上观时评｜小区公共收益长期为零的困局，到底该怎么解？

近日，媒体连续报道了多个小区在公共收益管理上的纠纷。从普陀区星月蓝湾C区52万元公共收益扣除“能耗”后仅剩2000元，到青浦区万科尚景苑业主对修树成本的质疑，再到多个小区公共收益长期“挂零”……这些看似孤立的个案，共同指向一个普遍困境：本该属于全体业主的公共收益，成了一笔理不清的“糊涂账”。

从表面来看，矛盾焦点在于账目不透明、使用不规范。但深究根源，也和小区物业管理中长期存在的畸形绑定有关：物业公司为小区服务的过程中，口口声声“亏本”却不撤场，业主因为“换物业难”而陷入一种被动接受的感觉中，双方在缺乏信任与契约精神的前提下各执一词，最终导致情绪对立，账目质疑演变为信任死结。

不得不说，物业公司的“糊涂账”有一定现实困境。在星月蓝湾C区，物业从52万元公共收益中扣除了51.8万元的“能耗和管理费”，理由是物业费多年未涨，需以此补贴运营成本。在不少小区，面对物业费涨价无望的现实，物业公司确实将公共收益视为弥补物业费不足的“备用金”。

与此同时，基层治理中的“好心”干预又加剧了矛盾。笔者曾遇到一个物业费每平方米8毛钱的老小区，体量不到1万平方米，物业公司一直想退出，但街道为了小区稳定，不断“做工作”挽留，甚至承诺未来周边有高价物业费小区选聘时优先考虑该公司作为“补偿”。街道的初衷是防止该小区失管，但在业主方，却有不同见解：“既然物业公司不走，就说明他们还有利可图。”于是，业主对物业的任何成本诉求都充满警惕，对公共收益的分成约定更是一概不认。这种因信息不对称造成的“信任鸿沟”，让后续所有的规则讨论都失去了基础。

在已经出现纠纷的小区，面对物业的“暗箱操作”，业主的质疑无可厚非，他们的诉求也很朴素：撇开物业费，想先要一本“明白账”。在他们看来，电梯广告、停车费等作为公共收益，理应“50%以上存入维修资金”。即便一些小区在合同中约定了按一定比例补充物业费，许多业主不知道或不愿接受《上海市住宅物业管理规定》中“有约定的从约定”条款，认为这是物业“蚕食”业主利益的表现。

值得关注的是，在业主不认可公共收益分成的小区，往往更不接受“调整物业费”，在这样的背景下，小区事实上不得不面临服务质量下降或物业公司通过其他途径“找补”的现实。公共收益，就成了最容易被盯上的“补丁”。

这些案例揭示的恶性循环如出一辙：物业费过低造成物业依赖公共收益补贴，业主质疑小区账目不清引发更多不信任，进而导致业主更不愿同意协商调整物业费，于是物业经营愈发困难。而街道基于稳定的“善意撮合”，又客观上延长了这种痛苦循环。

想要打破僵局，必须正视现实，重建信任。

首先，必须将“成本概念”摆上台面。对于物业费较低的小区，业主需要算清两笔账：维持基本服务的真实成本和公共收益的合理构成。在物业、业主双方不认可的小区，要允许物业公司有序退出。

其次，给业主大会“选择权”。街道不能为了表面的“稳定”强行撮合已无信任的“怨侣”，而应创造条件，让业主大会通过公开招投标或协议选聘，重新选聘愿意清晰约定公共收益分配、接受严格审计的物业公司。一份权责利明确的《物业服务合同》，胜过无数次事后争吵。

此外，用透明重建信任。现在几乎所有存在纠纷的小区都指向公示流于形式、审计缺失等问题。小区应当养成“花小钱保大钱”的习惯，通过引入第三方专业力量，落实对维修项目价格的审计。

小区公共收益“糊涂账”背后，是小区和物业缺乏选择自由。只有让业主大会真正“当家做主”，让物业服务回归契约，才能终结这种相互消耗。当双方都能明明白白履约、理性讨论成本时，那些关于52万元与2000元、8毛钱与“有利可图”的荒诞故事，才不会反复上演。

原标题：《上观时评｜小区公共收益长期为零的困局，到底该怎么解？》

栏目主编：简工博

本文作者：解放日报 谢飞君

题图来源：新华社