60个项目，2600亿元投资！海南城市更新的“自贸港解法”

澄迈县老城镇盈滨半岛。陈标志/摄

海南的城市更新正在从政策驱动走向法治保障，为市场提供了一个长期稳定的制度预期，让企业敢于投资、愿意深耕。

中房报记者 陈标志 海南报道

现场座无虚席。

4月15日，一场备受瞩目的省级城市更新招商推介会在海口举行，来自全国各地的头部企业、金融机构齐聚一堂，共同寻找“十五五”时期海南自贸港建设的新机遇。

在本次城市更新招商推介会上，海南推出了首批60个重点项目，计划总投资约2600亿元，项目覆盖海口、三亚、儋州等重点市县。

这不仅仅是一场项目推介会，更是海南向外界要释放的强烈信号：在自贸港封关运作后的关键节点，海南的城市发展正从“增量扩张”向“存量提质”的深刻转型。

中国房地产报记者从海南省住房和城乡建设厅了解到，海南谋划“十五五”城市更新项目共计700余个，计划总投资5200亿元。

面对总投资达5200亿元的700余个“项目池”，海南如何下好这盘城市更新大棋？记者在采访中获悉，海口、三亚、儋州、澄迈等市县正逐步拼凑出一套独具海南特色的“自贸港解法”。

政策“工具包”让企业放心大胆干

海南城市更新招商推介会现场。陈标志/摄

“今天的推介会，不仅是一次项目展示，更释放了三个明确信号。”4月15日，海南省住建厅党组书记、厅长周军平在海南省城市更新招商推介会上表示。

记者了解到，上述“三个明确信号”，实际上是海南城市更新市场化的三层含义：即海南有场景、有规模、有回报，700多个项目5200亿元投资，意味着稳定的市场预期和持续的投资机会；海南欢迎各类主体平等参与，不分国企民企，一视同仁、公平竞争；海南以最大诚意优化营商环境。

“海南不仅要把企业引进来，更要让企业留得住、发展好。”周军平称。

周军平在本次招商推介会上亦敞开心扉地表示，单纯依靠财政投入远远不够，海南城市更新的核心逻辑很清晰：政府发挥引导作用，社会资本成为投资主力，市场机制激发内生动力。

这一表态，为海南城市更新的市场化路径定下了基调。

具体到海南各市县，在城市更新政策“工具包”里，海口的“加减法”模式极具代表性。

“我们的核心思路是让政府做‘减法’，给企业做‘加法’。”海口市住建局副局长林晓男告诉记者，“减法”就是审批极速化，深化工程审批改革，允许分阶段办理施工许可，如海口丁村片区实现了“拿地1小时即开工”，跑出了海口加速度。

林晓男所说的“加法”就是政策红利化，它包括两个方面——

一是在土地与规划政策灵活多变。土地价款可分期缴纳，减轻企业拿地时的资金压力；支持地下空间开发并给予地价优惠；允许存量建筑在转型期内享受5年按原用途使用的过渡期。

另外，对补建公共服务设施的，给予容积率奖励（300平方米以下不计容）；支持“肥瘦搭配、跨项目统筹”，允许不同项目捆绑实施，实现区域综合平衡。

上述这一政策创新，解决了公益性强但盈利性弱的项目落地难题。

二是财税与金融支持精准滴灌。政策鼓励金融机构推出城市更新专项贷款，并支持项目申报发行不动产投资信托基金（REITs）进行融资；依法落实相关税费优惠政策，对符合条件的更新项目给予支持，如横沟项目运用“一幅多宗”模式，为开发企业节约税款约8000万元。

在金融端，海南不仅鼓励金融机构创新专项贷款和支持REITs融资，还积极争取上级资金。2025年，海口成功入选中央财政支持示范城市，获10亿元专项资金；儋州2025年已获批中央预算内资金超9000万元、专项债6.63亿元。

海南着力构建“一部条例+一个行动方案+若干支持政策”的“1+1+N”城市更新政策体系，相关工作取得阶段性成效。这意味着，海南的城市更新正在从政策驱动走向法治保障，为市场提供了一个长期稳定的制度预期，让企业敢于投资、愿意深耕。

从“千城一面”到“各美其美”

海口。陈标志/摄

记者了解到，在统一政策框架下，海南各市县根据自身禀赋，走出了差异化的城市更新路径。

海口聚焦民生改善，跑出加速度。海口自2022年试点以来，已开工项目19个，总投资约941亿元，惠及居民约5.3万人；丁村、横沟村等片区实现了从“脏乱差”到“宜居社区”的蝶变。

海口明确提出，鼓励企业从单纯的房地产开发向“产城融合”转型，打造“好房子、好小区”。

三亚则瞄准国际旅游消费中心，激活存量价值。

三亚此次推介的六大城市更新项目，充分体现了“高端化、特色化”的定位。光明新城占据主城区稀缺滨海地块，主打快速落地；崖州记忆则深挖本土文化，融合科创与文旅，成为规模最大的文化更新项目。

三亚市相关负责人表示，城市更新是夯实国际旅游消费中心硬件基础的核心途径，通过盘活主城区存量土地、老旧建筑，导入沉浸式消费等新业态，让闲置资源重新释放价值。

海南各市县城市更新“推介官”利用有限的时间向企业、金融机构负责人推介项目。陈标志/摄

而儋州依托“港产城旅”融合，打造自贸港“样板间”。

作为海南西部重镇，儋州在本次招商推介会上精选了4个极具投资价值的标杆项目，既有文化IP，也有生态资源，充分体现“港产城文旅”融合发展理念，让城市更新更具产业逻辑。

比如洋浦千年古盐田项目依托国家级文保单位，打造世界级文旅目的地；而滨海新区、那大地区的核心净地，则实现了“拿地即开工”。洋浦港是天然深水良港，通过城市更新已整理超3600亩产业用地，保障百万吨乙烯等重大项目落地，并配套建设邻里中心、人才公寓，实现职住平衡。

作为“海澄文”经济圈的澄迈县，率先出台了《澄迈县城市更新工作总体方案》，并召开了城市更新大会，着手分步骤对金江镇、老城镇进行城市更新。

“目前，我们已经有比较成熟的项目谋划机制，围绕老旧改造、基础设施、公共服务、生态修复、历史文化保护等内容，谋划生成了第一批21个项目，总投资38亿元。”澄迈县住建局局长张运端告诉记者，接下来，他们将按照小区、社区、街区、片区等几个维度，坚持“谋划一批、储备一批、实施一批”的节奏，不断地扩展项目清单，让每个优质的项目充分支撑城市更新深入开展和见成效。

从“政府独唱”到“全民合唱”

与海口接壤的澄迈县老城镇，因基础设施不完善，被外界戏称为“海口的郊区”。陈标志/摄

城市更新不仅是物理空间的改造，更是社会治理能力的重塑。海南在这场行动中，尤为注重“民意”与“市场”的双向奔赴。

澄迈县的“开门搞更新”堪称典范。该县通过“格事通”网格群、城市更新民意码等线上形式，结合市民对话会等线下形式，广泛征求群众意见。

张运端向记者表示，民意是城市更新的思想源泉，没有群众的参与，城市更新就不接地气。这种将群众智慧赋能城市更新的做法，有效降低了项目推进的阻力。

4月9日，一场以“城市更新·青澄新语·共话澄迈”为主题的思想对话与民意倾听会，在澄迈县金江镇金湖广场启幕。活动吸引了近200名居民代表、青年骨干、社区工作者参与，实现了政策精准送达、品牌响亮发布、民意充分倾听的多元目标。

海南在城市更新中多元投资格局的构建，则体现了市场的积极性。

海南支持企业以自筹开发、股权合作、社会资本合作等多种灵活模式参与，无论是三亚的“政府引导、市场运作”，还是儋州的“政府搭台、企业唱戏、服务赋能”，其核心都是让专业的人做专业的事，让市场在资源配置中起决定性作用。

站在“十五五”开局之年，海南的城市更新已不再是一道简单的“拆建选择题”，而是一道涉及经济转型、民生改善、文化传承和制度创新的深度论述题。

这场始于4月15日推介会的城市更新大幕，才刚刚拉开。而海南独特的“自贸港解法”，或将为全国乃至全球的热带滨海城市更新提供一个值得借鉴的“海南样本”。