首尔全租房暴跌50%，普通人租房正在变难

如果你最近在首尔找房子，很可能已经有一个明显的感受：不是价格先劝退你，而是房源本身就变少了，尤其是全租房，已经不像两三年前那样“可以慢慢挑”。

根据房地产大数据企业 雅实 的统计数据显示，截至4月18日，首尔公寓全租待售房源仅为1.54万套，而在两年前的2024年同期，这一数字还在3万套以上，短短两年时间减少了接近一半，降幅达到49.9%。

这种变化并不是个别区域，而是整个首尔范围内同时发生的趋势。25个自治区的全租房源全部下降，其中芦原区、中浪区、江北区和城北区的降幅甚至超过80%，个别区域的全租房源只剩下几十套，已经接近“稀缺资源”的状态。

当供应明显减少，最直接的结果就是价格开始上升。根据 韩国房地产院 的数据，上个月首尔公寓平均全租价格已经达到6亿韩元以上，这是自2022年之后，时隔三年多再次突破这一水平。也就是说，在房源减少的同时，进入门槛正在同步抬高。

如果只看结果，很容易理解为“市场供需变化”，但背后其实有更直接的政策原因。去年韩国实施的“10·15房地产对策”中，将首尔大部分地区指定为土地交易许可区域，并附加了2年的实际居住义务，这一措施直接限制了过去常见的“全租套利”（也就是用全租押金来买房的差额投资模式）。

简单来说，以前很多房东可以通过“以租养房”的方式提供全租房源，但政策实施之后，这种模式被大幅削弱，市场上的全租供给自然快速下降。

但真正值得注意的，并不只是全租房减少，而是整个租房结构正在发生变化。

数据显示，目前首尔公寓租赁合同中，月租占比已经接近一半，达到48.3%。而在2019年，这一比例还只有28%左右，也就是说，在短短几年时间里，月租正在逐渐取代全租，成为主流租房方式。

这意味着什么？对于普通租房者来说，压力正在从“一次性资金压力”转变为“长期现金流压力”。过去全租需要一笔大额押金，但没有月租支出，而现在越来越多的人需要每个月固定支付租金，这对收入稳定性提出了更高要求。

如果对比中国，会发现两国的租房逻辑几乎是相反的。中国以月租为主，押金一般为1到3个月，门槛较低，但长期支出稳定存在；而韩国传统上以全租为主，虽然初期资金压力大，但后续居住成本较低。

但现在，韩国正在逐渐向“中国模式”靠近，也就是从“重押金”转向“重租金”。这种变化看似是市场行为，但本质上是政策调控、金融环境以及人口结构共同作用的结果。

从长期来看，全租制度并不会完全消失，但它的比重可能会持续下降，而月租将越来越成为主流。这对于年轻人来说，进入门槛可能降低，但生活成本的不确定性反而增加。

换句话说，过去是“攒够一笔钱才能租房”，而现在变成“每个月都要承担压力”。

对于在首尔生活的人来说，这种变化不会只停留在房地产数据上，而是会直接影响到每一个人的生活方式和消费决策。

首尔的租房时代，正在悄悄换一种方式继续存在。