多个城市房价止跌回升

文｜陈聪 张全国 刘东航 陈兆儒

2026年3月70个大中城市中，10个以上的城市新房和二手房价格指数环比上行。尽管我们认为供给的消化还需要不短的时间，但楼市发出乐观的信号，对于驱动购房者信心提升意义重大。短期而言，多层次REITs市场的构建也有助于重估企业优质经营性不动产。

▍持续收缩供地和开工。

根据国家统计局数据，2026年一季度全国房地产开发投资1.77万亿元，同比下降11.2%，新开工面积1.04亿平米，同比下降20.3%，竣工面积0.98亿平米，同比下降25.0%。一季度末商品房待售面积同比下降0.1%，是自2021年6月以来首次同比下降。严控增量政策下供地面积大幅下降，企业拿地也更加谨慎，Wind数据显示2026年一季度100个大中城市累计供地面积同比下降32.2%，成交金额同比下降43.4%，土拍溢价率同比下降16.0ppts。

▍销售降幅收窄，季节性热销。

国家统计局数据显示2026年一季度商品房销售金额1.73万亿元，同比下降16.7%，销售面积1.95亿平米，同比下降10.4%，3月单月商品房销售金额和销售面积分别同比下降13.9%和8.0%，降幅较前两月显著收窄。从高频数据来看，根据贝壳、我爱我家等中介平台，截至4月15日76个样本城市二手房成交量累计同比增长15.4%，春节后累计成交量同比增长20.4%。

▍多个城市房价环比上行，市场走向止跌回升。

根据贝壳、我爱我家等中介平台，到4月16日140个城市二手挂牌较之去年年底变化不足1%，二手供给基本稳定（2024、2025年同期则分别上涨4.8%、5.8%）。二手浮盈面明显收窄，降价动能已经明显衰减。统计局数据显示，70个大中城市中，3月新房和二手房价格指数环比上行的城市分别提升至14个、13个，其中上海、深圳、广州、合肥等核心城市新房和二手房价格环比上行。尽管交易量4月后可能季节性下行，但核心城市二手房价的止跌，有助于进一步巩固购房者信心。

▍新模式构建需要时间，但景气周期重启可期。

我们通过深度研究，认为企业资产负债结构的优化，尤其是低效资产的大致出清和经营性不动产总体的租金走稳，尚需要20个月左右的时间（详见中信证券研究部外发报告《房地产行业新趋势系列报告之一：从促销到盘活，低效库存质变》2026-4-13、《房地产行业新趋势系列报告之二：行则将至的新发展模式》2026-04-15）。但趋势是明确的，在经历过历史上最长时间下行周期之后，我们相信房地产景气周期的重启是大势所趋。且景气复苏是结构性、区域性的，核心城市的景气复苏时间也会更早一些。

▍风险因素：

房地产需求继续疲软，热销昙花一现的风险；大多数房企仍有不良库存待消化，全行业利润进一步下滑的风险；部分经营性资产质效偏低的风险。

▍投资策略：

2026年3月70个大中城市中，10个以上的城市新房和二手房价格指数环比上行。尽管我们认为供给的消化还需要不短的时间，但楼市发出乐观的信号，对于驱动购房者信心提升意义重大。短期而言，多层次REITs市场的构建也有助于重估企业优质经营性不动产。我们看好资产底子好，转型积极的房地产企业；看好具备空间运营和服务能力的品牌公司；看好景气周期向上的香港地产企业。

本文节选自中信证券研究部已于2026年4月17日发布的《房地产行业2026年3月数据点评—多个城市房价止跌回升》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

本文源自：券商研报精选