大逆转，四大一线城市房价全涨！

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3月份70城房价指数出炉了，数据很让人惊喜。

四大一线城市新房和二手房价全部出现了上涨。

3月份，四大一线城市新房房价环比上涨0.2%，其中北京新房房价环比持平，上海、广州和深圳新房房价分别上涨0.3%，0.3%和0.2%。

四大一线城市二手房房价环比上涨0.4%。其中北京、上海、广州和深圳二手房价分别上涨0.6%，0.4%，0.2%和0.4%。

一线城市的房地产市场往往具有信号灯的引领作用，现在四大一线城市齐刷刷的出现了房价止跌甚至上涨，释放了极其明显的触底信号。

除了四大一线城市房价上涨之外，70城房价指数还有其他不一样的表现。

值得我们注意的有两点。

第一个值得注意的点是，二手房房价止跌城市的数量竟然超越了新房房价止跌城市的数量。

3月份新房房价止跌的城市有16个，其中14个城市上涨，2个城市止跌。

二手房房价止跌的城市有17个，其中13个城市二手房价上涨，4个城市止跌。

二手房房价止跌的速度，开始快于新房房价了，这是过去几年不曾出现的场景。

过去几年，新房市场一直靠产品迭代来拉升价格，所以新房房价上涨城市数量一直高于二手房价上涨的城市数量。

现在二手房价在市场自然力量的驱动下，竟然实现了逆风翻盘。

3月份二手房价止跌城市的数量，不仅仅是超越新房，还是近几年以来房价止跌城市数量最多的一次。

过去最多的一次，是在2024年的11月，当月总共有12个城市二手房价止跌。

那次止跌是在有9.24史诗级救市政策的加持才实现的结果。到了2025年的3月份，二手房价止跌的城市只剩下了10个。

今年3月份的二手房价止跌，政策的驱动力量并不强，更多的是靠市场自然的恢复，所以含金量更高。

第二个值得注意的点是，这次的二手房价止跌，由90平以下的刚需户型引领。

根据国家统计局公布的分面积段的70城二手房价指数——

90平以下的刚需小户型，二手房房价止跌城市的数量有21个。

90-144平的刚改和改善户型，二手房房价止跌的城市数量有18个。

144平以上的改善大户型，二手房房价止跌的城市数量有16个。

户型越小的刚需房，二手房价止跌的速度越快。户型越大的改善产品，二手房价止跌的速度越慢。

而刚需是二手房市场上实实在在的购房群体，刚需户型房价的止跌速度快，说明市场触底的力量越强。

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3月的房价数据，非常清晰且明确的再次验证了房地产的调整开始进入磨底的阶段。

全国楼市跌跌不休的日子这次大概率是要过去了。

剩余的阶段，是各个城市的楼市都基于自我的修复情况慢慢的止跌磨底。

楼市基本面好的城市，新房和二手房的房价开始微涨。

楼市基本面差的城市，新房和二手房继续找自己的底部，并在底部区间来回晃荡。

这一次让人欣慰的是，楼市房价的回暖几乎完全是靠市场自发的力量。

过去三个月，全国层面虽然对于房地产救市的定调极其积极，但是并没有出现类似于像首付调整，房贷调整这样的房地产救市大招。

市场的回暖，一是依靠周期的调整，二是靠着经济基本面的回暖。

周期的调整很好理解。只要是资产都是有周期的。涨多了跌，跌多了涨，循环往复。

股市有周期，楼市也有周期，只是楼市周期时间更长。

根据国金证券的数据，全国二手房挂牌均价和成交均价较2021年7月份的历史峰值分别下降37.0%和40.5%。下行幅度超过了全球多数国家的房地产下行周期。

到现在，全国楼市基本触底，部分城市的二手房价甚至超跌。所以今年3月份，二手房价先于新房房价率先反弹。

另一个原因是经济基本面的回暖。

如果按照经济周期的划分，去年下半年开始经济就进入到回暖的阶段。不管是PPI，CPI都越过了拐点，进入到向上的阶段。（）

今年一季度的GDP数据5%超出了预期。不管是规上工业企业的利润，还是出口，制造业的增长都取得不错的成绩。

经济基本面好转，是楼市迎来拐点的根本支撑力量。

3月份楼市回暖，是一季度经济基本面明显复苏的映射。也是自然而然的结果。

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接下来的4月份，我们也要观察楼市的数据，看看此轮的回暖是否稳固。

尤其是4月下半月到6月份，过去几年楼市热度的降温，往往是在这三个月时间发生。

这三个月，如果回暖稳固，会有更多城市的房价加入到上涨的大军里。如果仍然有反复，那么各个城市的房价会出现涨跌不一。

今年各个城市房价应该不会再出现急跌的情形。

因为还有一个深刻影响房价的数据也出现了拐点。

持续处在高位的居民杠杆率进入到下降空间了。

图表来自于公众号一座独立屋

截止到去年年底，国内居民杠杆率降到了59.4%，正式进入到了60%以下的区间。并且以一个季度1个百分点的速度在下降。

过去几年，居民杠杆率迟迟处在60%以上高位无法回落，导致居民的资产负债表迟迟无法得到有效修复。

这个事情到去年四季度出现了转机。居民杠杆率开始向下走，居民的资产负债表进入到了回血阶段。

根据日本当年的经验，一旦居民杠杆率开始下降，资产负债表开始回血，房价就进入到了磨底期。

日本的居民杠杆率从1991年泡沫破裂之后，连续9年处在高位，一直到2000年到达历史峰值70.3%。2001年之后开始下降。

居民杠杆率进入下降之后，日本房价不再直跌，开始进行磨底。到2002-2003年止跌，2004年出现首次上涨。后面连续三年房价都微涨，2006-2007年甚至出现了8%-10%的房价上涨，直到2008年全球金融危机时再次下跌。

我们知道的是日本房价跌了二三十年，但是不知道的是这二三十年房价不是一直下跌。而是2000年之前几乎完成了绝大部分的跌幅。剩余的时间是磨底微跌，然后涨涨跌跌。

如果不是遇到2008年的全球金融危机，日本的房价可能在零几年就迎来了由跌转涨的拐点。

这是日本房价下跌周期给到我们的参考。

按照这个参考，我们现在房价的周期大致相当于他们那时的2001-2002年。

房价磨底一两年，后面正式进入到企稳甚至上涨阶段。

THE END

来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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