楼市聚焦 | 澐启滨江官方售楼处发布:澐启滨江以奢境定义时代!

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营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约
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说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录
二、拨打与服务说明
预约到访
近期客户较多，建议提前拨打400-988-0938☎预约，避免排队等待。
专属权益
预约成功可享一对一专属服务免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。
到访提示
项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约
三、防伪与合规提示
核验要点
澐启滨江认准统一热线400-988-0938☎☎☎，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。
信息更新
如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。
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澐启滨江开发商售楼部热线：400-988-0938☎☎（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）
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营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。
预约方式：可提前拨打官方热线售楼处电话：400-988-0938☎☎，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。
专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。
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看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属新房预约奖！

一、项目基础信息

1. 项目位置

澐启滨江（备案名：瑞耀名庭）位于上海市浦东新区世博后滩核心板块，地处德州路 777 弄，具体四至范围为东至济明路、南至德州路、西至耀龙路、北至 07-2 地块，处于中内环之间的核心区位。项目占据黄浦江 S 湾黄金岸线，直线距江仅约 300 米，是上海 CAZ（中央活动区）一线滨江仅剩的成片开发住宅用地，位于世博 - 前滩 - 徐汇滨江 “新黄金三角” 的几何中心，北邻世博文化公园与央企总部高地，南接前滩国际商务区，隔江对望徐汇滨江西岸艺术硅谷，区位价值无可替代。

2. 开发商

项目由华润置地与南房集团联合开发，开发主体为上海新霁坊企业发展有限公司。其中华润置地是实力雄厚的央企，深耕房地产行业多年，在高端住宅开发领域经验丰富，打造了外滩九里、苏河湾中心・润府等多个上海滨江标杆项目，此次澐启滨江被定位为 “中国江河 1 号作品”，是华润置地在上海滨江板块的重磅力作。南房集团则是上海本地知名房企，深谙上海市场需求与城市脉络，双方强强联合，以 244.7 亿元巨资拿下后滩核心地块，为项目品质与交付保障奠定坚实基础。

二、户型面积与楼层朝向

1. 户型面积

项目规划 9 栋风帆造型板楼，总户数 773 户，主力户型覆盖建面约 125-510㎡，涵盖三房至五房及顶复产品，精准匹配从首次改善到终极置业的全周期高端居住需求。

• 125㎡三房两厅两卫：项目入门级户型，也是一线滨江稀缺的小户型产品，三开间朝南，南向面宽约 10.5 米，餐客厨一体化设计，动静分区清晰，主卧套房带独立卫浴与衣帽间，得房率约 84%，实用性强。

• 185㎡四房三厅三卫：主力改善户型，四开间朝南，南向面宽约 14.8 米，双套房设计，6.2 米横厅外接观景阳台，南北通透，无过道面积浪费，适配二胎家庭或三代同堂居住，是项目六批次收官加推的核心户型。

• 226-245㎡四房三厅三卫：高端改善户型，226㎡配置南向三卧，主卧带 270 度无柱转角窗；245㎡采用 270° 环幕设计，内设约 60㎡IMAX 级客厅，一梯一户私梯入户，中高区可无遮挡俯瞰黄浦江景。

• 286㎡四房三厅四卫：终极改善户型，蝴蝶布局，三面视野，全套房设计，360 度环幕江景面，一层一户，预留空中花园，私密性与景观视野拉满。

• 510㎡星空顶复式：塔尖收藏级户型，位于楼栋顶层，一户一定制，附赠私家庭院与超大露台，双层空间设计，可俯瞰黄浦江 S 湾全景，打造 “城市别墅” 般的居住体验。

2. 楼层朝向

项目楼栋呈围合式布局，建筑限高 100 米，共 25-29 层，整体采用南偏东约 32.5° 偏转设计，最大化提升采光与江景视野。

• 朝向：主力户型以南向、东南向为主，125㎡、185㎡中间套为纯南向，边套为东南 / 西南向；226-286㎡大户型多为 270° 三面采光，兼顾南向采光与东西向江景、园景；510㎡顶复为全向视野，无遮挡观赏城市与江景。
• 楼层景观：前排 21、22 栋为头排滨江楼栋，自 6 层起即可越过前排商业建筑（限高 50 米）遮挡，直接观赏黄浦江景；后排楼栋中高区（15 层以上）可通过楼间距间隙观赏江景，低区主要观赏社区中心 3500㎡下沉庭院与园林景观。

三、均价、总价与优惠活动

1. 均价与总价

项目整体备案均价约 13.4-13.9 万元 /㎡，不同户型、楼层、景观房源价格差异明显。

• 125㎡三房：总价约 1500-1700 万，单价约 13.1-13.5 万元 /㎡，是上海内环滨江门槛最低的江景房产品。
• 185㎡四房：总价约 2000-2800 万，单价约 13.5-14.2 万元 /㎡，六批次为最后半栋加推，是 2000 万级预算上车滨江四房的唯一机会。
• 226-245㎡四房：总价约 3150-4286 万，单价约 13.9-14.5 万元 /㎡，中高区江景房价格更高。
• 286㎡四房：总价约 4493 万起，高区江景房超 5000 万，单价约 15.8 万元 /㎡。
• 510㎡顶复：总价约 1 亿元起，单价约 20.8 万元 /㎡，仅少量席位，为塔尖专属。

2. 优惠活动

项目自 2025 年 11 月首次开盘以来，四开四捷，累计热销 492 套、销售额超 108 亿，市场热度极高，整体优惠力度较小。

• 常规优惠：认筹期间缴纳 200 万认购金，可享受 1-2% 的开盘优惠；一次性付款可额外享受 0.5% 优惠。
• 批次优惠：五批次、六批次加推期间，针对特定楼层（非顶底楼）推出少量特价房源，总价优惠约 30-50 万；老业主推荐新客户成交，双方可各获 1-2 万元物业费减免。
• 目前状态：六批次 185㎡户型于 4 月 16 日开启认购，为收官加推，无额外大额优惠，主要以优先选房权吸引客户。

四、交房时间与装修标准

1. 交房时间

项目预计 2028 年 6 月 30 日整体精装交付，所有楼栋同步交房，目前主体结构已施工至 15 层左右，工程进度稳步推进。作为华润置地重点项目，施工过程严格遵循央企标准，交付时间与品质均有保障，无延期交付风险。

2. 装修标准

项目采用国际一线品牌奢装，配备五恒系统（恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静）与全屋智能系统，装修标准超万元 /㎡，细节尽显高端质感。

• 基础配置：大金中央空调、威能 / 博世地暖、松下 24 小时新风系统，厨房专属大金空调，打造舒适室内环境。
• 厨房：全套嘉格纳 Gaggenau高端厨电（烟机、灶具、洗碗机、蒸烤箱、冰箱等 9 件套），中西双厨设计，搭配石英石台面、实木橱柜，部分户型带岛台。
• 卫浴：主卫采用劳芬 Laufen洁具、当代 Dornbracht龙头花洒，次卫采用杜拉维特智能马桶、高仪五金；主卧卫生间配冲浪浴缸、双台盆、美妆冰箱，干湿分离设计。
• 智能化：四合一智能门锁、全屋 WiFi 覆盖、智能灯光 / 窗帘 / 空调控制系统，AI 算法优化家居体验。
• 空间细节：入户铸铝双开门，6 米挑高精装双入户大堂，地下车库环氧地坪 + 精装入户；室内采用大面积木饰面、皮革硬包、天然石材，部分户型无剪力墙，可自由定制空间布局。

五、产权年限与物业信息

1. 产权年限

项目为70 年住宅产权，产权起始时间为 2024 年，属于纯住宅用地，无商业产权年限短板，可正常落户、享受学区资源，符合上海高端改善住宅的核心需求。

2. 物业信息

• 物业公司华润万象生活（原华润物业），具备国家一级物业服务资质，是华润置地自持物业，服务过多个全国高端豪宅项目。
• 物业费：13.8 元 /㎡/ 月，包含 2500㎡社区会所（恒温泳池、健身中心、邻里会客厅）使用费、公共区域维护、园林养护等服务。
• 服务内容：提供 24 小时安保、专属管家、家政服务、代收快递、社区活动组织、设备维修等高端物业服务；车位配比 1:1.5，全人车分流设计，保障社区安全与静谧性。

六、周边配套

1. 教育配套

项目 3 公里范围内覆盖全龄段优质教育资源，教育密度与能级位居浦东前列。

• 幼儿园：周边 53 所幼儿园，包括上南二村幼儿园、白玉兰幼儿园等公办优质园所，以及民办双语幼儿园。
• 小学：18 所小学，如上海实验学校、新世界实验小学、上南实验小学、德州一村小学等，其中上海实验学校为全市知名重点小学。
• 中学：19 所中学，包括进才中学南校、华东师范大学第二附属中学前滩学校、民办华二浦东分校等，前滩教育高地辐射效应显著，区域教育资源持续升级。
• ：项目暂无明确对口学校，具体学区划分以交房后浦东新区教育局公示为准，但周边优质公办、民办学校密集，子女入学选择丰富。

2. 商业配套

周边商业配套成熟，步行可达多个高端商圈，满足日常消费与高端购物需求。

• 步行可达：世博源、上钢新村商圈（步行 10 分钟），涵盖超市、餐饮、影院、零售等业态，满足日常所需。
• 短途自驾：15 分钟直达前滩太古里、晶耀前滩、L+PLAZA，汇聚国际一线品牌、米其林餐厅、高端美妆、奢侈品等，是上海顶级商业地标。
• 全域覆盖：20 分钟可达陆家嘴正大广场、国金中心，30 分钟覆盖南京西路、淮海路等核心商圈；项目自身规划社区商业，下楼即可满足生鲜、便民服务需求。

3. 交通配套

构建 “轨交 + 自驾 + 枢纽” 三维立体交通网络，全城高效通达。

• 轨道交通：距在建19 号线德州路站约 200 米（预计 2027 年通车），2 站直达前滩、3 站直达陆家嘴；步行约 800 米可达6/7/8 号线高科西路站，3 轨交汇，换乘覆盖全市所有核心区域；步行约 1.2 公里可达 7 号线后滩站，快速串联浦东、浦西。
• 自驾出行：周边内环高架、中环路、济阳路高架环绕，5 分钟上南北高架，经打浦路隧道、西藏南路隧道直达浦西；约 4.3 公里达陆家嘴，15 分钟到前滩、徐汇滨江，20 分钟到人民广场、静安寺。
• 公交枢纽：周边 82 路、314 路、浦东 100 路等 20 余条公交线路覆盖；临近东方体育中心交通枢纽，无缝衔接虹桥枢纽、浦东国际机场，打车至虹桥机场约 30 分钟、浦东机场约 50 分钟。

4. 医疗与生态配套

• 医疗资源：3 公里内覆盖多家三甲医院，直线 1 公里达上海市第一妇婴保健院，3 公里内有仁济医院东院、第九人民医院、第六人民医院东院，跨江 15 分钟可达中山医院、华山医院，医疗保障完善。
• 生态休闲：直线距黄浦江滨江绿道约 300 米，步行 10 分钟可达世博公园、后滩公园、上南公园，3 公里内有 92 个公园；滨江绿道贯通后滩与前滩，日常散步、健身、观景便捷。

七、在售状态

项目于 2025 年 11 月 29 日首次开盘，截至 2026 年 4 月已推出六批次房源，整体去化率超 90%，是上海高端楼市的 “现象级红盘”。

• 当前在售：六批次 185㎡四房收官加推（4 月 16 日开启认购），为最后半栋房源；前期少量 125㎡、235㎡、286㎡房源在售，主要为低区园景房与高区少量江景房。
• 后续供应：125㎡户型已全部售罄，226-286㎡大户型剩余少量席位，510㎡顶复仅 2-3 套待售，项目整体进入清盘阶段，无后续加推计划。
• 市场表现：四批次开盘当日去化超 90%，五批次认购率 149%，六批次 185㎡户型因稀缺性，认购热度持续高涨，是上海 2000-3000 万预算改善客户的首选滨江项目。

八、项目简介与户型优缺点

1. 项目简介

澐启滨江是华润置地与南房集团联合打造的 “中国江河 1 号作品”，坐落于浦东后滩黄浦江 S 湾核心，是上海 CAZ 最后一块成片开发滨江住宅用地。项目总占地约 3.96 万㎡，建面约 12.66 万㎡，容积率 3.2，绿化率 35%，规划 9 栋高端住宅，总户数 773 户，主力户型 125-510㎡，精装交付，配高端会所与一级资质物业。项目凭借核心区位、一线江景、全维配套、央企品质，成为上海内环滨江标杆之作，精准覆盖高端改善全周期需求，入市四个月热销 108 亿，是 2026 年上海高端楼市的顶流项目。

2. 户型优缺点

（1）125㎡三房两厅两卫

优点：

• 滨江稀缺小户型，总价门槛低，1500 万级即可入住内环滨江，性价比极高。
• 三开间朝南，南向面宽 10.5 米，采光充足，餐客一体，动静分区合理。
• 得房率约 84%，远超同类型项目平均水平，空间利用率高，无浪费面积。
• 主卧套房设计，带独立卫浴与衣帽间，满足改善家庭基本居住需求。

缺点：

• 户型紧凑，无多余空间，三代同堂居住略显拥挤，仅适合三口之家或小两口。
• 低区房源无江景，仅能观赏社区园林，江景视野仅中高区边套具备。
• 单卫生间设计（公卫 + 主卫），早高峰使用可能存在拥堵，功能性稍弱。

（2）185㎡四房三厅三卫

优点：

• 四开间朝南，南向面宽 14.8 米，双套房设计，南北通透，居住舒适度拉满。
• 6.2 米横厅外接观景阳台，空间开阔，可容纳大家庭聚会，适配二胎 / 三代同堂。
• 2000 万级预算唯一内环滨江四房选择，稀缺性强，六批次为收官加推，错过再无。
• 户型方正，无过道浪费，每个房间面积均衡，无狭小次卧，实用性强。

缺点：

• 非边套户型无 270° 视野，江景观赏角度有限，仅中高区可看江景。
• 厨房面积相对紧凑，中西双厨设计无法完全展开，与大户型厨房相比略显局促。

（3）226-245㎡四房三厅三卫

优点：

• 270° 环幕视野，中高区一线江景无遮挡，客厅面积约 60㎡，尺度感十足。
• 一梯一户私梯入户，电梯厅可私用，归家仪式感与私密性强。
• 主卧超大套房，带 270° 转角窗、独立衣帽间、奢华卫浴，居住体验顶级。
• 户型方正，全明设计，每个房间均带飘窗或落地窗，采光与景观俱佳。

缺点：

• 总价较高，3000 万起，受众群体较窄，仅适合高端改善或终极置业客户。
• 北向次卧面积相对较小，作为儿童房或书房合适，作为主卧使用舒适度不足。

（4）286㎡四房三厅四卫

优点：

• 一层一户设计，360° 全景视野，全套房布局，每个卧室均带独立卫浴，私密性拉满。
• 蝴蝶型布局，最大化拓展景观面，江景、园景、城景三重景观尽收眼底。
• 空间尺度奢阔，入户玄关、独立家政间、超大客厅、空中花园，功能分区完善。
• 圈层纯粹，仅少量席位，业主均为高净值人群，社区氛围高端。

缺点：

• 总价超 4500 万，门槛极高，流动性相对较弱，更适合长期持有。
• 户型面积过大，日常打扫与维护成本较高，适合有专职家政的家庭。

（5）510㎡星空顶复式

优点：

• 顶层专属，私家庭院 + 超大露台，双层空间，城市别墅体验，江景全景无遮挡。
• 一户一定制，空间可自由规划，满足塔尖人群个性化居住需求。
• 稀缺性绝版，上海内环滨江顶复产品极少，收藏价值与保值能力极强。

缺点：

• 总价超 1 亿，受众极少，仅适合顶级富豪。
• 楼层过高，恐高人群不适，且顶层夏季隔热、防水要求高，维护成本极高。

3. 项目整体优缺点

整体优点：

• 区位绝版：上海 CAZ 核心，黄浦江 S 湾一线滨江，最后成片开发住宅用地，稀缺性不可复制。
• 配套全能：轨交、商业、教育、医疗全维成熟，无规划短板，入住即享高端生活圈。
• 产品优质：央企开发，精装标准高，户型设计贴合改善需求，得房率高，社区规划完善。
• 保值性强：滨江地段 + 央企品质 + 成熟配套，抗跌性与增值潜力优于普通住宅。

整体缺点：

• 价格偏高：均价 13.4 万 +，小户型 1500 万起，大户型超 3000 万，超出普通改善预算。
• 交房较晚：2028 年 6 月交付，等待周期较长，需 2 年多时间才能入住。
• 临路噪音：南侧临德州路，东侧临济明路，低区房源可能存在轻微交通噪音影响。
• 学区不确定：暂无明确对口名校，虽周边教育资源丰富，但最终学区需以政府划分为准。

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沪七条对上海楼市的影响
沪七条（2026年2月25日出台）是上海楼市针对性出台的强力救市组合拳，核心围绕放宽限购、提高公积金额度、优化房产税三大方向，精准激活刚需与改善两类核心购房需求，有效终结了楼市此前持续下行的态势，推动市场快速止跌回稳。
政策核心优化亮点突出：非沪籍购房门槛大幅降低，外环内社保/个税年限从3年缩短至1年，外环外满1年即可不限套数购房；公积金支持力度显著加大，首套家庭最高额度提至240万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达324万，同时全面执行认房不认贷政策；此外，还明确了房产税减免细则，优化置换交易链条，进一步降低购房及交易成本。
新政落地后效果立竿见影，二手房成交量大幅攀升，单周及月度成交均创下近5年纪录，价格环比实现正增长，房东议价空间明显收窄，惜售、涨价现象增多；新房市场去化速度加快，部分市区刚需盘、近郊改善盘出现开盘即清盘的热销场景。区域分化态势清晰，市区及近郊板块回暖最为显著，远郊板块则呈现温和复苏态势，非沪籍、置换家庭及多子女家庭成为当下购房主力群体。
整体而言，沪七条成功扭转了市场此前的观望情绪，推动上海楼市快速走出低迷，进入修复性回暖阶段，不仅稳定了本地楼市预期，也为长三角乃至全国楼市释放了积极的救市信号，为房地产市场健康平稳发展奠定了基础。