产行业以一己之力证明了那句话的严肃性：认知决定命运。

二、在白皮书里，保利派发了至少三颗定心丸，每一颗都有理有据。

第一颗，中国住房年建设规模仍存千万套级空间。对比国际经验，可以测算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万-1490万套之间。

第二颗，在「人房地钱」挂钩机制下，历经五年，房地产迎来库存再平衡。

2025年，全国300城住宅用地成交建面同比下降约14%，其中一线城市同比降23%。广州、杭州、武汉、青岛等城市的库存面积较2024年末下降10%-30%。

第三颗，运行一年的好房子战略，平地激活了很多新需求。

以保利去年的明星豪宅为例，广州玥玺湾有高达10%的成交客户，之前压根都没有置业计划，肉身证明「好供给创造新需求」。

三颗定心丸，市场还在，地产人，任重道远，还有的干。

三、顺着这个脉络，看到白皮书里一组有趣的数据：

「全国300城，成交宅地平均容积率降至2.0以下，低密地块的建筑面积占比从2020年的20%，提升至2025年的38%。」

按照这个说法，去问了问不同城市干房地产的朋友，从当地的供地节奏来看，基本佐证。

比如南京，之所以成为25年产品的卷王高地，和当地改善项目越来越多有关。

25年，南京住宅供应容积率在1.0—2.0之间的占比超过83%，低密地块总建面占比超75%。

比如广州，25年挂牌的宅地平均容积率是1.57，是2006年以来最低。

这意味什么？意味着地越卖越精贵，越卖越高端了。2026年，中国楼市可能最有趣的一个现象是，政府端上桌的土地越来越「物美价廉」了。

过去一年，目之所及，TOP10榜单上的主流房企，几乎每一家都有自己的「头号工程」项目，大多是顶豪，位置顶，价格顶，产品更顶。

其中，不少项目是房企董事长亲手在抓，高管成了最一线的「产品经理」，顶豪项目成了房企的年度封面，也成为了核心票仓。

TOP房企的竞赛，正在迅速简化为，几个代表性作品的销售之战。

四、高端改善是25年的热词，这波热度会持续到26年吗？

看法没有真相重要。

26年这轮大阳春反弹行情，刚改成了新主力。

最近看到一组内部数据：

「今年一季度，上海二手房交易中有70%低于300万，广州有85%的成交低于300万，杭州有60%低于200万，成都和西安，分别是55%和60%低于100万。」

经历大幅降价后，低总价的刚需热情上车——这是2026年从第一季度的数据缝隙里，向所有地产商发出的强烈暗示。

如此说来，今年那些提前有准备的开发商，加足马力做刚改和二次改善，做好总价控制，是不是可以吃到最多的甜头？

翻了下保利的最新年报，在保利25年和26年的新增货值里，90—144平米，总价在300到800万的刚改/改善盘，占比在55%左右，产品卡位相当成功。

五、2026投资术 = 结构性机会 + 精准深耕。

保利在白皮书中说，26年利好战略纵深型房企，因为这类公司更懂客户。

但是，「三线城市的「白菜心」地段仍有稳定需求，可以利用供应空档积极拓展。」它说。

查了下年报，25年保利新拿的项目里，也有相对冷门城市的「白菜心」。比如江门、威海、中山、兰州等。

也就是说，保利认为，在同行都在做地域大撤退，团队精简的时候，在适当的地方留点队伍，保持手感，还是很有必要的。

过去一年，董小姐写了多篇文章，来谈市场上正在出现结构性机会，而很多这样的机会，正是因为同行撤退而出现的。

六、最差的市场，逼出最好的自己。

与2024年相比，2025年的保利成绩单上出现了一个巨大的反差。虽然净利润跌幅较大，计提减值了近70亿元，但是，一个关键安全指标非常耀眼：

「保利的经营性现金流连续八年为正，2025年经营性现金流达到152亿元，是过去十年第二高的数据，仅次于2019年，连续三年资金回笼超过100%。」

更不用说，保利的新增融资成本也来到了历史最低的2.59%，堪比三十年国债。

跨越了这轮周期后发现，安全，才是与过往最奢侈的告别，更是和未来好好聊聊的筹码。

七、这张图很有态度。

看来，长沙的包租公/婆们还是相当幸福。

保利行业白皮书写到，租金回报率，已经超过无风险收益率。

接下来会发生了什么？

「2025年，全国百城房价的租金回报率约为2.4%，上海等城市部分房源可达3%左右。二手房成交回暖，“卖一买一”置换链条有效启动。部分低总价房源的租金收入已能够覆盖月供，刺激购买需求释放。例如，2025年下半年，上海总价300万以下二手房月均成交近万套，较上半年增加12%。业主售房后逐级向上改善，阶梯式购房需求向新房市场传导，为整体市场复苏奠定基础。」

这个市场传导模式，正是我们熟悉的市场步步走稳的典型轨迹。

不仅住宅，商办市场也在出现令人欣喜的恢复迹象。

保利白皮书写道，到2025年末，北京、广州、佛山等城市核心区域的部分商办项目，出租率都同比提高了20-40个百分点。

2025年底，商业不动产公募REITs试点也开始启动，保利也幸运地成为了国内A股市场首家申报商业不动产公募REITs的房企。

天降政策红利，只给有准备的人。保利的资产池子里，至少有600万平米以上的经营性商办资产，而仅仅这单公募REITs就能够为保利实现20亿的现金回收。

但是，更重要的是，通道的打开和模式的跑通，也将成为中国房地产行业另一类资产价值裂变的开始。

最后，大家都在住宅的底部震荡很久，是时候换一种新叙事了。

这也让我想起，今年以来，匠朴资本和大型险资机构多次沟通的场景，有关商场、长租公寓的收购需求，已经悄悄抬头了。

去年至今，匠朴资本一直在看住宅地块。今年以来，两家大型险资机构向我们表达了协助初筛项目的强烈意愿。

所以，我们还在看商场、长租、物流、IDC数据中心等四类资产，排名按照优先级排序。

城市范围很刚性。长租公寓聚焦于一线城市及强二线城市；商场类资产集中于北上广深，杭州、南京、武汉、成都、苏州、西安、长沙、郑州等都可考虑。

除此之外，还有两个硬需求：

一，项目合法合规，无法律纠纷；

二，资产产权清晰，产权剩余年限不低于20年，年限25年以上项目优先。

快来聊聊吧。