告别“高冷孤岛”，构建开放式商务生态圈

当前，我国城市商办楼宇面临结构性空置与功能错配的挑战，一些写字楼招租困难、租金承压。表面看，这是宏观经济周期与供需关系波动所致；深层次看，则暴露出传统规划理念、空间供给方式与产业生态演进之间的系统性脱节。破解这一困局，迫切需要从理念转变、策略重构、空间适配、分类施策四个维度入手，推动商办楼宇从“空间孤岛”走向“活力节点”，走上高质量、内涵式发展新路径。

从“蓝图管控”到“生态治理”

长期以来，城市规划中的“用地平衡表”作为一种核心管控工具，深刻塑造了我国商办用地的供给逻辑。这一工具源于计划经济时代，其本质是面向终极结果的“蓝图式”管控：预先设定各类用地的比例与面积，再按图开发、照单验收。当城市发展从增量扩张转向存量更新，其内在缺陷便日益凸显。首先，用地平衡表缺乏对市场动态变化的响应机制。当经济周期波动、产业结构调整或远程办公兴起时，已出让的商办用地无法及时转换功能，空置与错配随之加剧。其次，过度追求“功能纯粹”的用地分区，使得大量单一功能的商务区、居住区彼此割裂。再者，在存量更新时代，许多城市仍在沿用“先算好比例、再按图开发”的惯性思维，忽视了土地使用的效益与活力。

新时期的城市规划更需要强调动态协商与效益平衡。例如，零净土地消耗理念注重建成区的再开发与功能混合，财政影响分析工具则要求评估开发项目对地方财政的长远贡献。这些思想的核心在于：规划不是一张静态的图纸，而是一个持续协商、不断调适的治理过程。从“如何分配土地”的技术、数字问题，转向如何通过土地使用创造城市活力与可持续发展的战略问题，这正是当下规划理念需要完成的关键跃迁。

因此，破解商办空置困局，不能止于短期的项目化营商服务，而须从规划源头进行系统性思考，进而优化调整规划，为楼宇更新赋能。对于已出让但未建设或未竣工的商办用地，应允许在区域功能结构评估的基础上，依法合规地调整用途、相关指标和开发时序。对于存量商办楼宇，则应建立常态化的功能评估与更新机制，变被动应对为主动适应。只有把根本性、系统性的问题搞清楚，才能形成科学性、规律性的认知，从而对症下药、标本兼治。

以“圈层”融合打破“孤岛”

传统商办项目开发往往遵循“项目思维”：拿地、建楼、招商、运营，每个环节相对独立，楼宇本身也像一个封闭的“空间孤岛”，与周边社区、产业、生活网络缺乏有机联系。然而，当下及未来的城市发展逻辑已经转向“生态思维”——任何空间节点的价值，都不取决于其自身有多“高大上”，而取决于它融入区域网络的深度与广度。开放度越高的商办项目，其租金溢价、客户忠诚度、政策支持力度往往也显著更高。

构建开放式商务生态圈，核心在于推动商办楼宇融入生活圈、链接产业圈、构建服务圈。

位于居住区域的楼宇，主动融入生活圈。这些商办楼宇需要主动“放下身段”，与周边社区打成一片。在远程办公和混合办公日渐普及的背景下，传统商务区的通勤优势正在减弱，而楼宇周边的便利性、烟火气、归属感变得愈发重要。一些地处居住区周边的商办项目，完全可以主动开放底层空间，引入便利店、社区食堂、共享书房、健身驿站、托育点等社区服务功能，甚至将部分楼层改造为人才公寓或“新时代城市建设者管理者之家”。这不仅是作出贡献，更是获得赋能——楼宇融入社区后，其客群基础更加稳固，政策支持更容易落地，品牌形象也更加亲和。

位于近远郊地区的楼宇，主动链接产业圈。这些商办楼宇需要主动链接周边的产业园区、创新街区或商务集聚区。例如，在产业园区附近的商办楼宇，可以侧重孵化器、加速器、共享办公等众创功能；在交通枢纽周边的，则可以发展会议展览、商务服务、短时办公等业态。通过成圈成网，单体楼宇不再是孤立的竞争个体，而是区域产业生态中的有机节点。

位于商业商务区的楼宇，构建服务圈。在商办集聚区的核心地带，可以打造共享创新街区，引入初创企业、文化体育、教育培训、养老托育等功能，使商务区不再是“白天办公、夜晚空城”的功能孤岛。楼宇只有真正“长”在区域里，才能增强系统的黏性与韧性，实现“谁也离不开谁”的共生格局。

苏河湾世界级滨水区

以弹性空间应对迭代业态

商办楼宇的建设周期长、使用年限久。然而，产业业态、办公模式、技术手段的迭代速度持续加快，正在从根本上改变人们对“办公室”的需求。如今，商办楼宇运营能力和业态定位的适配性，比楼龄本身更关键。也就是说，一栋建筑“生不逢时”“未老先衰”，往往不是因为建得不够结实，而是因为设计之初缺乏弹性，无法适应后来的变化。这种“长寿命的建筑”与“快迭代的功能”之间的矛盾，构成了商办楼宇更新困局的深层原因。

因此，商办楼宇的空间设计需要确立一种“以确定性应对不确定性”的哲学。所谓确定性，是指建筑的主体结构、核心筒、垂直交通等硬件可以相对固定；所谓不确定性，则是指内部空间划分、功能配置、使用方式应具备灵活调整的可能。这种“活性空间”设计理念，要求建筑师和开发者从一开始就考虑多种功能混合的可能性，而不是先锁定单一用途再进行精细化匹配。

具体而言，可以从以下几个方面着力：一是提高楼层的净高和荷载标准，为未来在办公、居住、商业、轻工业等不同用途之间转换留有余地。二是在平面布局上采用大跨度结构和大空间模块，减少固定隔墙，便于后期灵活划分。三是设备系统的设计应考虑分区控制和独立计量，以便不同租户或不同功能区域能够独立运行。四是外立面与公共区域的设计应兼顾商务形象与社区亲和力，避免过于“高冷”而排斥了其他功能的植入可能。

装配式建筑和工业化建筑技术，为弹性设计提供了新的可能。与之配套的，还需要在行政审批上进行创新。对于具备“正面功能清单”中明确允许的多用途建筑，可探索在初次审批时即予以整体认定，后续在清单范围内调整功能时可豁免许可，改为备案制或告知承诺制。这样一来，建筑就能真正具备“与时俱进”的能力，而不是每次市场变化都要经历“休克式”的拆除重建。

治理需分类施策、精准滴灌

商办楼宇空置与错配的问题复杂多样，没有“一招鲜”的解决方案，需要在营商服务中坚持因地制宜、分类施策，实现精细服务、精准滴灌和精明增长。

从建设阶段看，可以区分批准而未建、开工未竣工、竣工未开业、开业即低效、低效找出路等不同类型。对于尚未建设的项目，应当在规划阶段重新评估功能定位，必要时调整用途或开发时序，避免继续制造新的错配。对于在建工程，如果市场形势已发生重大变化，应当允许缓一缓，想清楚了再推进，在结构封顶前仍有调整余地。对于已竣工但未开业的楼宇，则可以结合区域招商需求，灵活确定功能业态，不必拘泥于原定的办公或商业用途。

从区位特征看，位于商务主导区的楼宇与位于居住主导区的楼宇，其功能转换的准入条件应有所区别。在商务区，应当优先保障办公功能的基本盘，同时适度补充商业、文化、公共服务等配套；在居住区，鼓励商办楼宇向社区服务、众创空间、租赁住房等方向转换。此外，还要区分那些位于产业园附近的楼宇——它们更适合承载研发、孵化、中试等产业功能，而不是简单照搬市中心甲级写字楼的标准。

从更新方式看，“先改后招型”通过整体改造提升品质后再行招商；“先招后改”适用于整体定位需调整的楼宇，在引入锚定租户后，进行定制化改造。“外部整治型”通过立面更新、景观提升、底层开放等手段，改善楼宇形象；“内部改造型”通过室内公共区域翻新、设备系统升级、空间重新划分等方式，提升使用效率。

在分类施策的过程中，需要处理好四组关系：一是政府与市场的关系。尤其要避免以行政命令强制推动功能转换，忽视产权人和租户的意愿。二是供与求的关系。当前不少项目出现商办改酒店的热潮，应避免大规模推进后形成新的结构性错配。三是轻资产与重资产更新方式的关系。微更新与拆建更新，两者应形成梯次搭配，而非互相替代。四是积极推进与守好底线的关系。功能转换不能突破结构安全、消防安全、环保等强制性底线，也不能损害相邻权利人的合法权益。在底线之上，则应最大限度地为市场创新留出空间。

构建开放式商务生态圈，是一项涉及规划理念、空间设计、治理方式、政策工具的综合性工程。它要求我们摒弃静态的“蓝图思维”，拥抱动态的“生态思维”；要求商办楼宇放下“高冷”身段，主动融入社区、产业与生活网络；要求建筑师和开发者以弹性设计应对不确定的未来；也要求城市管理者以精准分类取代粗放施策。

（作者为上海社会科学院研究员、教授级高级规划师）

原标题：《告别“高冷孤岛”，构建开放式商务生态圈》

栏目主编：杨逸淇 文字编辑：陈瑜

来源：作者： 万勇