中海、中建六局、中建八局比拼证券化，长租REITs首单花落八局

《星岛》记者钟凯广州报道

据上交所披露，4月15日，国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下称“中建租赁住房REITs”）正式申报。这将是中建集团旗下首单住房租赁公募REITs，同时与现有9只保租房REITs不同，它也将成为全国首单纯市场化租赁住房公募REITs。

作为“中建系”布局长租公寓赛道的重要突破，目前中建租赁住房REITs尚未获得上交所受理，因而相关招募说明书暂未披露，其底层资产的具体细节仍有待揭晓。

不过，《星岛》梳理发现，“中建系”这一块租赁住房REITs“蛋糕”，实则已被中建八局成功拿下，其旗下中建东孚资产管理有限公司（下称“中建东孚资管”），正是该基金底层资产的核心运营主体。

▲资料来源：上交所官网

据悉，此次申报的中建租赁住房REITs，原始权益人为中建资本管理（上海）有限公司（下称“上海中建资管”），后者由中建资本全资持股。上海中建资管目前对外投资公司仅有一家，即上海孚茸置业有限公司（下称“孚茸置业”），而这家公司的股权沿革，清晰勾勒出中建八局与该REITs的深度关联。

资料显示，孚茸置业成立于2018年6月，注册资本5000万元（2022年增至3.5亿元），最初由中建八局旗下上海中建东孚投资发展有限公司100%持股，核心定位是专门持有并运营上海松江区中山街道29街坊的租赁用房项目。

上述项目正是如今的“中建·幸孚+”公寓松江店。该项目已于2021年11月6日正式开业，彼时被视作中建八局体量最大的长租公寓，以及上海松江区域最具规模的租赁型住宅项目，总建面近16万平方米，共有公寓2240套，并配套地下车位1067个，共享空间1350平方米及“邻聚街”商业3244平方米。

▲资料来源：中建八局官网

《星岛》了解到，“中建·幸孚+”是中建八局商业地产板块长租公寓产品线主力品牌，由中建东孚资管全面运营管理，主要面向都市新青年及白领客群。据2025年7月第三方机构披露，中建东孚资管的业务已覆盖办公、商业、公寓、酒店及康养等业态，所辖项目近30个，管理面积超百万平方米，管理资产超百亿。其中在公寓领域，“中建·幸孚+”除了松江店，还布局了上海临港新区店，规划公寓516套。

值得关注的是，在“中建·幸孚+”公寓松江店开业前半年，“中建系”已开始为资产证券化布局铺路。2021年5月，中建资本成立上海中建资管，注册资本高达30亿元，明确定位为“中建系”资产管理和盘活的平台公司，计划综合运用公募REITs、私募REITs等金融工具，支持集团盘活存量资产、优化资源配置。

这场布局在2024年9月迎来关键节点，孚茸置业股权发生变更，转由上海中建资管全资持有。这也意味着“中建·幸孚+”公寓松江店项目运营接近三年后，在中建资本的协调下，正式启动资产证券化进程。

▲孚茸置业股权变更，资料来源：企查查

事实上，过去半年多时间内，“中建系”内部掀起了一场存量资产证券化的“暗战”，多个核心平台纷纷发力，抢占资产盘活赛道。

其中，2025年10月底，中海率先分拆华夏中海商业REIT（180607.SZ）在深交所上市，创下中建集团首单公募REITs的纪录；同年11月，中建八局旗下中建东孚资管以上海中建广场为标的，发行中建集团首单持有型不动产ABS，规模12.46亿元；中建六局不甘示弱，于12月以天津中建中心物业为标的，发行了中建集团首单写字楼持有型不动产ABS，规模5.04亿元。而这两笔ABS背后的总协调人，均为中建资本。

如今在租赁住房赛道，中建八局先迈出关键一步，申报中建集团首单租赁住房REITs，在集团内部存量资产证券化的“较量”中占据有利地位。相比之下，中海虽然将包含长租公寓在内的商业板块列为重点布局的“明天”业务，且2025年长租公寓收入同比增长29.63%至3.5亿元，但目前其仍未披露更多的分拆计划。

编辑 | 梁景琴

终审 | 杨晓