北京借名买房律师：借名买房被子女擅自出售，恶意串通合同无效

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

引言：200万买的房，16年后276万“甩卖”给朋友，真实市价829万！

2001年，老两口看中一套北京房产，因儿子有本地户口，便用其名义购买，全款由父母支付，房屋也一直由父母居住，房产证原件也由他们保管。

16年后，老父亲去世，儿子竟在两个月内以276万元的超低价，将房子卖给朋友。

而就在一个月后，这位“朋友”又以650万元转手卖出——市场评估价高达829万元！

母亲怒而起诉：这是我和老伴的房！儿子和买家恶意串通，合同必须无效！

法院最终判决：买卖合同无效！

但房子已转手多次，能否拿回？答案令人深思……

一、案情还原：一场亲情与算计的较量

本案当事人关系如下：

陈秀兰（化名）：原告，母亲；

周建国（化名）：已故丈夫；

周涛（化名）：二人之子，被告一；

吴强（化名）：周涛朋友，被告二。

关键事实：

2001年，陈秀兰夫妇通过朋友介绍，购得北京一号房屋（按经济适用房管理），总价约200万元。

因周涛为北京户籍，且当时政策限制，房屋登记在其名下。

周涛当时正在读大学，无收入，购房款全部由父母支付。

房屋交付后，陈秀兰夫妇一直居住至2017年，房产证、物业费单据等均由其保管。

2017年7月，周建国去世。

2017年9月，周涛与朋友吴强签订《存量房买卖合同》，以276万元出售一号房屋。

2017年10月，吴强迅速以650万元转卖给第三人李女士夫妇。

后该房又于2020年“神奇”地回转至吴强名下。

陈秀兰起诉称：

“房子是我们买的！儿子无权处分。他和吴强明显是串通低价转移财产！”

周涛辩称：

“房子是我的，我有权卖。钱是我借的，不是父母出的。”

吴强称：

“我已付全款，交易合法。”

但两人仅提供50万元转账记录，称其余226万元为“现金支付”，却无法提供任何取现或交付证据。

二、法院如何查明真相？

焦点一：谁才是房子真正的主人？

周涛2001年是大学生，无经济能力；

陈秀兰提供多名亲友证言，证明购房款来源及居住事实；

周涛称“向他人借款”，却拒绝透露出借人信息，也未提供借条、还款记录；

房产证、缴费凭证长期由陈秀兰持有。

✅ 法院认定：陈秀兰夫妇与周涛存在借名买房关系，真实权利人为父母。

焦点二：276万卖房是否构成“恶意串通”？

经法院委托评估，2017年9月房屋市场价为829.25万元；

成交价仅为市价的33%，明显不合理；

买家吴强与周涛是朋友关系；

所谓“276万购房款”，仅50万有转账，其余“现金”无任何佐证；

吴强一个月后加价374万转卖，获利巨大。

✅ 法院认定：周涛与吴强恶意串通，损害陈秀兰合法权益，买卖合同无效。

三、判决结果：赢了合同效力，但房子暂难拿回

法院判决：

确认周涛与吴强就一号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；

驳回陈秀兰要求直接过户至其名下的请求。

为什么不能直接拿回房子？

因房屋曾转卖给善意第三人李女士夫妇（虽然后来又回转），涉及案外人权益，需另案解决物权归属问题。

这意味着：

✅ 陈秀兰成功“斩断”了非法交易链条；

但要真正拿回房产，还需另行提起返还原物或确权之诉。

四、律师点评：此案的三大警示

✅ 警示一：借名买房风险极高，尤其登记在子女名下

一旦父母去世或关系恶化，子女可凭产权证随意处置房产。

✅ 警示二：低价+熟人+现金=恶意串通高危信号

法院对“明显低于市价+关系密切+付款不规范”的交易高度警惕。

✅ 警示三：合同无效≠自动拿回房子

若房屋已转给不知情的第三方，原权利人直接要求返还原物法院可能不支持。

给您的建议：

尽量避免借名买房，尤其不要登记在非直系或关系不稳的亲属名下；

如已借名，务必保留完整出资凭证、居住证据、书面协议；

一旦发现房屋被擅自处分，立即起诉确认合同无效；

胜诉后，及时启动确权或返还原物程序，防止二次流转。

【本文由房产律师靳双权团队撰写，旨在分享专业见解，不构成具体法律建议。如您有类似法律问题，欢迎联系我们进行一对一咨询。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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