三本房管局他项权证，为何保不住南阳市民的 52 万？

“我手里握着三本房管局发的他项权证，跑了十年法院，胜诉后却连一分钱都没分到？”河南省南阳市的董强（化名）曾坚信“有抵押就不怕坏账”，但在经历了十年诉讼长跑后，不仅52万元本金血本无归，更因高昂的维权成本和巨大的精神压力，导致身体健康亮起红灯。

从2016年起诉至今，他经历了调解、执行、特别程序、案款分配异议之诉等多个环节，最终面临“赢了官司，输了钱”的残酷现实。

最初的“定心丸”

与所有普通的民间借贷一样。2008年12月25日、2009年6月29日，熊小芳（化名）、柯某（夫妻）因资金周转，分三次向董强借款共计52万元。

为确保债权安全，双方并未止步于一张借条。他们前往南阳市房产管理局，办理了正规的抵押登记。董强拿到了盖有公章的三本房屋他项权证（编号：084084、084085、0903001170）。

（图为三本他项权证）

“当时觉得有了这个证，心里就踏实了。”董强回忆，在当时看来，这是受法律保护的“硬凭证”，是债权的“护身符”。

正是因为手里撰着这个“定心丸”，董强又借给了熊小芳金额分别为50万与97.8万两笔钱。也同样，由于还不上本息，于2018年起诉确定了债权。这也为以后的“申请实现担保物权”诉讼败诉留下隐患。

（图为后两次债权确认民事调解书）

漫长的诉讼拉锯

然而，借款到期后，熊小芳夫妇未能如期还款。董强就此踏上了维权之路。

2016年，因借款人逾期未还，董强将对方诉至南阳市卧龙区法院。次年1月，双方达成调解，法院出具(2016)豫1303民初5172号民事调解书，确认债务属实。2018年，事情进入执行程序，法院裁定拍卖抵押房产。但因该房产此前已被另案债权人王锋（化名）先行查封（首封），董强作为轮候查封的抵押权人，处置权受限。

2019年，董强依据《民事诉讼法》申请实现担保物权，法院作出(2019)豫1303民特4号裁定，以“与抵押登记的借款本金不一致”为由，驳回了他的申请。

（图为申请实现担保物权的民事裁定书）

2023年熊小芳其他债权人起诉熊小芳后，产生了河南省南阳市卧龙区人民法院案款分配方案（2023）豫1303执恢655号，分配方案：王锋分配852220.12元，连同董强在内的其他债权人分配数额均为0元。

董强对执行分配方案不满，2024年，提起执行分配方案异议之诉，请求确认“三本084084、084085、0903001170号的他项权证合法有效，优先其他债权在抵押范围内受偿”。2024年11月11日，南阳市卧龙区人民法院做出【(2024)豫1303民初5751号】民事判决，董强“案涉房产设定的抵押权成立并合法有效”。同时，法院也认为董强诉求“本质是对行政机关颁证行为及权利凭证效力的独立确认，并非针对分配方案的争议，他项权证作为行政机关的权利推定登记凭证，一经颁发即具有推定合法有效的公示效力。”所以，“对案涉权证效力进行司法审查”超出其审理范围不予处理。

2026年3月，董强上诉至河南省南阳市中级人民法院，依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”南阳市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

令董强不解的是：“根据最高法相关司法解释，若案件无实质性争议且条件成熟，应准许拍卖；若有部分争议，可对无争议部分先行裁定。这件事情中，熊小芳并没抗辩，仅数额差异不应成为驳回全部申请的理由。这样的后果直接导致后续执行程序中，我的优先权地位。”（记者 思远）

（事件发展脉络图）

（来源：北极海新闻）

北极海新闻“拍案说法”律师观点：

辽宁青松律师事务所刘嘉欣律师认为：本案的核心争议集中在抵押权行使程序与实体权利保护的衔接问题。当事人持合法登记的他项权证，抵押权已依法设立，具备公示效力与优先受偿基础。但实践中，抵押权实现受多重因素制约：一是首封权优先处置规则，轮候查封抵押权人难以主导房产处置；二是实现担保物权特别程序被驳回，成为权利行使关键障碍；三是执行分配中，抵押权优先性未在程序中得以落实。从法律层面看，抵押权应在主债权诉讼时效内行使，登记瑕疵、金额认定差异等问题，不宜直接否定抵押权整体效力。法院对执行分配方案异议之诉的审理范围，与抵押权效力确认分属不同法律关系，需通过对应程序主张。此类案件提示，抵押权人除办理登记外，还应及时通过合法程序行使权利，关注查封顺位、程序适用等问题，避免实体权利因程序问题落空。

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