清华五道口研讨会丨不动产新业态资产管理趋势前瞻

导读

近日，清华五道口全球不动产金融论坛举办行业闭门研讨会，聚焦“不动产新业态的资产管理”，围绕存量时代下的资产盘活、资管转型与多层次REITs市场展开研讨。会议总结，房地产市场初现改善迹象，不动产行业向主动管理转型，全周期资管与多元合作成关键，政策需加力巩固企稳态势、推动资产证券化发展、构建不动产资管新生态。

本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办，中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光出席会议。中国证监会债券监管司闫云松，中国国际金融股份有限公司研究部执行负责人、董事总经理张宇，泰康之家助理总裁兼首席财务官张惠丰，万国数据服务有限公司投资并购总监金翔宇，京东产发相关负责人作主题分享。本次会议还邀请到华润置地、新城控股、九州产投、中信商管、长城地产、黄河实业，以及国寿投资、国寿资本、光大永明、长城财富保险、信达资本、中保投资、博枫资管、工银瑞信、建信基金、嘉实基金、中航基金、高和资本、益友天元律所、戴德梁行、世邦魏理仕等各类资产方、资金方、金融机构和专业服务机构共60余位领导及专家参会研讨。

【图为会议现场】

清华五道口全球不动产金融论坛秘书长、金融MBA教育中心主任魏晨阳主持会议并在开场发言中表示，不动产金融研究中心已形成涵盖课题研究、政策建言、闭门研讨、专题调研、专业传播的智库研究体系，在过去一年聚焦行业预期修复、城市更新、REITs市场建设等关键领域，完成多项专题研究，形成一系列高质量研究成果与政策内参，持续为行业发展提供专业支撑。立足当下不动产行业转型新阶段，他指出，不动产新业态正呈现三大深刻变革：一是新角色，空间载体向算力、康养、物流等实体新经济转型；二是新模式，由开发销售转向长期精细化运营；三是新金融，依托长期资本与REITs构建可持续金融循环。

【图为魏晨阳发言】

在主题分享环节，五位来自不同领域的专家围绕存量时代下的资产盘活、行业转型与多层次金融工具应用等核心议题，分享他们的深刻洞察。

宏观层面，专家建议应积极把握行业改善迹象，以多层次REITs探索新业态资产管理。

证监会闫云松以“多层次REITs市场的若干思考”为题，系统梳理多层次REITs市场的战略价值、发展趋势以及公私募REITs市场的关系。在存量时代大背景下，多层次REITs对盘活资产作用关键，它通过募资平台的搭建，让沉淀资产变得可交易、可定价、可持续产生现金流。展望不动产证券化发展趋势，随着物联网、区块链、AI等技术更迭，资产证券化将迈向3.0时代，“资产证券化”可能向“现金流系统证券化”演进迭代。新技术能更便利地管理运营资产的数据信息，对零散资产的现金流进行有效估值，将带动资产范围持续扩容。他认为，机构间REITs可以是资产最终的退出途径之一。权益型不动产证券化聚焦资产培育与策略配置，既可成为机制成熟、独立运行的重要市场，也可在条件成熟时向公募市场衔接转化。因此，成熟的多层次REITs市场应同时拥有公、私募两套层次，以对接市场中的不同资金与需求。

【图为闫云松发言】

中金公司张宇结合当前市场形势，就行业周期、潜在风险及企业转型分享了见解。近期房价跌幅收窄，头部城市成交量价显现积极迹象。他指出，当前房地产市场周期性下行压力主要来自库存问题，大部分城市库存及去化周期仍偏高，不过京沪二手房挂牌量有见顶回落迹象，值得进一步追逐观测。目前市场仍面临诸多干扰回稳的潜在因素，除库存高位压力外，也须警惕地方供地冲击、城市分化加剧及房价惯性趋势等风险。实现止跌回稳仍需加强预期管理，加大政策力度。展望未来，在行业深度调整与存量时代背景下，向资产管理转型已成为房企的关键方向。企业应基于自身专长深耕细分领域，培育持有型物业的建设和运营能力，利用好REITs等权益型金融工具，改善财务结构，向资产管理进阶。

【图为张宇发言】

行业层面，专家就养老不动产、数据中心、物流地产等市场关注的新业态，进行深入分享。

泰康之家张惠丰从养老产业的演进方向出发，发表了题目为“养老行业发展趋势与投资机会”的主旨演讲。他指出，我国医疗、照护与养老服务需求持续增长，然而高品质、专业化的养老服务供给仍显不足。参照美国、日本等成熟市场的发展经验，他认为，我国养老产业走向成熟，关键在于建立长期筹资机制并持续完善资本市场支持。展望未来，面对养老不动产投资回报周期较长的特点，他认为，行业正向长期资本与专业运营融合的方向演进，通过重资产投入、存量改造和精细化运营相结合，推动养老服务体系与长期资金体系更好衔接。

【图为张惠丰发言】

万国数据金翔宇以“数据中心行业展望及资产管理”为题，分享了对数据中心行业发展趋势的观察与思考。他指出，在AI时代，数据中心的资产属性正由传统机房加快向承载算力的关键基础设施转变。数据中心的核心价值不仅体现在物理空间本身，更取决于电力、网络、制冷等底层基础设施的规划设计能力，以及持续、专业的运营管理能力。他表示，随着国内算力基础设施体系不断完善，新增需求正更多向国家算力枢纽节点和重点区域集聚。从资产配置角度看，环一线区域因更贴近核心经济圈和高价值客户群体，在土地、电力等资源要素约束下，优质数据中心资产的稀缺性进一步凸显。与此同时，数据中心项目通常具有前期投入大、建设及培育周期长的特点，但在运营成熟后能够形成长期、稳定的现金流，因此能够较好适配ABS、REITs等多层次金融工具。未来，随着REITs扩募机制和成熟项目并购机制的不断完善，数据中心领域有望吸引更多长期资本参与，进一步推动行业的良性发展。

【图为金翔宇发言】

京东产发相关负责人以“中国物流地产的全球化布局与实践”为题，分享了物流地产在投资策略与行业模式上的演进趋势。在增量投资放缓、存量盘活需求上升的大背景下，他认为，物流地产的投资决策需要更具专业性，而优异的地理区位、精准的入场时机与明确的资产退出路径，正是决定投资成败的三个关键要素。在全球供应链重塑的背景下，京东产发近两年来大力发展海外仓业务，保障中国跨境电商和出海企业产业链供应链的韧性和安全。结合京东产发海外的探索实践，他认为，物流地产正由重资产逐步转向更注重管理的轻资产模式。新模式下的单家机构已难以通过大包大揽的传统方式覆盖产业全链条，需更加聚焦核心环节，将精力集中于产业链中最具价值的主动管理，同时借助外部伙伴的专业能力协同分工，通过合作共享来提升整体效率，最终实现多方共赢。

随后，专题研讨环节，与会专家就不动产新业态的资产管理展开讨论，达成如下共识。资产层面，企业需对资产进行精细化的主动管理，构建覆盖全周期的专业化资管能力，从而释放存量价值、推动行业良性发展。资管层面，机构间应加强专业分工与协作，共同打造更高效的产业链条，有效应对新资产模式对资本与运营提出的更高要求。金融层面，应培育平衡健全的多层次REITs市场，发挥公、私募REITs各自的产品优势，为新资产的长期运营提供良好的金融土壤。

会议最后，肖钢主席作总结发言。他指出，房地产市场已出现积极迹象，但仍需政策加力巩固回稳态势。在行业深度转型背景下，盘活存量资产是释放经济潜能、实现高质量发展的关键抓手，房企向资产管理转型已成为共识。他将不动产新业态的趋势归纳为四方面：一是战略化，符合国家战略要求的重点领域资产形态正快速发展；二是全球化，企业积极布局全球资产，推动配置国际化；三是数“智”化，即数字化与智能化，先进技术正催生行业新业态；四是生态化，机构协同优化轻重资产配置，构建合作共赢的产业生态。

关于促进不动产新业态发展，肖钢主席提出五项建议。一是持续扩大国内需求。土地供应收缩等供给侧调整虽在一定程度上推动市场趋稳，但需求不足格局尚未根本扭转，政策需着力激发有效需求。二是深化公共产品价格机制改革。当前大量强公益属性不动产定价偏低，应推动公共产品合理定价并促进其交易流通。三是加大债务重组力度。针对地方政府与个人债务高企、偿债能力偏弱的现状，应加强债务重组以纾解风险。四是推动资产证券化发展。需破解银行与企业“惜售”优质资产的梗阻，进一步挖掘市场潜力，扩大资产证券化产品规模。五是打造另类资产管理新模式。低利率环境为另类资产带来新机遇，应加快配套制度建设，在增加产品供给的同时拓宽投资渠道，构建资产管理新生态。

【图为肖钢主席总结发言】

来源 | 道口不动产观察

编辑 | 兰银帆

审核丨秦婷

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