海淀甘家口8号院vs西城百万庄黄瓜园，按溢价的理论哪边算捡漏？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

请问：我想请您给比较一下海淀区的甘家口8号院vs西城区的百万庄黄瓜园。因为这两个板块一路之隔，是最典型的两区交界，据我观察房价均价相差2万，是7.8万与9.8万的差距，幅度20%。

那如果按照溢价的理论，三里河学区的溢价率如果是25%，海淀甘家口的已经降了20%，溢价是不是就只剩5%了？可以视作溢价基本降为忽略不计吗？算不算捡漏儿？

章哥：

1、不算，肯定不算，至少从数值上是不能算的。

2、因为任何两件商品相比，都不能只比较绝对的价格，而是必须计算性价比。打个比方吧，贝贝家的西兰花卖10块，利润率70%，小饭馆的西兰花5块，那能说小饭馆的利润率只有20%吗？

不能呗，或者说不能简单的得出结论。因为两家的进货成本是不同的，其他的配料、装修、房租和服务等等也都不同。导致小饭馆虽然卖的便宜，但或许因为成本低，利润率也就未必低多少。

3、所以学区房的溢价率最好是单独计算。或者说是同一个小区被划分成两个行政区的，那才好比较，否则如果因为小区质量+物业+租金有所差距，数值就未必准确了。

我刚才看了看，以黄瓜园为例，平均租金的坪效为140左右，那如果均价9.8万，租售比就是700左右。而现在北京老破小的平均值为500左右，所以其溢价率30%，略高于西城25%的平均值。

而再看甘家口的租金坪效为120块钱，比西城的便宜。那如果均价7.8万，其租售比为650，溢价率在24%左右，基本就是海淀平均值。

4、总之吧，甘家口这边的溢价率就是海淀平均值，或者说是东西海平均值也行，反正都是25%左右。所以溢价并不算低，肯定不算捡漏儿。

仅供参考。

借网友这话题聊两句，甘家口8号院曾经有位名人，也就是北京第一慈善家李春平，号称“北京四李”之首。

很多人不理解李春平既然是北京人，为什么一口南方普通话？因为他父亲是海军呗，长期在福建工作，李春平直到16岁才跟着父亲来到北京，然后没多久就又回福建海军当兵了，自然一口南方普通话了。这是所有大院儿子弟的通例，都说普通话，但各地有各地的口音差别。

甘家口8号院中有一部分是“六机部”的宿舍区，也就是后来的“中船”，所以李家能住在这里。另外这里也有“五机部”的，后来的兵器部，此外好像还有哪个部委的宿舍区我忘了。

李春平号称是有一位美国好莱坞老太太给了他天量遗产，但其实这绝对是谎言。记住了，如果某人用传奇故事来讲述他的发家史，或者是某个重大事件，那其背后一定有不可告人的隐情。所以他们才要用传奇来掩盖真相，欺骗世人也欺骗自己。

这句话是我曾经的老板说的。他从来不信什么老潘用橘子换信息，老王用劳动换车皮，皮带哥用真诚换规划等传奇故事，认为其背后必定是某种特殊交易。其心态都是不敢说出真相，但又被真相折磨，所以才编了个骗人骗己的故事而已。

李春平的事情根本不可能，因为美国是“税收大国”，你接受遗产可以骗过中国百姓，但不可能躲过IRS，美国国税局。毕竟那是拥有正规军+无上特权的暴力机关，没人敢逃税的。

在90年代，美国的遗产税高达50%税率，如果李春平继承了几十亿，那就要对等的交几十亿的税，这种新闻早就轰动世界了。哪怕是合法避税，也必定成为经典案例，那怎么可能谁都查不到记录啊？老李还有控制美国媒体的手段吗？

再一点，如果是几十亿，甭管美元还是人民币都是巨款，90年代啊，一个华裔怎么转出美国+转入中国的？美国政府是傻叉吗？美国财阀们是吃干饭的吗？黑手党打盹儿了吗？美国ICE+CIA+FBI都集体从良了吗？这不是三五万，是几十亿的国际资金转移，怎么可能没有追踪记录？

总之吧，这些传奇都当个故事看就得了，千万别较真儿，认真你就输了。人家讲故事的目的就是把水搅浑，越乱越离奇才越好呢……

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