“沪七条”如何改变上海楼市

来源：滚动播报

（来源：上观新闻）

先摆几个事实：

• 国家统计局数据显示，3月上海二手房住宅价格环比上涨0.4%，实现二连涨。

• 4月11日，上海二手房单日成交1632套，刷新了近五年的最高纪录。

• 整个3月上海二手住宅成交2.85万套，环比暴涨了178.79%。

种种现象表明，2月末上海发布的“沪七条”政策刺激效果十分显著。

近两年中，上海楼市松绑政策频出，为何偏偏是这轮政策彻底引爆了二手房市场？今年的政策有何特殊之处？

政策转向引爆成交量

位于内环内杨浦鞍山板块的一家链家店总对记者说，3月份门店成交了二手房13套，而春节前的一月份只成交了8套；从购房者来看，大部分都是受政策影响的非上海户籍客户，可见政策效果之显著。

梳理过去两年的政策脉络，一条“从外围到核心、从限制到放开”的演进逻辑清晰可辨。

通过限购政策、信贷政策、税费政策等调整手段，先降低外环外社保与首付门槛，引导刚需消化远郊库存，政策演进中，早已埋下伏笔。

如果分析政策出台与成交量的关系，可能看得更清晰：

一段段来分析：

• 2024年5月“沪九条”出台，非沪籍社保从5年缩至3年释放了一批观望已久的购买力，但限购框架未变，置换链条并未打通。冲高之后，市场重新陷入等待。

• 四个月后，“沪七条”（2024）再接再厉，外环外社保缩至1年、首付降至15%，成交量持续攀升，但这时的核心区限购依然坚固，改善需求只能在外围打转，进入2025年二手房成交量再次回落。

• 2025年“沪六条”后，外环外不限套数、成年单身按家庭标准执行，释放了新的需求增量，商贷不再区分首套二套降低了改善成本。市场获得了持续动力。

• 到2026年，当成交量在淡季快递回落后，政策箭头终于指向核心区：外环内社保降至1年且满3年可增购1套，公积金最高324万元覆盖刚需月供压力。外围的刚需、中段的改善、核心区的高端需求同时被激活。成交量一路攀升，迅速达到历史高点。

按照这个逻辑来看，未来上海政策将进一步解除外环内购房限制，但松绑空间收窄，重心可能从刺激需求转向盘活存量和优化供给，一方面继续尝试“以旧换新”收储来消化积压库存，这一机制已经在3月在静安率先落地试点；另一方面加强“好房子”供应，承接住释放的购房需求。

为何政策要一点点从外围到核心？

从链家的挂牌量来看，外环外二手房挂牌量约占全市的一半，积压了大量低总价、小户型的刚需房源，去化周期远高于核心区。如果政策一开始就全面放开，购买力将直接涌入核心区，外围库存将被进一步冻结，市场分化加剧。

价格企稳势头出现

这次成交量爆发之后，市场最关心的问题是：价格跟上了吗？

毕竟，尽管过去几轮政策的出台也带来成交量正向变化，但让价格涨起来，太难了。

我们可以从这些数据中看到，房价上涨的信号：

• 从国家统计局最新发布的70城数据来看，2月份春节淡季期间，上海成为唯二二手房环比上涨的城市，3月份再次实现环比上升，达成二连涨。

• 中指研究院数据显示，2026年3月上海二手住宅挂牌均价环比上涨0.08%，结束了自2023年6月以来长达33个月的连续下跌态势，这一微幅上涨，可以看成是价格预期逆转的里程碑。

• 链家数据显示，3月二手房价格指数环比上涨1%。

• 58安居客研究院监测，上海二手房议价空间从此前的5%-8%收窄至2%-3%，核心区部分优质房源甚至出现小幅提价的情况。

• 还有一个信号值得重视，中原地产监测显示，本轮复苏中，总价1000万元以上的高端房源成交占比虽下降，但环比增加了103%！而这对拉高成交均价显然不容忽视。

• 2026年二手房价格已经数月都稳定在60000元/平方米以上。

专家和机构给了我们这样的答案：

• 上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，低总价刚需房源去化加快，房东议价底气增强，房价二连涨已经出现了短期止跌信号。

• 不少行业研报非常乐观，上海有望在这轮下行周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，中性预期有望在2027年企稳。

• 卢文曦认为，当前市场信心好转，一季度经济数据良好，未来上海楼市成交量还是能维系住，价格会进一步夯实。

市场多主体信心改善

除了看成交量和价格以外，地产从业者、房东的心态，其实是值得观察的对象。

中原经理指数反映了地产经理人对城市房地产市场走势的看法。一般来说，大于50%即可认为市场处于向好区间。数据显示，上海二手房经理指数在3月末达到62.32%的高点。

要知道，从2023年初一直到2024年沪七条政策出台，这之间的经理指数曾一直维持在50%以下。而这波经理人指数冲高，已经达到了2021年和2019年的信心水平。

挂牌量每个政策节点都会出现小幅上升。它刻画了卖方心态的转变：

数据显示，上海二手房挂牌量从2020年末急速下跌，2024年政策出台时，政策利好让房东们产生“试试水温”的试探性挂出；2025年“沪六条”后，“卖旧换新”的置换需求再次让挂牌量上升；2026年“沪七条”后，二手房市场交易火爆，相应地挂牌量也迅速抬升。

值得注意的是，近期，挂牌量又有所下降，如何去理解这个低位：

• 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，3月份上海二手房新增挂牌房源为1.7万套，同比下降34%，挂牌量回落显示出二手房卖方预期有所趋稳。安居客上海的研究员也指出，随着市场情绪好转，房东拒绝“低价竞争”，不再恐慌抛售，要么撤牌观望，要么将房源由售转租，体现了房东心态的变化。

• 上海中原地产认为，挂牌量下降，也意味着市场消化速度的加快，价格企稳的可能性增加。一位房产中介告诉记者，近期二手房卖得更快了，房东降价空间明显缩小了，购房者也基本没有大砍价，很快就达成交易，这是一种很好的市场信号。

而无论是房东预期的变化，还是去库存的进度加快，可能都预示着一种积极变化。

原标题：《“沪七条”如何改变上海楼市》

栏目主编：尤莼洁 题图来源：上观题图

来源：作者：解放日报 崔艺林