华夏大悦城商业REIT一季报解读：剩余租期同比降13.54% 平均租金单价增长7.23%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：一季度收入9147.76万元 年化现金流分派率3.99%

报告期内（2026年1月1日至3月31日），华夏大悦城商业REIT实现多项关键财务指标。本期收入合计9147.76万元，主要来自项目租金、物业管理费等；净利润1376.94万元；经营活动产生的现金流量净额5427.91万元。现金流分派方面，本期现金流分派率0.98%，年化现金流分派率3.99%；若按基金募集规模计算，年化现金流分派率为5.64%。

主要财务指标报告期（2026年1月1日-3月31日）本期收入91,477,636.11元本期净利润13,769,371.22元经营活动产生的现金流量净额54,279,129.37元本期现金流分派率（%）0.98年化现金流分派率（%）3.99

不动产项目运营指标：出租率同比降2.29% 剩余租期缩短13.54%

报告期末，项目可供出租面积85591.29平方米，同比增长0.56%；实际出租面积82281.99平方米，同比减少1.74%；出租率96.13%，同比下降2.29个百分点。平均租金单价389.79元/平方米/月（含增值税），同比增长7.23%。剩余租期3.00年，同比缩短13.54%；租金收缴率98.20%，同比微降0.37个百分点。

指标名称单位2026年3月末2025年3月末同比变化（%）可供出租面积平方米85,591.2985,114.710.56实际出租面积平方米82,281.9983,735.36出租率平均租金单价元/平方米/月（含增值税）7.23剩余租期3.003.47租金收缴率

注：出租率下降主要因项目品牌调改升级，一季度各月末平均出租率97.28%，仍超首发预测水平；剩余租期缩短系调整部分长租约商户以保障品牌汰换灵活性。

项目公司财务表现：营收增长8.66% EBITDA同比增9.12%

成都博悦商业管理有限公司（项目公司）报告期内实现营业收入9052.49万元，同比增长8.66%；营业成本及费用12016.33万元，同比增长3.17%；EBITDA（息税折旧摊销前利润）5379.44万元，同比增长9.12%。毛利率32.91%，同比提升4.92个百分点；息税折旧摊销前利润率59.43%，同比微升0.25个百分点。

科目名称报告期金额（元）上年同期金额（元）同比变动（%）营业收入90,524,933.8883,308,384.068.66营业成本/费用120,163,283.65116,474,485.833.17EBITDA53,794,448.8749,300,526.529.12毛利率（%）4.92（百分点）息税折旧摊销前利润率（%）0.25（百分点）

收入构成中，租金收入7681.23万元，占比84.85%，同比增长9.68%；物业管理费收入1285.33万元，占比14.20%，同比增长2.90%。成本端，物业运营成本同比增长7.24%，主要系运营管理投入增加；财务费用4923.79万元，同比增长4.73%，主要为股东借款利息支出。

投资组合情况：除ABS外100%配置货币资金 规模1585.70万元

报告期末，基金除投资基础设施资产支持证券外，剩余资产全部配置于货币资金和结算备付金，金额1585.69万元，占比100%，未持有债券、资产支持证券等其他固定收益品种。

项目金额（元）占比（%）货币资金和结算备付金合计15,856,968.89合计15,856,968.89

基金份额变动：报告期内份额总额保持10亿份不变

报告期期初及期末基金份额总额均为10亿份，期间无申购、赎回或其他份额变动情况，基金规模保持稳定。

项目份额（份）报告期期初基金份额总额1,000,000,000.00报告期期间份额变动情况报告期期末基金份额总额1,000,000,000.00

运营举措与行业展望：首店引入+节点营销拉动业绩 城西商圈迈向双核协同

重点运营举措成效显著

报告期内，成都大悦城围绕五大维度推进运营：招商优化：完成19家品牌汰换，引入「小猫来了」「潮金」等城市首店及「铜师傅」区域首店，强化潮玩定位与业态差异化。节点营销：聚焦元旦、春节等关键节点，开展「公园有好市」「公园运动生活节」等活动，带动销售额同比增长24%，客流同比增长16%，20余家品牌登顶区域销冠。会员管理：会员销售额达2.1亿元，同比增长10%；新增至尊卡会员超500人，通过权益焕新提升高价值客群粘性。物业升级：完成15台消防水炮更换及室外总坪沉降整改，优化屋顶花境场景，提升安全保障与顾客体验。

行业走势展望

管理人指出，成都城西商圈正从武侯单一核心转向武侯+青羊双核协同发展。青羊新城板块青羊大悦城启动建设、华润置地拿地，未来将形成头部房企主导、「大悦系+万象系」品牌集聚、差异化互补的格局。产城融合驱动消费升级，场景体验与首店经济将成为核心竞争力，城西商业将迈向带状竞争、多中心协同的新格局。

风险提示与投资机会

风险提示

1. 出租率波动风险：报告期出租率同比下降2.29%，虽属调改期正常波动，但需关注后续品牌招商进展及空置面积消化情况。
2. 剩余租期缩短风险：剩余租期同比减少13.54%至3年，短期虽提升品牌调整灵活性，但长期或增加续租谈判压力，需警惕未来租金收入稳定性。
3. 区域竞争加剧风险：青羊新城新项目落地将分流部分客群，项目需持续强化差异化优势以应对竞争。

投资机会

1. 运营效率提升红利：一季度销售额、客流双增长，平均租金单价提升7.23%，显示精细化运营成效显著，有望持续释放现金流。
2. 首店经济与场景体验优势：项目已形成首店集聚效应，「公园式商业」定位独特，在城西商圈升级中具备先发优势。
3. 现金流分派稳定：年化现金流分派率3.99%（按市值）、5.64%（按募集规模），符合REITs稳定分红特征，为长期投资者提供现金回报支撑。

管理人合规运作与费用收取

报告期内，基金管理人计提管理费124.88万元，资产支持证券管理人管理费31.22万元，托管费7.80万元，运营管理机构基础管理费1535.60万元，各项费用收取符合基金合同及相关协议约定，已从净利润及可供分配金额中扣减。管理人严格遵守法律法规，未发生损害持有人利益的行为。

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