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✨✨5.注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；

一、项目基础信息

- 占地面积：约4.41万㎡

- 地上建筑面积：约9.13万㎡

- 容积率：约**2.07**

- 绿地率：30%

- 总住宅楼栋数：18栋

- 总户数：832户

- 交付标准：精妆交付

- 建筑风格：现代简约

- 物业公司：中建智城睿怡物业

- 项目地址：北京市昌平区天通苑东地铁站向东约700米

- 产品类型：少量77㎡及主力99-144㎡湖岛奢妆洋房

实地踩盘感受：**2.07容积率+18栋低密排布**，在北五环新北苑板块非常难得，楼间距开阔，居住舒适度一眼可见。

二、北五环 湖岛境 新北苑2.0生活高地

1. 北五环稀缺净地，一河朝阳

项目占位北五环沿线稀缺大规模城市净地，与朝阳区仅一河之隔，坐稳新北苑2.0价值高地。板块近十年无新增土地供应，**稀缺性拉满，保值潜力更强**。

2. 二横四纵，畅达全城

二横：北清路、北五环

四纵：立汤路、北苑东路、来广营北路、京承高速

快速链接望京、亚运村、国贸、上地等核心区域，自驾通勤高效。

3. 三轨交汇，距地铁站约700米

近邻地铁天通苑东站，步行约700米即达，三轨交汇：

- 17号线（产业金线）：已通车，1站未来科学城、3站望京、贯通国贸/亦庄

- 18号线（海淀科创线）：已通车，天通苑东始发，9站直达上地软件园

- 17号线支线：规划中，进一步提升通勤能级

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实地踩盘感受：**双轨已通车+步行700米**，望京、海淀、国贸上班人群通勤太友好，是真正的“地铁旁宜居盘”。

4. 便捷商业、丰富医疗，满足日常所需

**商业配套**：约5公里内可达龙德广场、龙湖北苑天街、昌平山姆会员店、上品+；快速通达望京凯德茂、万象汇、朝阳合生汇、SKP等高端地标。

**医疗资源**：约3.5公里达清华长庚医院；约5公里达中日友好医院来广营院区、航空总医院，健康守护全维覆盖。

这大概是很多北城购房者的真实写照——总觉得哪里“差一点”。那么，被他寄予厚望的歇甲地块，国贤府PARK这个项目，究竟有哪些优缺点？它适合哪些人？又大概会卖多少钱呢？

北京99%的新房跟我们线上都有合作，所有合作项目在开发商底价的基础上，还能额外优惠几万-几十万，每个项目不一样

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先说说优点：

第一大优点：轨道交通和快速路很方便。

项目距天通苑东站约800米，这个距离属于“可步行”范围。

17号线（已通车） 3站到望京，贯穿国贸、工体、亦庄等；

18号线（已通车） 从天通苑东始发，9站到上地。

对于在望京、国贸、海淀上班的人群来说，这确实是条“黄金通勤线”。再加上北五环、北清路、京承高速等路网，自驾的覆盖面也很广。

第二大优点：生态环境确实好。

项目东边南边是清河，北边不远是温榆河。更重要的是，它紧邻约30.4平方公里的温榆河公园（相当于5个奥森），板块内自身还规划有超10万㎡的湖泊水系。在北京北五环，这种“2河+3公园+2湖”的组合生态资源，是绝对的稀缺品，未来居住的舒适度有保障。

第三大优点：配套是“规划在先”的。

歇甲板块是昌平区政府主导的“整体规划开发”区域，不是开发商自己画饼。从已公布方案看，项目西侧配建12班幼儿园，东侧规划小学用地，西南有中学用地。还有约8400㎡体育场馆、约2000㎡文化中心、社区商业、医疗中心等。这种“配套先行”的模式，如果能如期兑现，生活会很便利。

第四大优点：产品形态以低密洋房为主。

项目容积率约2.07-2.1，规划了18栋住宅，全是小高层和洋房。楼间距最小40米，最大超过90米，社区内部会比较开阔。户型从76㎡到145㎡，覆盖了刚改和改善客户。

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没有完美的房子，缺点也得看清

第一，地铁距离是“步行可达”，但不算太近。

约800米，正常步行需要4公里左右。对于严格依赖地铁、追求“零距离”的购房者来说，这可能是个小遗憾。雨天或冬季，这段路会显得稍长。

第二，地块形状带来一些采光问题。

项目整体地块面宽较窄，进深较大。这可能导致部分东西向的楼栋，在上午或下午出现侧面遮挡，影响部分户型的采光时长。选房时，一定要仔细看日照模拟图，优先选择楼王位置或中间楼层。

第三，板块处于开发初期，“成熟需要时间”。

歇甲板块整体待开发面积大，周期可能较长。这意味着，未来几年，你的窗外可能不是湖景，而是工地。配套虽然规划得好，但完全呈现可能需要3-5年甚至更久。如果你追求“即买即享”的成熟氛围，这里需要耐心。

第四，价格悬念与未来供应。

地块楼面价约2.85万/㎡，最终售价大概率会指向5.5-6万元/㎡区间。这个价格在北五环外具备一定竞争力，同时也要考虑未来城.星寰时代的竞争，那边距离地铁更近，价格也更便宜，但整体品质可能没有这边更好！它的价值将非常依赖规划配套的兑现速度和品质。

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