✨臻选豪宅！懋源松榆里项目@ 售楼处发布：高定人居新范本！

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懋源松榆里地块

2025年11月，一场166轮的激烈竞价将东三环松榆里地块推至聚光灯下。懋源以50.24亿元、溢价率18.21%拿下这块稀缺纯住宅用地时，市场已嗅到信号——这不是普通的改善盘，而是奔着“东三环顶豪新封面”去的。时隔三个月，规划方案正式公示，499户纯改善社区揭开面纱。本文将从拿地、产品、价格、配套、竞品、不利因素等维度，对这一重磅项目进行全方位解读。

拿地情况

2025年11月25日，朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块迎来出让。该地块吸引了懋源、首开、金隅、招商、建发、越秀+建工、中海、中建玖合等多家头部房企参与竞拍。地块在开拍前已获得7轮线上报价，招商蛇口和中建玖合更是在拿地一个多月前就提前发布了招标计划，足见其志在必得之心。

11月25日下午，经过166轮现场激烈竞价，最终由懋源地产以50.24亿元总价摘得，成交楼面价约6.21万元/㎡，溢价率达18.21%。这场持续近2小时的土拍鏖战，刷新了当时北京土地市场的竞价轮次纪录，被业内称为“久违的高热鏖战”。懋源是场上唯一一家民营房企，在多家央企围猎中杀出重围，更凸显了此番拿地的决心。

懋源此番重仓朝阳，背后还有一段“前传”。就在此前不久的2025年9月30日，朝阳太阳宫地块土拍，懋源同样参与并举牌至最后一刻，最终在339轮竞价后输给了中建智地。太阳宫地块的失利，让懋源对松榆里更加坚定——这口气，必须得在朝阳的另一块地上找回来。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析指出，松榆里地块依托高确定性区位主打改善产品，代表了北京土地市场中核心区稀缺资源的开发逻辑。松榆里地块周边有国贸、双井、三里屯三大商圈，潜在客群优质，是近年来罕见的东三环宅地。

该地块为纯住宅用地，位于朝阳区潘家园街道，东三环与四环正中间，西大望路沿线。建设用地面积28,874.74㎡（约2.89公顷），规划地上建筑规模约80,960.2㎡，容积率2.8，限高60米（局部80米），绿地率30%，建筑密度23.55%。地块格局方正、南北通透，为后续打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件。

项目规划与产品详情

项目共规划13栋6-21层住宅楼，总计499户，住宅总建面约80,263.8㎡，户均建面约161.85㎡。整体采用“北高南低、前低后高”的经典豪宅布局：

地块东西长约300米、南北宽约100米，东西长而南北短，面宽资源极佳，楼栋可最大化做南向大面宽设计。

项目户型面积段覆盖135-230㎡，其中150㎡为主力产品，户型占比近半。具体户型分布如下：

北排（17层小高层）：1#楼3个单元共102套，西边户170㎡，其余150㎡；2#楼3个单元共102套，两侧边户170㎡，其余150㎡；3#楼1个单元共34套，均为170㎡。

中排（21层楼王）：4#楼1个单元共42套，户型约230㎡；5#楼1个单元共42套，户型约220㎡。5#楼北侧正对小区正门，另外三侧被下沉广场环绕，景观视野极佳，全边户房源，东西两侧各有一处3面开窗的全景舱，未来效果预计十分惊艳。

南排（6-15层洋房/小高层）：6#楼和7#楼为13层，其中6#楼首层东边户架空，共51套150㎡户型；8#楼9层18套、9#楼6层12套、10#楼8层32套、12#楼7层14套、13#楼10层20套，均为起步135㎡户型；11#楼15层30套，为150㎡户型。

位置

楼栋

楼层

户型

北排

1#、2#、3#

17层

150-170㎡

中排

4#、5#

21层（楼王）

220-230㎡

南排

6#、7#

13层

150㎡

南排

8#

9层

135㎡

南排

9#

6层

135㎡

南排

10#

8层

135㎡

南排

11#

15层

150㎡

南排

12#

7层

135㎡

南排

13#

10层

135㎡

层高方面表现优异：洋房层高3.1米，小高层3.15-3.2米，楼王产品层高达3.5米。

项目在产品力上亮点颇多：

开敞阳台与赠送：项目设置了南向内嵌式开敞阳台赠送一半面积，这在朝阳三环新房里属于先例级设计。由于面宽够大，整体赠送面积相当可观，得房率有望突破90%。中央楼王5#楼侧边还有一部分赠送空间，打造出了空中浮岛的概念，北边有一个形状不规则的空间，将实现三边临窗的视野。

值得一提的是，北京“好房子”新规发布以来，朝阳新盘普遍在北向做了大量设备平台赠送，而松榆里项目楼栋北侧目前来看没有结构外建筑，体现出懋源在赠送策略上的独特思路。

外立面：延续懋源经典的石材+玻璃幕墙+金属线条组合，外立面色彩以灰色、棕色及懋源红为主，稳重大气兼具现代感。

架空层设计：6#楼首层局部架空（面积约110.93㎡），为业主提供公共社交与活动空间。

项目最大亮点之一，是北京首个在土地出让文件中明确要求下沉庭院与规划文化用地地下联通的项目。项目规划了自东向西串联的4处下沉庭院，作为中央景观轴，连接多处会所空间，未来可能承载健身房、私宴厅、儿童活动中心等功能。西北角还有多处室外活动场地。

人行主入口设于北侧，配百米沿街景墙+带装饰构架的景观大门，高度约8米，归家仪式感拉满；东侧另设一处50㎡出入口广场及6.9米高社区配套楼，双门设计兼顾形象与便利。

周边配套

项目距地铁14号线北工大西门站直线仅约200米，可换乘10号线、17号线快速抵达金融街、望京等就业核心区。更值得期待的是，规划中的地铁11号线东段也已预留了接口，未来建成后双轨交汇优势将进一步凸显，通勤便利性将显著提升。

2公里内集齐三大商业综合体：朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里ID MALL，周边还有北京广仁中西医结合医院、松榆里公园等。步行范围内还有京客隆超市、菜市场等日常购物场所。不过板块商业档次整体不高，以眼镜城、古玩城等专业市场为主，缺乏吃喝玩乐购一体化的综合高端商业。

2公里范围内教育资源密集：垂杨柳中心小学（含松榆校区、馨园分校）、陈经纶中学（帝景劲松分校）、北京汇文中学（朝阳垂杨柳分校）、北京工业大学附属中学（首城国际校区）等。

3公里内有三甲医院加持：中国医学科学院肿瘤医院、垂杨柳医院，以及北京广仁中西医结合医院等。

周边竞品情况

项目成交楼面价6.21万/㎡，叠加契税、建安、财务等成本，实际综合成本约7.7万/㎡左右。

我个人预计售价在10-12万/㎡之间，总价约1200万元起步。结合周边能建·东誉府现房10.8万/㎡左右的成交均价参考，松榆里项目最终定价大概率在11万/㎡左右。楼王产品预计价格更高，或达11万+/㎡。

二手房价格参考

板块内二手房价格差异巨大：

小区名称

参考价格

建筑年代

松榆里老小区

约3.9-5.2万/㎡

1990-1997年

珠江帝景

约7.1-9.3万/㎡

2000年代

乐成国际

约9.5-10.5万/㎡

2000年代

广渠金茂府

约11-12万/㎡

2010年代

松榆里老小区挂牌均价约5.2万元/平方米，总价230万左右房源占比超六成，房龄普遍超过30年。2026年3月松榆里二手房均价约3.88万元/平方米，近一年跌幅明显。

珠江帝景二手房参考价约7.1万/㎡，建业苑等小区约7.1万/㎡，与新房市场存在明显的价格梯度。

新房竞品对比

目前区域内新房供应极度稀缺，懋源松榆里项目是该板块近年唯一的新增住宅供应。从更大范围看，2026年北京核心区将有多宗高价项目排队入市。

能建·东誉府是区域内唯一的现房竞品。项目2025年9月开盘，取证73天去化过半，成交均价约10.8万元/㎡，三年前拿地时的指导价10.66万元/㎡。不过东誉府体量较小（仅98套）、商住混合、缺乏园林和会所，产品力已与最新“好房子”标准有一定差距。

太阳宫0627地块（中建智地）为东北三环-四环之间稀缺地块，住宅楼面价高达9.5万/㎡，周边中建玖合府二手房成交价11.7万/㎡，预计开盘奔15万+/㎡，定位更高。

中海萬吉玖序（2000万级豪宅）、保利朝观天珺（139㎡得房率近100%）、金茂满曜（7.8万/㎡+科技系统）等也在朝阳区域形成竞争。

不利因素

项目周边以松榆东里、松榆西里等30年以上楼龄的老旧小区为主，挂牌均价仅约5.2万元/㎡。地块被老破小、清真寺、菜市场包围，城市界面与项目的高端定位形成强烈反差。松榆里项目是典型的“孤盘”，周边缺乏高端社区氛围。

地块南北纵深有限，楼栋间距偏窄，南侧低楼层房源采光存在明显问题。西南侧18层塔楼会对11#、12#、13#楼产生采光遮挡。据采光分析，4#、5#楼中高楼层采光优秀，但部分低楼层房源采光不足，选房时需重点关注。

项目南北最大楼间距约50米，最小仅约23米，内部对视问题不可避免。北侧临松榆北路、西侧临武圣东路，楼栋距主路仅10米左右，低楼层噪音影响不容忽视。

潘家园在朝阳属于“南城”板块，在不少老朝阳的买房逻辑中，朝阳路以南的区域存在一定的市场认知折扣，可能影响项目未来的流通性。

开敞阳台在北京风沙扬尘天气中的实用性受到质疑，后期能否封闭仍不确定。全景舱户型大面积玻璃幕墙在冬季的保暖性也需关注。

不利因素

不利因素

具体情况

影响评估

高压线

地块周边存在110千伏高压线塔和10千伏架空电线，项目配建开闭站

可能影响部分楼栋景观和购房心理

老旧小区环绕

南侧紧邻松榆里等90年代老小区

城市界面较差，私密性受影响

专业市场混杂

眼镜城、古玩城等专业市场

商业档次不高，缺乏高端商业氛围

街坊路分割

地块内含7.5米南北向街坊路

可能带来一定噪音和动线干扰

西南角道路预留

需预留4米宽道路保障南侧居民通行

对项目西南角空间规划有所限制

项目周边存在高压线分布，是购房者需要重点关注的因素。根据地块规划条件，项目建设方案需处理好与周边现状关系，地块内另需配建一处建筑面积约300㎡的开闭站，无偿移交相关部门。据了解，地块周边存在110千伏高压线塔和10千伏架空电线，开发商已就电力规划方案与相关部门进行了沟通。对于关注该项目的购房者，建议实地考察高压线与具体楼栋的实际距离，并结合片区架空线入地的旧改规划综合判断。

2026年3月27日，懋源松榆里项目正式举行开工仪式，属地相关领导及懋源地产集团副总裁刘强出席仪式。作为朝阳区2026年度首批开工项目之一，项目从拿地到正式动工仅用时百余日，刷新了“北京速度”。项目被定位为懋源“臺”系作品，将打造成东三环高端人居新地标，补齐国贸CBD高端人居的最后一块拼图。

懋源松榆里是一个充满“矛盾”的项目：它拥有东三环稀缺的纯住宅用地属性，坐拥环线+地铁双硬通货，产品创新力拉满；但它又被老旧小区环绕，城市界面不够理想。懋源在这个项目上展现了务实的策略转变，用主力150㎡的面积段精准锚定周边大量置换客群

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