共有房屋分割方式争议，法院这样判！北京房地产律师深度解析

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共有房屋拍卖请求被驳回！法院：无法达成一致，不宜强制拍卖

【案情简介】

王建国和李秀英系夫妻关系，二人共育有子女七人，即原告王强、王明和被告王福、王红、王伟、王刚、王华。李秀英于2001年11月7日去世，王建国于2020年9月3日去世。

一号房屋：系王建国与李秀英的夫妻共同财产。

2021年，王强、王明起诉本案各被告至法院要求依法继承一号房屋，法院于2021年12月22日作出判决，确认一号房屋产权份额的十六分之九为被继承人王建国的遗产，其余的十六分之七房屋产权份额为被继承人李秀英的遗产。经本次法院诉讼继承后，原告王强、王明各继承取得整个房屋遗产中二百五十六分之二十五的份额；被告王华继承取得整个房屋遗产中二百五十六分之三十四的份额；被告王福、王红、王伟、王刚各继承取得整个房屋遗产中二百五十六分之四十三的份额。

2022年8月18日，本案原被告办理完毕一号房屋的不动产登记证书，其上载明王明、王强分别占一号房屋二百五十六分之二十五份额；王华占一号房屋二百五十六分之三十四的份额；王福、王红、王伟、王刚分别占一号房屋二百五十六分之四十三的份额。

【双方争议焦点】

原告王强、王明主张：

一号房屋系王建国与李秀英的夫妻共同财产，二人去世后，此房屋相应份额应当作为遗产予以继承；

法院已判决原被告按照份额继承房产，判决生效后，原告申请法院强制执行，对房产进行了变更登记；

原被告至今未对房产的价值达成一致意见，也未对房产售卖协商一致，原被告对分割后的房产均不主张权属；

依据《民法典》第303条、304条的规定，请求法院对房产进行拍卖，并对拍卖取得的价款予以分割。

被告王福辩称：

双方都是亲戚，本来就不该到法院来，可以一块商量着卖，不同意拍卖。

被告王红辩称：

不同意拍卖，一家人应该坐一块商量着把房子卖了，再分价款。

被告王伟辩称：

不同意拍卖，应该一块卖房，价款分割。

被告王刚辩称：

不同意拍卖，老人的家产孩子们继承了，大家应该配合把房子给卖了，出售的价款应该依法分配。

被告王华辩称：

不同意拍卖，兄弟姐妹应该坐一块商量。

【法院查明的关键事实】

继承判决：法院于2021年12月22日作出判决，确认一号房屋产权份额的十六分之九为被继承人王建国的遗产，其余的十六分之七房屋产权份额为被继承人李秀英的遗产。经本次法院诉讼继承后，原告王强、王明各继承取得整个房屋遗产中二百五十六分之二十五的份额；被告王华继承取得整个房屋遗产中二百五十六分之三十四的份额；被告王福、王红、王伟、王刚各继承取得整个房屋遗产中二百五十六分之四十三的份额。

不动产登记：2022年8月18日，本案原被告办理完毕一号房屋的不动产登记证书，其上载明王明、王强分别占一号房屋二百五十六分之二十五份额；王华占一号房屋二百五十六分之三十四的份额；王福、王红、王伟、王刚分别占一号房屋二百五十六分之四十三的份额。

分割方案争议：本案审理过程中，各被告均明确表示不同意拍卖一号房屋、不同意承担拍卖过程中的风险，且王强、王明不同意承担因拍卖可能为各被告所造成的损失。双方亦未能达成其他分割方案。

【法院判决结果】

驳回原告王强、王明的诉讼请求。

判决理由：

共有物分割原则：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

分割方式选择：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

不宜实物分割：本案中，因一号房屋整体性、功能性以及一号房屋面积等情况，导致其不宜进行实物分割。

不宜折价分割：在折价分割房屋时，应当考虑共有人中一人或数人是否愿意取得一号房屋所有权等。如果没有人愿意取得一号房屋所有权，或者虽同意接受房屋，但明确表示无力支付其他共有权人房屋折价款的，各共有权人又无法达成一致意见的情况下，不宜采用折价分割方式。

不宜拍卖分割：本案各被告明确表示不同意以拍卖方式分割房屋，不愿承担拍卖过程中房屋价值变动的风险，并且原告亦不同意承担拍卖可能为各被告所造成的损失，各方当事人无法就采用拍卖达成一致意见。在此情形下，实际无法采用拍卖的方式分割一号房屋，法院不宜强制对一号房屋进行拍卖。

亲情建议：本案当事人为一奶同胞，更应相互谦让、和睦相处，通过协商合理处理分歧、妥善解决房屋分割问题。

【律师提示】

本案典型意义

本案是共有房屋分割方式争议的典型案例。共有房屋的分割方式需要共有人协商确定，如果无法达成一致意见，法院不宜强制采用拍卖方式分割。同时，亲情关系在共有房屋分割中起到重要作用，当事人应当相互谦让、和睦相处。

核心法律要点

共有物分割原则

按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。

分割方式选择

共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

不宜实物分割的情形

当共有房屋具有整体性、功能性等特点时，不宜进行实物分割。本案中，因一号房屋整体性、功能性以及一号房屋面积等情况，导致其不宜进行实物分割。

不宜折价分割的情形

如果没有人愿意取得共有房屋所有权，或者虽同意接受房屋，但明确表示无力支付其他共有权人房屋折价款的，各共有权人又无法达成一致意见的情况下，不宜采用折价分割方式。

不宜拍卖分割的情形

如果各方当事人无法就采用拍卖达成一致意见，且原告不同意承担拍卖可能为各被告所造成的损失，实际无法采用拍卖的方式分割共有房屋，法院不宜强制拍卖。

亲情关系的重要性

本案当事人为一奶同胞，更应相互谦让、和睦相处，通过协商合理处理分歧、妥善解决房屋分割问题。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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