招商护盘，这块地非拿不可

文/上海进深 严明会

昨天的上海三批次土拍，徐汇长桥地块成为9家房企争夺的焦点。

经过82轮竞价，最终由招商蛇口以25%的溢价率拿下，创下今年上海土拍市场溢价率的新高。

地块成交楼面价高达8.7万/㎡，剔除3500㎡配建后，可售楼面成本约9.6万/㎡。

一举打破徐汇长桥板块的历史纪录，成为区域新“地王”。

据悉，项目未来预计打造小高层 叠加的产品形态。

同时，招商蛇口还联合中建八局以底价拿下了普陀石泉地块，一天之内连中两元，成为本场土拍的最大赢家。

徐汇长桥地块紧邻上海植物园，容积率仅1.8，限高36米，这样的低密参数在内环周边很难见到。

住宅以外，开发商需要在地块沿百色路一侧配建需配建2000平方米的综合健身馆（建成后将移交区政府），和1500平方米的净菜超市。

算上建安、配套、税费等成本，开发商保本价都要13万/㎡ 。

在这份风光背后，招商蛇口其实有着不得不拼的苦衷。

徐汇长桥地块的竞得，一方面是补充土地储备，另一个重点则在于为周边自家存量项目托市与抬轿。

1、为“海上清和玺”去化争取时间

出让地块西南方向约700米，就是招商的另一个项目：海上清和玺。

该盘在2024年11月首开，至今6次推盘累计推盘834套，现在还有222套房源在售。

其中，最近的一批次是在去年10月24日，推出161套房源，截至目前已售56套，105套待售。

项目后期去化已经显露疲态。

若此新地块被其他房企以低价竞得或打造出更具竞争力的产品，将对清和玺剩余房源的销售造成冲击。

2、为“安澜上海”项目提供价值支撑

除此之外，招商在徐汇滨江还有安澜上海待加推，此项目是与中海等三家房企合作开发的，目前已经推盘两次，后续将由中海负责营销。

这个盘同样需要“托举”。

新地块的高价成交，客观上确立了区域价值的新锚点，有助于稳定周边高端项目的价格预期。

3、抬升区域价格天花板

楼面成本高达9.6万/㎡的新地块入市在即，市场已经有信息释放：参考同区域清和玺洋房此前约12.8万元/㎡的售罄价格，预计其未来洋房售价将达到14万元/㎡以上。

招商蛇口此举相当于通过高价拿地，顺势将徐汇长桥板块的房价天花板向上推升了一个台阶。

购房者会觉得旁边新地以后要卖14万，现在清和玺12万多反而很划算。

综合来看，招商蛇口此次拿地并非孤立动作，而是其深度布局徐汇的关键一步。

土拍开始前，海上清和玺发布了一张带有“新地将拍 热望徐汇”字样的海报。

这一细节印证了招商对该地块势在必得的决心。

拿下它，既是为了保护存量项目的流速，也是为了主导区域未来的定价话语权。