中洲控股关联交易解读：2026年预计发生额2.19亿元 工抵房交易占比近七成

来源：新浪财经-鹰眼工作室

4月18日，深圳市中洲投资控股股份有限公司（股票代码：000042，简称“中洲控股”）发布《关于核定公司2026年度日常关联交易额度的公告》，披露公司及子公司拟与控股股东深圳中洲集团有限公司（简称“中洲集团”）及其关联公司发生多项日常关联交易，预计2026年度交易总金额约为21,862万元。公告显示，本次关联交易需提交公司股东会审议，关联股东将回避表决。

关联交易整体概况

中洲控股本次披露的2026年度日常关联交易主要涉及向关联方提供服务、租赁物业及工抵房交易等类别。从交易性质看，均属于公司日常经营所需，交易对手方主要为控股股东中洲集团及其控股子公司深圳市汇海置业有限公司（简称“汇海置业”）。根据公告，2026年预计关联交易总收入为10,502万元，总支出为11,360万元，收支相抵后净支出858万元。

与2025年实际发生额相比，2026年预计关联交易总额同比增长20.4%（2025年实际发生额为18,166万元）。其中，收入端预计增长19.1%（2025年实际收入8,819万元），支出端预计增长109.8%（2025年实际支出5,547万元），支出增幅显著高于收入，主要因工抵房支出额度大幅提升。

关联交易具体构成及定价原则

关联交易收入：工抵房销售占比47.6%

中洲控股2026年预计关联交易收入分为三大类，均以“市场价格”为定价原则，具体构成如下：

关联交易内容关联方预计金额（万元）截至披露日已发生金额（万元）2025年实际发生额（万元）预计同比变动物业管理及酒店餐饮服务中洲集团及其关联公司2,7525735,100-46.0%委托经营管理费汇海置业及其关联公司2,7504371,873+46.8%工抵房销售款深圳市汇海置业有限公司5,0009151,846+170.9%收入合计10,5021,9258,819+19.1%

从收入结构看，工抵房销售是最大增长点，预计金额达5,000万元，占关联交易收入总额的47.6%，较2025年实际发生额增长170.9%。委托经营管理费预计增长46.8%，而物业管理及酒店餐饮服务收入预计下降46.0%，主要因2025年该类交易实际发生额（5,100万元）显著高于当年预计金额（未披露具体数值，但公告提及“关联交易收入实际发生额与预计金额差异较大”）。

关联交易支出：工抵房支出占比88.0%

支出端以“租赁物业及接受服务”和“工抵房支出”为主，定价原则同样为“市场价格”，具体构成如下：

关联交易内容关联方预计金额（万元）截至披露日已发生金额（万元）2025年实际发生额（万元）预计同比变动租赁物业、停车费及物业管理费中洲集团及其关联公司1,3602611,228+10.8%工抵房支出款深圳市汇海置业有限公司10,00004,319+131.5%支出合计11,3602615,547+109.8%

工抵房支出是关联交易支出的主要组成部分，预计金额10,000万元，占总支出的88.0%，较2025年实际发生额增长131.5%。租赁及物业服务支出预计增长10.8%，增速相对平稳。

上一年度关联交易履行情况

2025年，中洲控股关联交易实际发生额合计18,166万元（收入8,819万元+支出5,547万元），其中收入端实际发生额较当年预计金额（13,030万元）低32.32%，主要因“委托经营管理费未达预期及工抵房落实节奏有所滞后”。具体履行情况如下：

2025年关联交易收入实际履行情况

关联交易内容实际发生额（万元）预计金额（万元）差异率占同类业务比例物业管理及酒店餐饮服务5,100未披露11.83%委托经营管理费1,8732,880-34.97%4.38%工抵房销售款1,8465,000-63.08%1.06%收入合计8,81913,030-32.32%

2025年关联交易支出实际履行情况

关联交易内容实际发生额（万元）预计金额（万元）差异率占同类业务比例租赁物业、停车费及物业管理费1,2281,050+16.95%42.04%工抵房支出款4,3195,000-13.62%3.88%支出合计5,5476,050-8.31%

值得注意的是，2025年工抵房销售款实际发生额（1,846万元）仅为预计金额（5,000万元）的36.9%，而2026年该类交易预计金额仍维持5,000万元，显示公司对工抵房业务的推进预期较为稳定。此外，租赁及物业服务支出实际发生额（1,228万元）超出预计金额16.95%，且占同类业务比例高达42.04%，表明公司对关联方在办公场所及物业服务方面存在一定依赖。

关联方基本情况

本次关联交易的主要对手方为中洲集团和汇海置业，两者均为公司控股股东体系内企业：

1. 深圳中洲集团有限公司（控股股东）
2. 法定代表人：黄光亮，注册资本2亿元，经营范围包括投资兴办实业、计算机软件开发等。
3. 财务状况（截至2025年9月30日）：总资产775.35亿元，净资产159.53亿元，营业收入24.06亿元，净利润-0.70亿元（亏损）。

4. 关联关系：公司控股股东，符合《深圳证券交易所股票上市规则》10.1.3第一项规定。

5. 深圳市汇海置业有限公司（中洲集团控股子公司）

6. 法定代表人：杨开盾，注册资本7,500万元，经营范围包括房地产开发经营、物业租赁、物业管理等。
7. 财务状况（截至2025年9月30日）：总资产249.97亿元，净资产32.57亿元，营业收入2.47亿元，净利润-0.93亿元（亏损）。
8. 关联关系：中洲集团控股子公司，符合《深圳证券交易所股票上市规则》10.1.3第二项规定。

尽管两家关联方2025年前三季度均处于亏损状态，但公告称其“财务状况良好，具备履约能力，不是失信被执行人”。

专业分析判断

交易结构：工抵房成为核心关联交易类型

2026年预计关联交易中，工抵房相关收支合计15,000万元，占总交易金额的68.6%，成为最主要的关联交易类型。工抵房模式通常指房地产企业以房产抵偿债务或支付款项，在行业资金压力较大背景下，此类交易有助于盘活存量资产、缓解现金流压力。但需关注交易定价公允性及房产去化对公司业绩的实际影响。

定价公允性：依赖“市场价格”但缺乏具体参照标准

公告明确所有关联交易均“按照市场价格执行”，但未披露具体的市场价格参照依据（如周边同类物业租金水平、第三方评估报告等）。尽管独立董事已审议通过该议案，但中小股东需关注未来实际交易价格与独立第三方价格的差异，防范利益输送风险。

对关联方依赖度：租赁服务依赖度较高

2025年公司向关联方支付的租赁及物业服务费用占同类业务比例达42.04%，表明公司在办公场所及基础物业服务方面对控股股东体系存在较强依赖。若未来关联方调整租赁条款或价格，可能对公司运营成本产生直接影响，需关注交易的持续性和稳定性。

业绩影响：支出增幅显著高于收入，需警惕利润承压

2026年关联交易支出预计增长109.8%，显著高于收入19.1%的增幅，可能对公司短期利润产生一定压力。特别是工抵房支出（10,000万元）较2025年翻倍增长，需结合具体项目情况评估其对公司现金流及资产负债表的影响。

合规性：决策程序符合监管要求

本次关联交易已通过董事会审议，关联董事回避表决，独立董事发表同意意见，后续将提交股东大会审议，决策程序符合《深圳证券交易所股票上市规则》等相关规定。但需关注股东大会表决结果，尤其是中小股东的投票意向。

总体来看，中洲控股2026年度关联交易规模适中，交易类型符合房地产行业特点，但工抵房交易占比过高、租赁服务依赖度较强等问题值得持续关注。公司需进一步提升关联交易定价透明度，确保交易公允性，以维护全体股东利益。

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