合同僵局怎么破？桐城法院依法明晰解纷路径

日常生活中，合同一方因故无法继续履行，而另一方坚决不同意解除，导致合同陷入“僵局”的情况时有发生。此时，违约的一方是否有权主动申请终止合同？近日，桐城市人民法院双港人民法庭审理的一起房屋租赁合同纠纷，为此提供了清晰的司法答案：能！

2025年7月初，市民甲为了孩子上学陪读，与房东乙签订了一份为期一年的房屋租赁合同，并一次性支付全年租金7000元。然而，合同履行仅一个月后，市民甲因身体健康原因，无法继续陪读，遂向乙提出解除租房合同，并表示愿意支付1000元作为违约金。房东乙拒绝了甲的请求，双方协商未果，矛盾升级。同年8月30日，甲甚至报警处理，但仍未能解决纠纷。此后房屋一直处于空置状态，甲也未再使用。

因协商无果，今年2月，甲将乙诉至法院，请求判令终止合同，并要求乙在扣除1000元违约金后，退还剩余租金6000元。

桐城法院受理案件后，结合案件实际，向双方当事人详细阐释了相关法律规定：《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，违约方不存在恶意违约情形、继续履行对其显失公平，且守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则的，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

办案法官指出，该案中，租赁合同已形成典型的“合同僵局”，承租人甲因怀孕这一客观原因，已无法实现陪读的合同目的，而出租人乙坚持合同有效、拒绝解除，导致房屋资源空置，双方权利义务处于停滞状态。法官向双方详细阐释了上述法律规定，最终在法院主持下，双方于今年4月达成调解一致意见：确认双方的房屋租赁合同于2025年8月31日解除；甲向乙支付2个月租金及3个月房屋合理减损期间的租金损失，合计3000元；守约方乙也负有防止损失扩大的义务，3个月以外的房屋空置期租金损失由其自行承担。至此，这起僵持多日的合同纠纷得以圆满化解，实现案结事了。

该案承办法官指出，需要明确的是，法律赋予违约方的是一种“形成诉权”，而非任意解除权。这意味着违约方不能单方通知解除合同，必须通过向人民法院或仲裁机构提出请求，由司法机关审查是否符合法定条件后裁决是否终止合同。合同因违约方申请而被终止，并不意味着违约方无需承担责任，违约方仍须赔偿守约方的损失，正如本案中甲仍需赔偿相应期间的房屋租金损失。

该案的顺利调解，生动诠释了民法典在平衡合同严守与实质公平、促进资源有效利用方面的价值导向。当合同陷入僵局，继续履行对双方均无益处时，法律提供了打破僵局的出口，既保护了守约方的合法权益，也避免了社会资源的无谓损耗，体现了司法裁判倡导的公平、诚信和效率原则。

法官提醒，当事人在遇到类似情况时，应积极沟通协商，若协商不成，可依法寻求司法救济，而非让合同陷入长期僵持状态，造成双方损失扩大。 （汪伟）

▌来源：桐城法院

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