中洲控股2025年报解读：营收大降39.99% 净亏损收窄55.43%

来源：新浪财经-鹰眼工作室

核心盈利指标解读

2025年中洲控股的核心盈利指标呈现营收大幅下滑但亏损收窄的分化态势，具体数据如下：

指标 2025年 2024年 同比变动 营业收入 25.94亿元 43.24亿元 -39.99% 归属于上市公司股东的净利润 -9.02亿元 -20.25亿元 55.43% 归属于上市公司股东的扣非净利润 -9.36亿元 -18.63亿元 49.72% 基本每股收益 -1.3573元/股 -3.0454元/股 55.43% 扣非每股收益 -1.4079元/股 -2.7999元/股 49.71%

营业收入：核心业务拖累营收腰斩

公司2025年营业收入同比大降39.99%，主要受核心房地产业务影响。分行业来看，房地产业务营收21.63亿元，同比下滑41.72%，占总营收比重83.38%；分地区来看，广东地区营收同比大降60.09%，该区域去年占比高达95.80%，是营收下滑的核心因素，主要因深圳地区项目进入尾盘期，高单价产品销售减少。

净利润：亏损大幅收窄但仍处亏损区间

公司2025年净亏损9.02亿元，较上年的20.25亿元亏损收窄55.43%，扣非净亏损9.36亿元，同比收窄49.72%。亏损收窄主要源于非经常性损益贡献，当年非经常性损益合计3403万元，其中非流动性资产处置损益达2.33亿元，抵消了部分主营业务亏损。但扣非净利润仍为大额亏损，说明公司主营业务盈利能力尚未改善。

每股收益：随净利润同步改善

基本每股收益和扣非每股收益分别为-1.3573元/股、-1.4079元/股，同比分别改善55.43%、49.71%，与净利润变动幅度一致，反映出公司每股亏损压力有所缓解，但仍为负值。

期间费用深度分析

2025年公司期间费用合计7.87亿元，较上年的12.36亿元大幅下降36.33%，各项费用均有不同程度缩减：

费用项目 2025年 2024年 同比变动 变动原因 销售费用 2.16亿元 3.13亿元 -31.13% 房地产销售收入减少，销售佣金相应降低 管理费用 1.94亿元 2.33亿元 -17.05% 无重大变化，系常规费用管控 财务费用 3.74亿元 6.82亿元 -45.22% 融资规模下降，利息支出减少 研发费用 445.03万元 712.78万元 -37.56% 合并范围变更，处置子公司导致研发支出减少

销售费用：随营收规模同步缩减

销售费用降幅与房地产营收降幅基本匹配，主要因公司深圳等核心区域项目进入尾盘，营销投入减少，销售佣金支出随之降低，属于营收下滑后的被动缩减。

管理费用：常规管控下小幅下降

管理费用降幅相对温和，说明公司在业务收缩的同时仍保持基本的运营管理开支，未出现大规模压缩管理团队的情况，费用管控较为稳健。

财务费用：融资优化显成效

财务费用降幅最大，主要因公司主动缩减融资规模，利息支出大幅减少，反映出公司在降负债、优化融资结构方面取得一定成效，财务成本压力有所缓解。

研发费用：无持续研发投入

研发费用大幅下降主要因处置子公司导致，截至报告期末，公司专职研发人员数量为0，无在研项目及研发投入，说明公司当前无技术研发相关布局，业务聚焦于传统地产及配套服务。

研发人员与投入现状

报告期内，公司合并利润表中的研发费用为445.03万元，全部来自已处置子公司深圳市盈灿建设有限公司在处置前的支出。子公司处置后，原研发人员或随子公司离职，或调岗至非研发岗位，截至2025年末，公司无专职研发人员，也无在研项目及研发投入，研发相关业务已完全停滞。

现金流结构分析

2025年公司现金流呈现经营现金净流入稳定、投资现金净流入翻倍、筹资现金净流出扩大的特征：

现金流项目 2025年 2024年 同比变动 经营活动现金流量净额 54.40亿元 56.56亿元 -3.82% 投资活动现金流量净额 2.40亿元 0.80亿元 200.01% 筹资活动现金流量净额 -29.58亿元 -28.75亿元 -2.88%

经营活动现金流：净流入规模小幅回落

经营活动现金净流入54.40亿元，同比小幅下降3.82%，主要因本期支付工程款及税费较上年增加。尽管营收大幅下滑，但经营现金净流入仍维持在较高水平，主要得益于房地产预售模式下的回款支撑，当年综合回款率达93%，高于年初目标10个百分点以上。

投资活动现金流：处置资产带动净流入翻倍

投资活动现金净流入2.40亿元，同比大增200.01%，主要因处置子公司收到的现金大幅增加，反映出公司通过处置资产盘活存量、回笼资金的操作。

筹资活动现金流：净偿还规模扩大

筹资活动现金净流出29.58亿元，同比扩大2.88%，主要因本期融资净偿还规模增加，结合财务费用下降来看，公司正处于主动降负债阶段，融资端以偿还存量债务为主。

高管薪酬情况

2025年公司董事、监事及高级管理人员税前报酬总额合计1557.21万元，其中核心高管报酬如下： - 董事长贾帅：税前报酬204.36万元 - 总经理杨光华：税前报酬198.16万元 - 副总经理（含多位）：税前报酬区间在84.86万元至176.74万元之间，其中副总经理兼董事会秘书叶晓东报酬143.28万元 - 财务总监张桂平：税前报酬111.58万元

整体来看，核心高管报酬与公司业绩亏损收窄的态势基本匹配，未出现与业绩大幅背离的薪酬增长情况。

潜在风险提示

行业周期性风险

当前房地产市场仍处于深度调整期，2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，房地产开发投资同比下降17.2%，市场需求疲软态势未明显改观。公司主营房地产业务占比超80%，若行业持续下行，将对公司销售、回款及盈利产生持续压力。

区域集中风险

公司业务高度集中于粤港澳大湾区，尤其是广东地区营收占比长期维持在较高水平，2024年占比高达95.80%，2025年虽因尾盘销售占比降至63.71%，但区域依赖度仍较高。若该区域市场出现波动，将直接影响公司整体经营业绩。

融资与偿债风险

截至2025年末，公司银行贷款余额78.36亿元，其中1年内到期的贷款达21.77亿元，短期偿债压力较大。尽管公司2025年筹资活动以净偿还为主，但后续若融资环境收紧，可能面临资金链紧张风险。同时，公司为商品房承购人提供的按揭担保余额达106.65亿元，若出现大面积业主违约，将给公司带来或有负债风险。

存量去化风险

截至2025年末，公司房地产库存达181.66亿元，虽较上年小幅下降，但在市场需求疲软的背景下，存量住宅、商铺及车位的去化压力仍较大，若去化不及预期，将占用公司大量资金，影响资金周转效率。

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