越南河内公寓“投机客”梦碎：房价降3亿仍无人问津，投资者割肉离场

一年前，买公寓像抢白菜——付个10%首付，一两个月后转手，轻松赚几亿。一年后，降价3亿越南盾，挂牌三个月，无人问津。

这不是个例。越南河内东部大都市区，投资者阮清新（Nguyễn Thanh Tân）先生手里两套29平方米的Studio公寓，每套售价近22亿越南盾。他已按进度支付了10亿越南盾。如今他愿意每套降价1.5亿，两套共亏3亿脱手——但就是卖不掉。

“买进就赚的时代过去了”，他说。

河内西部的一排公寓楼

从“赚200万”到“亏800万”

去年初，新先生曾在这个都市区一期项目中轻松转手一套公寓，赚了2亿越南盾。那时市场火热，只需10-15%的首付，一两个月就能获利了结。

但今年，风向变了。购房贷款利率持续走高，市场流动性骤降。另一位投资者秋翠（Thu Thủy）女士，在东英一个大都市区有一套58平方米的公寓，曾花2亿差价从中介手中抢到，指望转手赚一笔。

现在，她已将价格从每平方米1.13亿降到1.08亿，再降到1.04亿——总价从66亿降到60亿。算上差价，总共亏了8亿。“只希望能尽快脱手，否则投进去的钱就全没了”，她说。

为什么突然卖不动了？

原因很简单：供应暴增，利率飙升。

EZ Property首席执行官范德全（Phạm Đức Toản）指出，从去年底开始，市场开始转变。超过20个大型项目获批，一系列停滞项目解决法律问题，今年总供应量可能达到约20万套。而一两年前，公寓供应还是“挤牙膏”式的稀缺。

与此同时，购房贷款利率较2025年12月普遍上涨0.5-1.5%。前12-24个月固定利率普遍为9.2-10.5%/年，浮动利率已升至12-13.5%/年，接近2022年底的历史高点。

VPBank证券公司的报告指出：“房地产市场对银行信贷的依赖程度相当高。因此，银行收紧购房贷款条件将直接影响市场流动性，尤其是二级市场。”

数据说话：交易量暴跌32%

市场的寒意已经体现在数据上。建设部报告显示，今年第一季度，公寓和独栋住宅成功交易超过2.56万套，环比暴跌32%，同比下降24%。

越南房地产经纪人协会也记录到，超过75%的住宅交易来自购买第二套及以上房产的客户，其中约10%是使用短期财务杠杆的投资者。现在，这些“杠杆客”正在排队割肉。

河内西部城区待售公寓

“已经过了买公寓赚数亿差价的时代”

范德全（Phạm Đức Toản）直言：“如今市场已过了买公寓赚取数亿差价的时代，去年底在高峰期买入的许多投资者大部分都被套牢了。”

他的建议很直接：投资者需要改变策略，优先中长期持有，至少3-5年，直到项目完工运营。而不是指望“快进快出”赚快钱。

西湖国际大厦公司总经理阮志清（Nguyễn Chí Thanh）预测：“当资金短缺、现金紧张进入关键时刻，资产降价的暗流可能会继续蔓延到未来几个季度，给二级投资者带来沉重压力。”

投机者的黄昏

从“买进就赚”到“降价3亿卖不掉”，河内公寓市场正在经历一场剧烈的“去泡沫”。那些靠杠杆、博短线的投机客，正在为过去的狂热付出代价。

市场在筛选。那些持有现金、眼光长远的投资者，或许能在这一波调整中找到真正的价值洼地。但对于像新先生和秋翠女士这样的“投机客”来说，这个春天，格外寒冷。