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在北京土拍底价成交成了开年以来的“标配”之后，一宗位于南五环外、紧邻8号线始发站的亦庄地块，打破了这种沉闷的节奏。

4月21日，亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块R2二类居住用地迎来真正竞逐，共五家房企竞拍。在土拍结果出炉前，中建智地、保利发展及招商蛇口等房企均已明确表达竞拍意向，提前对地块发出了招标公告。经过多轮竞拍后，地块最终以13.24亿元的价格由中建智地竞得，溢价率为8.7%。

然而，该地块后续开发要面对多个问题，西侧需代建4.1公顷公园，隐性成本不菲；后续5.65万平方米的南地块待出让，或需统筹报规，拉长整体开发周期，此外还有噪音问题待解。

这场北京开年首宗溢价成交的宅地，或成为楼市回温的重要风向标。

一场“未拍先热”的土拍

亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块（下称“1401-1地块”）土地开发程度为七通一平，用地性质为R2二类居住用地。用地规模约2.59公顷，地上建筑面积约5.18万平方米，容积率为2.0，建筑控高60米，起始总价12.18亿元。

图源：北京市规划和自然委员会

该地块在预申请阶段便与众不同。其自3月12日上架“用地预申请”后，仅经过四天的时间便迅速挂牌“转正”，并于4月7日开始挂牌竞价。更值得注意的是，在正式拍卖落槌之前，多家房企已提前以“先招后拍”模式提前“锁定”该地块。

其中，4月13日，中建智地率先行动，在北京市公共资源综合交易系统正式发布1401-1地块设计招标公告，涵盖方案设计、初步设计、施工图设计全流程，估算投资约19.7亿元。

仅一天后，保利发展旗下子公司也对该地块发出了施工招标公告，涉及地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程等逾10项内容，建设总规模约82725平方米，估算约6亿元。

随后，招商蛇口旗下子公司北京招泰房地产开发有限公司也以约19.81亿元的投资估算对1401-1地块发出了招标公告。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示：“中建智地、保利均提前针对该地块发布设计全流程招标公告，反映出头部房企对北京市场核心区位优质地块的强烈渴求，以及对项目确定性的高度重视。”

回望2026年开年以来的北京土拍市场，1401-1地块的这番热闹景象实属难得。2026年开年以来，北京已累计成交8宗住宅用地，全部以底价落槌，无一是真正意义上的“竞得”。

4月21号下午，该地块土拍结果出炉，共有建发房产、中国金茂、保利发展、中建智地和招商蛇口等五家房企竞拍，经过多轮线下竞拍后，1401-1地块最终以13.24亿元被中建智地竞得，折合楼面价约2.56万元/平方米。

具体到地块来看，1401-1地块位于大兴区瀛海镇，在五环至六环之间，东侧距离8号线始发站瀛海站直线距离约100米左右，8号线作为北京南北中轴线，纵贯京城，通达性极强，是名副其实的“临铁盘”。

地块四至范围为东至规划道路，南至瀛永街北侧绿地，西至瀛顺路，北至瀛安街南侧绿地。地块周边配备有瀛海公园、兴海休闲公园、中教大兴实验学校、亦庄二小等城市设施，周边交通、教育及商业配套基本齐全。

图源：北京市规划和自然委员会

从价格门槛看，周边最具参考性的次新盘中海寰宇时代，2019年入市网签均价约5.2万元/平方米，当前二手房价格约4.5万元/平方米。

此外，亦庄板块自2025年1月底以来便未有新增宅地出让，上一次板块内的购房热潮还要追溯到2019年中海寰宇时代的入市。长期断供之后，区域内的改善置换需求已有相当积累。

张凯认为：“容积率2.0，建筑限高60米，是该区域近三年内较为宽松的住宅用地指标，为打造改善型产品提供了空间。更为关键的是，该板块已近三年未有新增商品住宅用地供应，市场存量以早期的共有产权房、限竞房及尾盘为主，区域内积聚了一部分改善与置换需求，且符合时代要求的‘好房子’产品供给存在明显缺口，这些都为该项目切入市场提供了窗口期。”

不过，他同时表示：“大兴发展·亦生共悦等大体量共有产权房五年后入市可能会对该项目价格造成一定影响。”

隐形成本暗藏

若细究开发条件与隐性成本，1401-1地块的后续开发仍面临着部分问题，等待拿地者一一解答。

首先，1401-1地块并非一个独立的项目。它曾作为“1401地块”整体列入北京2025年10月第八轮拟供应商品住宅用地清单，彼时该地块用地规模约为5.4公顷。后续，该一整幅地块被一分为二，本次土拍的为北侧的1401-1地块，南侧还留有1401-2地块，用地约2.82公顷、地上建面约5.65万平方米。

两宗地块一南一北排列，中间没有道路，仅一条用地红线隔开。这意味着拿下1401-1地块房企在规划报批或需要兼顾南侧地块的楼栋排布、南北退线和日照协调。

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