项目品质屡遭诟病 中铁置业押注高端住宅在沪“闯关”难

中经记者 郭阳琛 石英婧 上海报道

2026年4月16日，被中铁置业寄予厚望的“地王”项目——中铁云璟外滩结束认筹。

“截至4月15日下午，‘首开’的47套房源收到了40多组认筹，认筹比约为1:1。”中铁云璟外滩项目置业顾问李维（化名）告诉《中国经营报》记者，该项目此次备案均价为13.21万元/平方米，目前推出了多种优惠政策，参与认筹有1%的优惠，参与认购有1%的优惠，看完房7天内付款则有2%的优惠，开盘还有1%的优惠。最高折扣为九五折，这在上海市高端风貌住宅项目中并不多见。

号称杨浦“双子星”的中铁云璟外滩和中铁云绣外滩，是当下中铁置业促销量的“王牌”。这也是中铁置业首次在上海开发风貌住宅项目，甚至还有一定量的风貌别墅产品供应。但此前中铁·虹桥逸都、中铁·峯汇里等项目的品质问题，为其高端化探索蒙上一层阴影。

对此，记者多次致电致函中铁置业上海公司方面，截至发稿尚未收到回复。

多项目被指降标减配

今年1月，位于徐汇区田林板块的中铁·峯汇里项目迎来交付。然而在此之前，众多业主与开发商中铁置业就项目品质出现了多轮争锋。

据上海本地媒体报道，中铁·峯汇里在大门二楼空间建了3个厕所，甚至在马路上就能隔着玻璃看到厕所大门。而在此前中铁置业提供的效果图上，二楼区域看上去像是个面积很大的“会客厅”，摆放着许多沙发、座椅，这样的差别引发了业主的不满。

上述报道称，中铁·峯汇里项目大门二楼被用作物业办公室，上述3个厕所便是办公室配套。落款日期2023年7月的项目图纸显示，彼时在项目大门二楼已经规划了厕所。

“图纸上的日期在开盘时间之后，那么开发商明知这上面要建厕所，为什么在效果图上不如实呈现呢？”中铁·峯汇里业主当时发出疑问。

对此，中铁置业方面回应称，中铁·峯汇里项目整体规划及建筑设计均严格遵循政府相关规范与审批要求。小区大门二楼空间在报规报建阶段已明确作为社区配套用房使用，功能布局合法合规，旨在服务社区公共需求。根据配套用房的功能需要及建筑设计相关规范，配置相应卫生间属于必要设计，符合规定要求。

中铁·峯汇里业主的不满不止于此。有业主发文称，在对该项目进行跑盘检查时发现众多严重问题，包括室内管道预埋不规范、室内吊顶侧板和封板未涂刷三防漆、地下车库顶面批白后存在大面积渗漏痕迹、吊顶龙骨固定导致横梁结构破损、吊顶石膏封板边口破损起翘等。

记者注意到，曾经红极一时的中铁·虹桥逸都项目，给中铁置业带来的口碑下滑影响更大。该项目位于大虹桥板块，仅用4个月便“三开三罄”，揽金65.9亿元。但交付前夕因降标减配问题遭到业主集中投诉。

一名中铁·虹桥逸都业主发文称，中铁置业以板块标杆、奢侈立面、高品质宜居产品等对买家大肆宣传，但交付前发现中铁·虹桥逸都项目的单元大厅用材施工粗糙，大门构造简单敷衍，外立面大量使用弹性涂料凹凸不平且有水印。此外，还存在铁栏杆围墙简陋、露天车库存在安全隐患等30多项问题。

对此，业内人士认为，中铁置业因降标减配、虚假宣传等品质问题持续引发业主不满，暴露出企业在规模扩张与品质管控上的失衡。企业信誉受损，使得品牌公信力下滑。

克而瑞数据显示，中铁置业在2022年取得销量破百亿元的巅峰后，一路下滑至2024年的46.83亿元，排名也从20多名跌落至40名开外。2025年，中铁置业销量回升约为78亿元。

值得注意的是，无论是中铁·虹桥逸都还是中铁·峯汇里，最关键的“掌舵手”之一正是现任中铁置业上海公司总经理王伟东。2020年，王伟东调任中铁置业上海公司副总经理，之后他开始主导中铁置业进入‌上海核心区域。

高端风貌住宅“首秀”打折促销

近年来，上海高端市场走出了独立行情，中铁置业同样看上了这块“蛋糕”。2024年，中铁置业方面便明确，将“优质地段高品质产品”及“核心地段高端豪宅”作为重点突破领域。

2024年10月，王伟东曾表示，公司一直致力于城市综合开发运营，在历史文化风貌区更新方面，紧跟城市更新发展战略，在上海市风貌类城市更新项目研究上取得了一定成果，未来将继续推动上海城市更新和历史风貌保护工作取得实质性进展。

两个月后，上海市杨浦区宣布，中铁置业成为定海社区I15-01地块历史风貌保护项目的实施主体，总价14.26亿元，楼面价约7.5万元/平方米。

不到一年时间，中铁置业再次拿下历史风貌地块。2025年9月，在上海市第七批次土拍中，经过75轮竞价，中铁置业击败了华润置地、招商蛇口、中海等一众实力房企，以27.36亿元的总价拿下N090601单元I4-01地块，溢价率28.1%，楼板价92225元/平方米，一举刷新了杨浦区楼面价的纪录。

记者注意到，上述杨浦“双子星”被中铁置业给予厚望，命名为中铁云绣外滩和中铁云璟外滩，并于2026年4月初正式对外发布。“双子星”位于东外滩板块滨江南段核心风貌区，美团、抖音、B站、中国节能等高能级企业在建总部密布周边，交通便捷、配套成熟完善。

据介绍，中铁云绣外滩项目用地约1.36万平方米，建筑面积约4.8万平方米，容积率约1.4，定位为科技风貌别墅社区，共计111套房源，主要户型为170—180平方米的叠加产品，以及185—250平方米的合院产品，均为独门独院、电梯独立入户。

中铁云璟外滩项目用地约1.65万平方米，建筑面积约6.3万平方米，容积率约1.8，是100%装配式建筑标准打造的“洋房+叠墅”产品组合，主要户型为115平方米和145平方米，规划约204套房源。

2026年4月12日，中铁云璟外滩项目率先开始认筹。据李维介绍，此次“首开”共推出47套房源，认筹时间一直到4月16日中午12时为止，认筹金则为120万元。“截至4月15日下午，已经有40多组客户认筹，认筹比约为1:1。”

记者注意到，在上海风貌住宅市场，“首开”两成多的房源，交出这样的认筹比成绩难言优秀，而这还是在九五折的优惠基础上实现的。

“杨浦东外滩滨江板块风貌住宅项目的竞争尤为激烈。”上述业内人士表示，2025—2026年，共有中建壹品外滩元境、保利外滩序、招商桐安里、中铁云璟外滩等10余个低密风貌洋房或叠墅项目集中入市，容积率均为1.2—1.8、限高24米，户型集中为115—200平方米、总价为1500万—3000万元，产品定位、客群、价格带高度重合，去化分流严重。

“中铁云璟外滩项目首开均价就在保本线附近，如今九五折说明房企想要快速回笼资金。”上述业内人士分析称，杨浦东外滩正直面虹口北外滩、徐汇滨江、黄浦老西门等豪宅板块竞争，但这些成熟板块江景资源、圈层口碑更强。同时，杨浦滨江自身配套仍在兑现期，买家观望情绪浓、更看重性价比，房企必须主动让利，才能撬动改善客群入场。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：颜京宁）