法院版:二手房交易全流程核查清单

来源：建工造价律师庖丁解律,本文仅供交流学习，

一、交易前：三个「必查」（过户前核心风控）

核查项 核查内容 完成状态（√/×） 备注

1. 户口迁出核查 1. 确认原房主户口是否已迁出 2. 合同明确户口迁出时限、按日计算的高额违约金 3. 预留房款5%-10%作为户口迁出保证金 学区房交易必做，原房主失联后无强制迁出手段

2. 抵押情况核查 1. 线上拉取完整产权产调 2. 要求房主到不动产中心打印最新、盖章的纸质产权证明 3. 排查银行按揭、二次抵押、小额贷等隐性抵押 纸质证明是法律效力最强的证据

3. 居住权核查 到不动产登记中心，专项查询「居住权登记情况」，确认无有效居住权登记 《民法典》新增权利，未注销不可交易

二、交易前：七大「前置调查」（尽职调查）

调查项 核查内容 完成状态（√/×） 备注

1. 产权产调核查 1. 确认产权人信息，核实卖方为真实产权人 2. 核查抵押信息，区分购房贷款/二次抵押 3. 确认土地性质，排查商住房（税费高昂） 建议自行操作，不依赖中介

2. 婚姻状况核查 1. 已婚房主需夫妻双方共同签字 2. 离异房主需提供离婚协议/判决书，确认房屋产权归属 婚后房产即使登记一方名下，也属共同财产

3. 卖方征信核查 1. 要求房主提供个人征信报告 2. 排查失信、被执行、大额负债等记录 避免房主为老赖，房屋被查封

4. 学籍占用核查 1. 到街道/教育局核实学区名额占用情况 2. 不采信口头承诺，留存书面核实记录 学区房交易核心，避免孩子无法入学

5. 维修基金核查 1. 确认原房主已足额缴纳维修基金 2. 办理维修基金过户交接手续 未缴纳需新房主补缴，易引发邻里纠纷

6. 「凶宅」情况核查 1. 委婉询问邻居、社区民警 2. 检索房屋地址相关新闻 3. 合同补充条款：未披露非正常死亡事件，买方有权解除合同并索赔 法律无强制披露义务，需合同约定

7. 租约清退核查 1. 确认房屋无未到期租约 2. 要求卖方交房前解除所有租赁关系 买卖不破租赁，租约未到期无法赶租客

三、看房阶段：「侦查与反侦查」核查

核查项 核查内容 完成状态（√/×） 备注

1. 分时段核验 1. 白天看房，核验采光、视野 2. 晚上看房，排查夜间噪音、扰民情况 3. 雨天看房，检查屋顶、墙角是否渗水 晴天无法发现渗水、夜间噪音等问题

2. 邻里调研 1. 询问邻居物业水平、小区维权历史 2. 核实上下水、供暖、电梯等居住体验 邻居是最真实的信息来源

3. 房屋质量核验 1. 排查墙体开裂、水管漏水、电路老化等问题 2. 警惕「串串房」：装修崭新无生活痕迹、价格偏低的房屋 建议找专业验房师核验

四、签约阶段：合同条款核查

核查项 合同约定内容 完成状态（√/×） 备注

1. 贷款退出条款 明确约定：「若因买方原因贷款未批，定金不退；若因政策或银行原因，全额无责退款」 避免首付损失

2. 户口迁出条款 明确户口迁出具体日期，按日计算高额违约金，约定保证金支付条件 违约金标准建议不低于总房款的万分之五/日

3. 物业交割清单 1. 列明房屋内所有物品（灯具、家电、家具等） 2. 拍照、录像留存，双方签字确认 避免交房时物品被调换

4. 尾款预留条款 预留1%-3%房款作为「履约保证金」，所有手续完成后支付 约束卖方履行过户、交割义务

5. 违约责任条款 明确卖方逾期交房、隐瞒抵押/居住权、户口逾期迁出等违约责任 细化违约赔偿标准，避免模糊表述

五、交易中：五个「必过户」（配套设施交接）

过户项 核查内容 完成状态（√/×） 备注

1. 水过户 1. 到水务公司办理户名变更 2. 确认无历史欠费、滞纳金 避免承担原房主拖欠费用

2. 电过户 1. 到供电公司办理户名变更 2. 确认电表读数、无历史欠费

3. 燃气过户 1. 到燃气公司办理户名更名 2. 核验燃气管道无私改、无安全隐患 未更名可能承担安全事故连带责任

4. 物业过户 1. 到物业公司办理业主信息变更 2. 结清物业费、公摊费等所有费用

5. 供暖过户（北方） 1. 到供暖公司办理户名变更 2. 确认无历史欠费

六、交割阶段：最终核验（交房闭环）

核验项 操作内容 完成状态（√/×） 备注

1. 费用结清核验 1. 现场拨打水务、电力、燃气公司电话，确认户名变更、无欠费 2. 索要所有缴费凭证 当面核验，避免后续纠纷

2. 物业交接核验 1. 办理物业过户，结清所有费用 2. 交接门禁卡、钥匙、车位等附属权益

3. 房屋状态核验 1. 对照物业交割清单，核验房屋内物品完好 2. 检查房屋结构、装修无损坏

4. 安全核验 立即更换全屋门锁、密码锁密码 铁律，避免原房主留存钥匙

5. 尾款支付 所有手续、交接完成后，支付预留尾款

七、补充风控项（必做）

风控项 操作内容 完成状态（√/×） 备注

1. 资金监管 将全部房款存入第三方资金监管账户，手续完成后解冻给卖方 彻底规避钱房两空风险

2. 中介责任约定 将尽职调查、核查义务写入中介合同，明确中介赔偿责任 若通过中介交易

3. 法律审核 请专业律师审核购房合同，排查法律风险 大额交易建议必做

使用说明

1. 按交易流程逐项核对，完成一项打「√」，未完成不得推进下一步；

2. 所有核查、约定均需留存书面证据（合同、凭证、录音等）；

3. 涉及大额交易，建议全程委托专业律师、验房师陪同。