北京买房：理清思路，购房建议1855

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家有东城小黄庄一区43平的学区房一套，无贷款，目前在稳定出租中，月租金5500，另外还有两套房自住。家有独生女，今年刚工作，工资6000，这套房的租金就贴补女儿了。

现在我有几个想法：

1、继续持有这套学区房收租。

2、卖了学区房，另外买个大一点的非学区房，租金肯定会多一些，租金以后也是给女儿。

3、卖了这套学区房，拿着现金，但我也没什么投资渠道，就是买个银行理财，收益在2%左右，理财收益给女儿。

这三个选择从您的角度看哪个更合理呢？对于选项2换房的话，我也不打算再贴钱了，全部预算就是卖房子的钱。

A：

1、小黄庄一区，那只要不是带硬伤的，43平怎么也得10万一平，430万租金5500，租售比780，毛租金回报率1.5%，净回报率即便打9折也不过是1.35%，不算高。说明溢价率比较高，至少30%以上。

这可以参考旁边和平里朝阳的，同样户型也差不多租金，但单价在7万左右，说明您这套房在300万以上的100来万价值基本都是学区溢价。

2、觉得租金合适就留着呗，这看自己的感受。不过考虑好，按照去年的人口出生数据，低谷期至少延续到2032年，之后是否逆转看今年生多少孩子吧。在此期间如果没有鼓励学区房的政策，那溢价部分有可能受影响，毕竟占坑儿房的溢价率相对是最高的。

3、常规建议是换成非学区房，租金能提高30%，同时降低溢价部分的保值风险。但一是换房挺麻烦的，二是有税费成本，看自己是否愿意折腾了？

说句丧气话，这其实就跟换工作似的，很多业内人士即便明知道行业风口过去了，但真的能下决心换赛道的没几个。就因为都有置换的代价，而人类的底层情绪是有“损失厌恶”心态的。

4、我也没什么可投资的。黄金不敢买了，股票也不敢太多，文玩艺术品不懂也不好套现，股权类的好项目轮不到散户。理财更不靠谱儿，我们公司就干过这个，一群假行家瞎忽悠+撞大运，赢了吹牛逼，输了就跑路，反正理的不是自己的钱。就是留的房子，也是给孩子收租金的，留着当低保吧永远不卖了。其他的现金都买短期的了，基本没什么收益，不赔就是赚。

5、总之我没什么建议，您这种情况的家庭非常多，都迷茫着呢，毕竟现在属于“投资荒漠”时期，谁也没辙。

多说一句，经济危机的本质并不是缺钱，那玩意儿就是纸和数字而已。危机的本质就是资本找不到通道，投资没有相对稳妥的收益，所以才造成了通缩危机。这种周期赶上了就没辙，但毕竟“康波周期”从理论上来说到底了，那就等着轮回吧，再过十年或许老登儿们就又熬到春天了。

仅供参考。

二

Q:

我和我老公在北京北漂，目前他自己在生命科学园上班做生物制药，我全职带娃孩子今年两岁三个多月，2027年9月份上幼儿园。没有北京户口，也考虑过去天津和平区买二手房，也去实地看过了，最终还是放弃了。考虑着陪伴孩子可能更重要一些，想着在北京买房，预算300万左右。

目前想法是在昌平回龙观或者亦庄买，回龙观我们看了领秀慧谷、北京人家和北店嘉园做备选，亦庄那边目前还没看，不知道是否有符合我们预算的房子，我得考虑落户加分+孩子教育+后期好流通和相对抗跌。您有什么好的建议吗？这是我们的第一套房。所以相对谨慎一些。

A：

1、非京籍300万预算，考虑加分+学区+流动性+保值，那在不考虑通勤的情况下，常规建议就是首选亦庄。肯定是有这总价的房子，是否满意看自己了。

2、从学区讲，回龙观的教育虽然也不错，但不算学区房。因为除了昌二之外都不算太强学校，而小升初是派位，想上昌二得看运气或点招。另外领秀慧谷是101九年制，北京人家是回龙观中心+161，到目前为止不算强。

而亦庄成绩到目前为止虽然也不算多强，但进步快，所以很多家长都是看好未来，毕竟是亦庄有钱敢花。再加上是独立学区，即便是派位，那只要在学区内就都不差。那亦庄的适应面就宽呗，普娃的机会也大。但亦庄是有学区溢价的，虽然赶不上东西海，但房价中10%的比例也是有的。如果买的话尽量找溢价低的吧，多看房多算账。

3、流动性和抗跌主要看小区和具体房源，哪个板块都有强有弱。流动性好的一般都是次新小区的紧凑户型，抗跌的以品质较高的小区为主。

4、我没什么具体建议，都各有优劣，看自家更注重哪方面吧？不过亦庄这么远，在我看来都没比天津近多少了，从西北到东南的通勤+上学+居住能方便吗？索性就在回龙观得了，没有学区溢价，居住的性价比还高呢。

仅供参考。

三

Q:

帮我姨咨询您换房的问题，目前手持芙蓉里小区临四环一居和燕山小两居各一套，想卖掉再让儿子贷点款换个90平以内的两居次新养老房，总价400万左右。儿子住观景园，上班在海淀黄庄。

我姨想在丰台、通州、朝阳三区找，离大医院方便，居住环境好点的，我个人觉得是不是可以考虑昌平南？或海淀北（已无学区需求，担心是海淀房就有学区溢价），方便将来儿子照顾？想请教您的看法，我姨和我说的这些地儿有合适的小区可以推荐几个吗？

A：

1、养老房，肯定是昌平南强于海淀北啊。因为养老房就是典型的自住为主，性价比高的才更合适。而海淀无论哪个板块，只要是带学位的就都有溢价，最低的理论上也在10%左右，而且是相对偏远的山后板块。可以说环境不错，但养老的配套就不合适了。

昌平是肯定没有学区溢价的，而且如果是五年以上的二手次新小区，基本就连开发商和土地方的溢价也都抹平了，居住的性价比跟丰台朝阳的非学区房差不多。

2、400万左右90平之内，那单价就是4.5万左右。昌平南典型的新龙城，不太算次新了，但也是商品房小区，规模大，各项指标都至少不落后，现在均价就是4.5万左右。

3、其他的我还真不好推荐，主要是对医院不熟。丰台的常规建议是大成郡，周边301和302好几个医院呢，好像还有武警的。但这边儿就贵点了，便宜的又都品质弱点儿。另外是花乡桥的天坛医院周边，在丰科园和首经贸都行，典型的万年花城、华润城和亿城天筑，但也是都不便宜。再有一个是马家堡草桥，离天坛不远，而且有个康复为主的博爱医院，我路过的时候看到老人特别多。这周边的小区就多了，地铁也方便。

朝阳好像更没什么合适的，主要是三甲周边的都贵。比如典型的朝阳医院，团结湖的老房还动辄6万呢，我觉得不太合适。

通州我是对医院真不熟，就知道友谊和安贞。要不看看友谊周边吧，在潞苑，地铁应该快通车了，周边珠江的小区就很大规模。但这里以前的性价比不算太高，近期我没算过，有可能提高了。

4、其他的我没什么建议，主要是对医院不熟。

仅供参考。

四

Q:

我就认为你们鼓吹北京房价的都是炒房客，你能怎样？你当然可以跟我讨论什么租售比和政策利好的问题，但我不想听，我只知道一件事：人口是越来越少的，北京也不例外，没人接盘的房价是不可能上涨的，只会每年下跌，等着就可以了。

A：

1、您说的挺好的，我不能怎样。或者这么说吧，人在面对指责的时候之所以反驳或发怒，未必是对方说错了，更大的可能是对方说对了。反过来说，如果对方指责的不对，那我何必怎样呢？

比如您说我是炒房客，对我来说无所谓，因为您说的不对，我没必要怎样。但如果您骂我贪财好色尖酸刻薄，那或许我会暴跳如雷的，因为您说对了。

2、此外，我不会跟您探讨什么的，因为没必要，也不在一个认知层面上。就跟郭德纲说的似的，某人如果跟航天专家讨论能源是用酒精还是劈柴，那专家看他一眼都算输。

您这也一样，就跟小孩子找我讨论1+2=4似的，有必要争论吗？毕竟认知这玩意儿是天然具备优越感的，差距越大就越没有讨论的可能。

3、另外再多说一句，有句话是“狐狸知道很多事，但刺猬只知道一件事”。

这本来没什么不好的，各玩儿各的而已，都是自己过日子。不过只知道一件事的通常都见识少，而且固执+自以为是=钻牛角尖儿，封闭在自己的信息茧房里自嗨。所以通常混的不太好，动不动的只能是躲进小楼成一统，缩成团儿炸起刺儿就以为能躲避伤害了。

再说句不好听的，凡是只知道一件事儿的，其实就跟“国宝帮”似的，都是自己骗自己而已。不管人家怎么摆事实讲道理，哪怕都指出微波炉专用了，这边还只知道包浆这一件事儿呢。

仅供参考。

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