亦庄瀛海，打响北京土拍回暖第一枪~

这两天，亦庄举办了一场机器人马拉松赛，成为全国热搜的焦点，今天下午，亦庄瀛海地块土拍，中建智地以13.24亿元摘得该地块，折合楼面价约2.56万元/㎡，溢价率约8.7%。

北京楼市回暖，终于传导到了土地市场，这是去年太阳宫土拍后，北京第一个没有托底，拍出溢价的项目。

瀛海地块，开拍前就已经吸引了全北京实力最强的5家房企报名，尤其是金茂、招商、中建智地，这三家房企都提前发布了项目招标计划书，都对瀛海地块势在必得。

开发商如此重视瀛海地块，这也充分说明了地块的价值，但是还是要提醒大家，开发商和买房人的思路并不一致，开发商更多考虑的是算账逻辑、操盘的逻辑，而买房人更要看重自住属性和未来的增值保值能力。

所以瀛海地块有些坑，你必须要知道。

01

“底线高，好算账”是开发商抢地的根本原因。和亦庄在售的几个新房项目相比，瀛海地块有稀缺性。

对于预算500万以内的刚需客户来说，在亦庄的选筹太少了。

台湖璀璨时代目前102平米三居，仅剩少量变异户型，特价房总价460万左右，楼层有硬伤。

招商序最小91平米的三居已经售罄。

北京润府剩余600多套房源，但是100平米以内的三居也只剩98平米的边厅户型，户型很差，单价5.5万元/㎡左右。

（中建智地拿到地块后，如果参考昌平做70平米小三居起步，90多平米的三居主力户型，这样的产品规划开盘大概率售罄。

瀛海周边的配套简直是为刚需量身定制，地铁、商业、医疗、教育，都在500米范围之内，就可以满足基本生活需求。

地块东侧就是大兴瀛海医院，距离8号线瀛海站之前只有200米左右，出门就是地铁。

地块南侧，一路之隔，瀛海环宇坊吃喝玩乐一站式购物、休闲娱乐为一体的商业综合体，已经开业。

环宇坊隔壁是中海寰宇时代，体量很大的社区，共包括两个地块，周边的人气比较足。也是亦庄比较大的居住组团。

教育方面，地块西北侧是瀛海第五幼儿园，小学有瀛海镇第一中心小学、北京第八十中学红星未来学校等，教育资源一般。

周边还有瀛海公园、兴海休闲公园，饭后散步、遛娃都有地方去，并且地块西侧规划了公园，未来周边的生态环境也是比较好的。

医疗方面，3公里内左右有北京中医药大学东方医院南院区，更近的有大兴中西医结合医院，北京儿童医院亦庄院区也在建中，亦庄这几年医疗资源兑现非常好

亦庄是北京规划的产业新区，板块非常年轻，年轻人多。而且城市界面规划又新又好。

亦庄主打职住平衡，产业区、生活区规划得非常合理，在亦庄片区工作生活哪怕日常的教育医疗都非常好，基本不用跨区，非常宜居的一个组团。

再来看地块的规划情况。

瀛海地块一分为二，这次出让的是亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块，占地面积25908.189平方米，建筑面积51816.378平方米，起拍价12.18亿元，容积率2.0，控高60米，绿地率30%。

一个大地块拆分为二，明显是为了减轻房企拿地压力，01地块规划建筑面积5.18万平米，按套均90平米计算，总计大约575套房源，容积率2.0，限高60米，未来将以洋房或小高层为主。

中建智地拿下地块，未来大概率延续国贤府系列，打70多平米三居起步的小户型为主。

最后价格方面

拿地楼面价2.56万元/㎡，比北京润府便宜了快2万/㎡，所以未来瀛海地块价格上也有巨大优势。大概率售价在5万元以内，都有很大的利润空间。

瀛海项目入市，亦庄所有新房都要遭遇价格背刺。

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02

关于瀛海地块的不利因素，其实大家公认的噪音影响，我觉得不是最主要的。

最主要的是来自周边二手房的分流，以及隔壁02地块背刺风险。

南侧二地块建筑规模稍微大一点，而且有后发优势，将来在产品和价格上有背刺1地块的风险，对于瀛海地块的买房攻略，好户型价格合适，可以无脑入。如果后续没办法选到合适的房源，或者价格偏高，也可以等2地块。

当然，对于刚需购房者来说，周边的二手房价格似乎更香。

瀛海地块周边，2018~2020年，这三年，周边总计供应了不下10个限竞房项目，区域内5,000套水平，而且主力都是100平米以内的三居。

比如瀛海府89平米的三居，不比现在的户型差多少，但是二手房的单价只有4万左右，和新房差100多万，这个价差对于刚需来说，诱惑非常大。

而且周边这么大体量的限竞房，周边未来提升的空间也不大了，将来的二手房市场竞争压力会很大，对于将来有置换打算的粉丝来说，更推荐你选择河西的新房，价格高一点，但是板块规划等级更高，学区更好。

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