华夏杭州和达高科产园REIT季报解读：租金单价同比降22.22% 公寓租金收缴率激增119%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：净利润亏损119.69万元 经营现金流942.63万元

报告期内（2026年1月1日至3月31日），华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏和达高科REIT”）主要财务指标呈现“收入正增长、净利润亏损”的特点。合并报表层面，本期收入1981.29万元，本期净利润-119.69万元，本期经营活动产生的现金流量净额942.63万元。现金流分派率1.17%，年化现金流分派率4.74%。

项目金额（元）本期收入19,812,941.70本期净利润-1,196,910.84本期经营活动产生的现金流量净额9,426,320.15本期现金流分派率（%）1.17年化现金流分派率（%）4.74

注：本期收入为合并利润表中营业收入、利息收入等多项收入总和；现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。

基金份额变动：存续期内份额保持稳定 无申赎变动

报告期内，华夏和达高科REIT份额总额未发生变化。报告期期初及期末基金份额总额均为5亿份，期间无新增申购或赎回，基金规模保持稳定。该基金为契约型封闭式基金，存续期限42年，自2022年12月16日合同生效起计算。

项目单位：份报告期期初不动产基金份额总额500,000,000.00报告期期间不动产基金份额变动情况报告期期末不动产基金份额总额500,000,000.00

不动产项目运营：整体出租率微降1.25% 孵化器租金单价下滑超22%

整体运营指标：出租面积减少1.26% 租金收缴率显著提升

报告期末，基金持有和达药谷一期、孵化器两个产业园区项目，可供出租面积合计20.13万平方米，与上年同期持平；实际出租面积15.38万平方米，同比减少1.26%；整体出租率76.39%，同比下降1.25个百分点。

租金单价水平同比下滑明显，报告期内算术平均值为1.21元/平方米/天，上年同期1.40元，同比下降13.57%。报告期末剩余租期1.38年，同比增加10.40%；租金收缴率73.32%，同比大幅提升42.90个百分点，主要因运营管理机构加强回款力度与流动性支持，但该变动不具备可持续性。

指标名称本期上年同期同比（%）报告期末可供出租面积（平方米）201,311.79201,311.79报告期末实际出租面积（平方米）153,780.50155,740.76报告期末出租率（%）报告期内租金单价水平（元/平方米/天）1.211.40报告期末剩余租期（年）1.381.25报告期末租金收缴率（%）

和达药谷一期：研发办公出租率稳定 配套公寓收缴率激增119%

研发办公及配套商业部分：可供出租面积7.22万平方米，实际出租面积6.60万平方米，出租率91.50%（66037.08/72174.48），同比微增0.54%；租金单价1.30元/平方米/天，同比下降5.11%；剩余租期1.35年，同比增加17.39%；租金收缴率88.15%，同比大幅提升79.60个百分点，本期实收租金753.80万元。

配套公寓部分：可供出租面积1.17万平方米，实际出租面积1.07万平方米，出租率90.97%，同比下降4.54个百分点；租金单价1.31元/平方米/天，同比下降5.07%；剩余租期0.49年，同比减少10.91%；租金收缴率97.45%，同比激增119.28个百分点，本期实收租金149.13万元。两子项目租户结构以生物医药类（89.90%）和非自然人（69.60%）为主。

孵化器项目：出租率65.65% 租金单价同比降22.22%

孵化器项目可供出租面积11.74万平方米，实际出租面积7.71万平方米，出租率65.65%，同比下降2.29个百分点；租金单价1.12元/平方米/天，同比大幅下降22.22%，主要因出租率阶段性筑底回升过程中招商策略调整；剩余租期1.54年，同比增加6.94%；租金收缴率50.90%，同比下降6.12个百分点。

报告期内，孵化器项目部分整层房屋完成精装修并对外招商，主要针对500-1000平方米租户。2026年起项目所在大创小镇核心区无新增竞品入市，市场压力有望缓解。租户结构以信息科技类（38.14%）、生物医药类（29.03%）为主，前五名租户租金收入占比19.33%。

项目公司财务：孵化器营收降19.46% 税金及附加增222.80%

和达药谷一期公司：营收降12.43% 财务费用减少7.73%

和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司本期营业收入1899.02万元，同比下降12.43%，其中租金收入843.73万元（占比89.09%），同比降3.80%；物业管理费收入103.37万元（占比10.91%），同比降5.65%。营业成本/费用1155.84万元，同比降6.38%，主要因财务费用减少7.73%至625.17万元。EBITDA 1230.26万元，同比降20.46%。

期末总资产11.24亿元，同比降0.06%；总负债12.32亿元，同比增0.76%，主要系其他应付款（含应付股东借款等）4349.48万元，同比降0.36%。

孵化器公司：租金收入降23.83% 税金及附加激增222.80%

杭州市高科技企业孵化器有限公司本期营业收入951.92万元，同比降19.46%，其中租金收入763.20万元（占比80.17%），同比降23.83%；物业管理费收入140.64万元（占比14.77%），同比增4.63%；其他收入9.77万元（占比1.03%），同比增64.37%（主要为广告位等零星收入，不具可持续性）。

营业成本/费用1827.91万元，同比降8.54%，但税金及附加218.16万元，同比激增222.80%，主要因上年同期享受房产税和土地使用税减免约140.71万元，本期无此项减免。毛利率8.79%，同比下降6.77个百分点。

投资组合：100%配置货币资金 无其他金融资产投资

报告期末，华夏和达高科REIT除持有基础设施资产支持证券外，剩余基金资产全部投资于货币资金和结算备付金，金额597.18万元，占比100%，无债券、资产支持证券等其他固定收益投资，也无买入返售金融资产。

项目金额（元）占比（%）货币资金和结算备付金合计5,971,801.85固定收益投资买入返售金融资产

风险与机会提示：租金单价下滑需警惕 整层招商或成业绩增长点

风险提示：

1. 租金单价持续下滑压力：孵化器项目租金单价同比降22.22%，和达药谷一期各子项目租金单价亦同比下降5%-13%，若后续出租率回升不及预期，可能进一步影响收入水平。
2. 租金收缴率增长不可持续：报告期内整体租金收缴率提升42.90%，主要依赖运营管理机构短期回款力度加强，后续需关注常态化回款能力。
3. 成本端压力：孵化器项目税金及附加因政策变化激增222.80%，未来税收政策变动可能对利润产生不确定性影响。

投资机会：

1. 孵化器项目招商改善：整层空置面积归整及精装修完成后，有利于吸引中大型租户，叠加区域竞品减少，出租率有望持续回升。
2. 现金流稳定性：本期经营活动现金流净额942.63万元，年化现金流分派率4.74%，为收益分配提供基础，若后续运营指标改善，分派能力或增强。

基金管理人表示，将持续关注项目经营指标，优化招商策略，努力提升资产运营效率。投资者需密切关注租金水平、出租率及成本变动等核心指标，审慎评估投资风险。

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