拆解三大地产央企年报

2025年房企年报季落下帷幕，保利发展、华润置地、中国海外发展三家央企的答卷放在一起看，各自交出了不同的成绩单。营收赛道上，保利是唯一的3000亿级选手，全年3081亿元，体量优势稳居三家之首，但归母净利润仅10.35亿元，同比下滑79.3%，连续五年垫底。华润置地营收2814亿元，归母净利润254亿元，多元业务贡献明显。中海则营收不足1700亿元，利润127亿元。

三家各有各的坎，但房地产开发业务的受阻是共同的。华润的经常性业务核心净利润116.5亿元，核心利润占比首次突破50%。保利和中海，仍在寻找第二增长曲线的路上。

营收：保利两连降

检验一家房企的经营韧性，光看营收规模是不够的，还得看它在行业深度调整周期能不能顶住。

2025年，保利发展营收3081.44亿元，同比下降1.13%。自2023年首次突破3000亿元达到3468.28亿元以来，保利已连续三年维持在3000亿级别，经营底盘依然扎实。但连续两年营收下滑——2024年同比下滑10.14%至3116.66亿元，2025年再降1.13%。保利方面的解释是：合并范围内房地产项目结转规模下降。

中海的处境类似。2023—2025年，营收分别为2025.24亿元、1851.54亿元及1680.89亿元，同样连续两年下滑。

就在多数房企营收普遍下滑的背景下，华润置地走出了另一条线。2025年，华润置地总营收约2814.38亿元，同比增长0.95%，是三家央企中唯一实现正增长的企业。增幅虽不算大，但这已是华润置地连续第三年营收同比增长——2023年2511.37亿元，2024年2789.05亿元，增长势头持续稳健。

保利发展下滑、华润置地增长，两家之间的营收差距正在快速缩小。2023年，保利领先华润956.91亿元；到2025年，这一差距已缩至267.06亿元。头部阵营的格局，正在悄然发生变化。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，在房地产行业深度调整周期内，保利与中海因长期依赖开发销售模式、商业体量有限，导致营收持续承压，而华润凭借开发、经营性不动产与轻资产三大业务的互补对冲，实现了连续三年营收正增长及更高的利润稳定性，差距收窄趋势将延续，行业竞争正从规模转向运营质量。

利润：华润领跑

2025年，华润置地归母净利润254.18亿元，同比微降0.45%。中海归母净利润126.91亿元，不足华润的一半。回到2021年，中海曾以77.54亿元的优势领先；2022年华润反超48.27亿元后持续领先，差距逐年拉大。

两家盈利差异与各自的发展路径有关。

华润置地构建了开发销售、经营性不动产收租、轻资产管理三大协同业务模式。2025年，其经常性业务收入432.8亿元，同比增长3.7%，占总营业额的15.4%，核心净利润贡献占比达51.8%。以购物中心为核心的经营性不动产收租业务净利润达98.7亿元，同比增长15.2%；华润万象生活核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。

中海地产则仍以高权益拿地和房地产开发为主业，业务结构相对单一。2025年权益销售额居行业第一，但毛利率已从2023年的20.32%降至15.5%。签约销售额2512.3亿元、销售面积1056万平方米，这些数字并没有有效转化为利润。商业物业业务收入72亿元，体量相对较小。

从业务结构看，华润置地的不动产收租和轻资产管理对开发业务形成互补。其开发业务毛利率降至15.5%，经营性不动产收租业务毛利率升至71.8%，万象生活毛利率增至35.5%。中海的商业运营业务体量较小，对开发业务的下滑对冲有限。

中指研究院企业研究总监刘水表示，经营性业务成为华润置地利润压舱石，经营性业务利润占比显著提升，有效对冲了开发业务毛利率下行的压力。

至于保利发展，归母净利润表现与前两者差距更为明显。2021年至2025年，保利发展归母净利润分别为273.88亿元、183.47亿元、120.67亿元、50.01亿元及10.35亿元，不仅体量上远低于华润置地和中海，而且呈直线下滑态势。2025年初，保利发展提出“重塑新保利发展、三大主业齐头并进”的战略，当年不动产经营收入51.4亿元。但横向对比华润置地和中海，这个体量仍有不小的差距。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，业务结构对房企净利润增长具有显著影响。从当前行业现状来看，若房企能实现住宅开发、经营性物业、服务业及轻资产这四大业务同步增长，其利润水平有望保持领先；若仅依赖单一业务增长，将难以与业务布局均衡的企业竞争；而若单一业务较强但其他业务严重亏损，则会拖累主业发展，降低企业抗风险能力、整体竞争力及品牌影响力。

拿地：中海千亿补仓

在商业运营和不动产经营业务还撑不起业绩的情况下，中海和保利发展选择了一个更直接的办法——增加土地储备。

2025年，保利发展拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%；中海新增土地储备总地价1186.9亿元，新增总建筑面积499万平方米；华润置地新增土地储备总地价916.6亿元，新增总计容建筑面积339万平方米。

谢逸枫表示，保利发展持续扩充土地储备，一方面是企业自身去库存与销售回款能力能够匹配投资节奏；另一方面则是企业现金流储备充裕。反观华润置地拿地节奏有所放缓，则是因为企业发展重心更多倾斜于商业持有、轻资产运营及物业服务领域；同时不排除其短期以去库存、缩减资金支出为主，以此为后续多元化业务转型蓄力。

增加土地储备是一把双刃剑：既能支撑未来销售额，也可能在行业调整期成为利润的拖累。保利和中海都选择了补仓，但保利还多了一件事要做——还旧账。

披露2025年财报的同时，保利发布了计提房地产项目减值准备的公告。全年计提减值准备约69.58亿元，其中存货跌价准备54.42亿元，长期股权投资减值准备10.15亿元，其他应收款减值准备5.01亿元。这笔计提直接减少了归母净利润约44.47亿元。若将这部分影响还原，其2025年归母净利润规模与2024年基本持平。

为何会产生如此大额的计提？保利方面点名了几个项目：佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇。以温州滨江云谷为例，该地块于2021年4月经过291轮竞价，由保利发展与招商局组成的联合体以65亿元竞得，溢价率29.97%。这个项目定位为纯大平层豪宅，在行业调整期内入市，全程去化缓慢；一期交付前去化率约70%，后期只能通过降价清理尾盘。当年抢地有多猛，如今填坑就有多疼。

谢逸枫表示，资产减值对房企而言，主要短期影响企业股价、资产价值及整体资产规模，该类负面影响并不具备长期性，多为阶段性冲击。

严跃进表示，保利发展、中海为补充开发规模仍在增加土储，但需警惕高价追高风险，保利发展2025年大额减值即警示后续利润侵蚀与扩张空间压缩；华润置地则坚持平缓拓展与项目质量管控，体现从规模导向转向效益导向的理性策略。

北京商报记者 李晗