2026龙华合正观澜汇优缺点分析，是否值得买？（一文读懂）

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合正观澜汇三期【观澜汇云境】百万超mall综合体，4号线上盖 |龙华外国语 |推售约72-128平2-4房

龙华观澜，合正观澜汇三期【观澜汇云境】推售的是2栋和4栋一、二单元，共计617套住宅房源，面积71-75㎡的2房2卫，87-89的3房2卫，105㎡的3房2卫，123-128㎡的4房2卫户型。

预计价格：73㎡两房，总价283-320万；87㎡三房，360万起；104㎡3+1房，总价420万起；125㎡南北通透大四房，总价570万起。

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目共分四期开发，总占地面积约18万㎡，总建面约130万㎡，涵盖住宅、商业、酒店、办公、产业、购物中心于一体，目前在售的是第三期。

三期地块住宅方面两个区域中能卖的住宅约1700＋户可售住宅，分两个地块开发，分别为澜汇云境花园（宗地号：A905-0570）、澜汇云庭花园（宗地号：A905-0571）。

澜汇云境花园、澜汇云庭花园 共分 10栋开发，含 超高层住宅、酒店、商业、21班幼儿等配套设施。

云庭花园占地面积约 27080.36平，建筑面积约 321095.24平，商业面积约 2.2万平。分4栋开发，一共 1869户（其中保障房1025户），最高层数 56层。

云境花园占地面积约29601.71平，建筑面积约362033.65平，商业面积约4600平。分6栋开发，配建21班幼儿园。最高层数57层。

观澜汇云境基础信息介绍

【占地面积】约2.96万㎡ 【建筑面积】约36万㎡

【推售产品】约72-128平2-4房 【交付标准】精装修

【交房时间】2026年12月31日【产权年限】70年

【房产性质】住宅【总户数】规划1883户，本次推售617套

【楼层高】2栋57层/4栋51层 【车位比】2280个

【容积率】约8.86 【绿化率】约35%

【梯户比】6梯10户/3梯5户/3梯4户

【管理费】4.98元/㎡ 【官方热线】400-855-2986

【开发商】合正地产【物业公司】合正物业

【项目地址】位于龙华区福城街道观兴南路与观兴东路交汇处西北侧

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71-73㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅开间3.2米，西南跟东北向。

72-75㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅开间3.2米，东南，东北或西南朝向。

87-89㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅开间3.35米，东南朝向。

105㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅开间3.6米，正南，东南跟西南朝向。

123-128㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客厅开间6.6米，正南，东南跟西南朝向。

项目配套信息介绍

交通方面，项目属于4号线地铁上盖，茜坑站D出口无缝接驳商mall ，8站直达深圳北站，14站速达市民中心；未来更有18号线长湖站换乘、22号线松元夏换乘，三轨交汇，更近都芯生活。

三横三纵立体交通网络，横贯各大核心区，快速通达全城

梅观高速市政化改造由双向6车道升级为双向14车道、观澜大道升级加速、侨城东路北延线未来将穿越阳台山隧道连接龙澜大道规划利好，交通路网全线升级，提速驱动15%-20%的通勤时间，大大缩短至各大核心区真正体现了宇宙中心的位置。

商业方面，项目自带3大商业mall：福城天虹旗舰mall、邻里mall、街区mall，区域繁华封面。

约60万㎡商业集群：福城天虹旗舰mall、观湖新城MH mall、观澜天虹等。

教育方面，项目自带21班幼儿园，家门口龙华外国语已借址开学，本校荣获龙华区24年中考状元！

龙华外国语学校福城校区（在建中）该校是一所9年制公办54班，小一已借址龙三外，龙华区属首个外国语教育集团，本校24年中考高分段成绩位居龙华第一！

片区12所公立学校环绕，观澜二中、观澜二小、龙华第三外国语等

休闲方面，项目有近20余个文体配套生活圈，休闲娱乐运动举步即达，背靠龙华图书馆，毗邻人文三馆、观湖文体中心等，周边近20个文体生活中心，配套醇熟：

文体中心：观湖美术馆、观湖文体中心（在建中）、麓湖人文三馆（在建中）

生态公园：观澜河湿地公园、茜坑水库、观湖中心公园、民法公园、九龙山公园等。

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