老螺蛳湾搬迁雷厉风行回迁慢如蜗牛，中粮或无奈操盘隆盛府

2009年2月，昆明市做出了一项重要决定：关闭并拆迁生意红火、久负盛名的老螺蛳市场，将经营商户全部搬迁至新螺蛳湾商贸城。拆除后的老螺蛳湾片区则原址进行升级改造，建设螺蛳湾中央商务区（二级CBD）。

正在拆除的老螺蛳片区居民楼

17年前的这场搬迁可谓雷厉风行，当年2月，西山区才启动螺蛳湾商业业态升级改造暨螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设项目开发工作，到了11月，老螺蛳湾市场就已关闭，原经营商户全部整体搬迁至新址——螺蛳湾国际商贸城。

可是经营商户搬了，螺蛳湾商铺的房东却没有搬，其中拥有商铺比较多的房东比如著名的温州商人朱林敏等人，成立了螺蛳湾投资公司，参与老螺蛳湾片区的土地开发，后来的螺蛳湾中心（原大悦城）就是这么来的。

建设中的螺蛳湾中心

但还有不少零散房东，在商铺拆迁后等待原址回迁，而最开始负责建设回迁商铺的，正是螺蛳湾中心的投资方螺蛳湾投资发展公司，只不过这一等就是10多年。

老螺蛳湾回迁之所以旷日持久至今无果，是因为市场关闭虽然容易，可是随后的拆迁却进展缓慢，在老螺蛳湾市场关闭两年后，整个螺蛳湾螺蛳湾中央商务区项目涉及拆迁的房东签约率才达到82.4%，其中片区住户拆迁协议签约率才达到70%。

这就让整个项目陷入两难境地，一方面，已经拆迁的住户和商铺房东等着回迁，可是另一方面，还有不少住户没有签约没有搬迁，导致环城南路至南坝路沿线地块不能完全拆除，回迁房难以建设。早就资金紧张的螺蛳湾投资发展公司也独木难支，不得不联手碧桂园、中粮一起干。

老螺蛳湾片区的拆迁工作持续多年

直到2019年，老螺蛳湾片区回迁安置地块才算完成拆迁及土地收储工作，当年7月，老螺蛳片区有4宗共170亩土地出让，已经参与一级开发的碧桂园、中粮与螺蛳湾投资公司组成的联合体——昆明螺蛳湾国悦置地有限公司，花了40.8亿拿下全部土地，开发后来的隆盛府项目。

隆盛府项目的4宗土地均为商住混合用地，其中A1-3地块的商业开发比例高达73%，另外三宗的住宅倒是占大头，但因为所有地块的容积率都很高，最高一宗的容积率为8.98，最低的也有4.5，所以总的算下来商业开发面积仍有将近20万平米。

早就关闭的隆盛府售楼部

在老螺蛳湾片区已经建成螺蛳湾中心这个超级商业综合体后，后续地块仍要进行高强度商业开发，就是因为其中有大量回迁商户需要安置。根据当时的土地出让文件，4宗土地的上需要建设的回迁房多达26.9万平米，其中大部分是商业（包括办公用房）。不仅如此，拿地企业还要承担这四个地块的拆迁安置过渡费发放义务。

然而，貌似强大的三方联合体开发隆盛府的过程却并不顺利，在第一大股东，也是项目操盘方碧桂园债务危机爆发，项目停工前，隆盛府仅完成了一个地块（A3-1）的开发。该地块是隆盛府容积率最低（4.5）的地块，住宅占比也最高（87%），所以碧桂园首先启动开发，并定位高端住宅，策略就是通过销售住宅实现快速回款。

隆盛府尚未开发的地块

可是人算不如天算，随着房地产市场行情变化以及碧桂园自身的危机，隆盛府连第一个地块都磕磕绊绊，后续三个地块根本无力开发，等着安置的回迁商户再度希望落空，而且更加雪上加霜的是，由于碧桂园资金跟不上，合作方螺蛳湾投资公司更是早就负债累累，拆迁户连回迁过渡安置费也领不到了。

隆盛府有三个股东，第一大股东碧桂园持股40%，螺蛳湾投资公司和中粮（大悦城控股）各持股30%，既然碧桂园和螺蛳湾投资公司都已经指望不上，建设回迁房的唯一希望就只剩中粮了。最近云南房网接到消息，经过有关部门争取，股东方之间的协商，中粮很可能将接替碧桂园，操盘开发隆盛府。

隆盛府项目的三个股东中有两个都是经营异常状态

对于中粮来说，虽然隆盛府还有124.1亩土地未开发，但商业占比与容积率都太高，其中还有一二十万平米的回迁房，操盘的难度和风险都很大，可是中粮既然早就身陷其中，接手开发尽管无奈却也别无选择。

唯一值得安慰的是，隆盛府位置不错，未开发土地面积大，而且几乎是空地，中粮倒是可以争取调规，一方面争取商改住，另一方面降低容积率。至于按规定要承担建设的回迁商铺，当年拆迁的时候老螺蛳湾片区的商铺还算是香饽饽，如今也不太值钱，将回迁商铺改成住宅也不是不能操作。

但愿中粮好运。