许家印法庭认罪，恒大物业最后的买家闭门入局

文/乐居财经 徐酒眠

2026年4月14日，深圳市福田区彩田北路6003号，中级人民法院。

空气里弥漫着南方四月特有的闷热，等在外面的人不知道庭内是什么场景，但所有人都知道，正在发生什么——曾经的中国首富许家印与他缔造的恒大帝国，正在接受法律的审判。

许家印被控八项罪名：欺诈发行证券罪、违规披露、不披露重要信息罪、背信损害上市公司利益罪、集资诈骗罪、拒不支付劳动报酬罪、非法吸收公众存款罪、职务侵占罪、挪用资金罪。

“被告人许家印当庭表示认罪、悔罪，法庭宣布择期宣判。”

也是在这一天，几十公里外的香港中环，港交所披露易网站上，一份来自恒大物业（06666.HK）的公告悄然挂出。

许家印亲手缔造的商业版图中，最后一块尚有血肉的资产——恒大物业，在另一套法律系统里被清盘人摆上货架，进入最后的讨价还价。

根据公告，中国恒大及CEG Holdings已与一名选定投标人签订排他性协议，就出售所持恒大物业51.016%控股权展开最后为期30个工作日的排他性谈判。

创始人进入刑事审判的认罪程序与最后的核心资产处置加速，两件事之间并没有法定的因果联系，但被时间强行缝合在了一起，多了些耐人寻味。

谁将接盘

这场股权出售，已经酝酿很久了。

2025年9月，中国恒大的清盘人正式启动恒大物业控股权的出售程序，向潜在买家发出邀约，部分意向方签署了保密协议并提交了不具约束力的指示性要约。今年1月，恒大物业披露，被选定的投标人已启动对公司的尽职调查。

如今进入排他性谈判阶段，意味着交易已从广泛询价转入深度封闭式博弈。

关于买家的身份，市场传闻一度集中在几个方向：亚洲最大的私募股权基金之一的太盟投资集团，以旅游为主业的省属企业广东省旅游控股集团有限公司，以及中信资本的私募股权投资分部信宸资本。

随着排他性协议签署，买家范围已进一步缩小至一家。按照最新公告约定，真正的买家或有望在5月揭开面纱。

不过无论最终买家是谁，有一点正在变得清晰：恒大物业控股权出售已进入实质性谈判阶段。若交易顺利完成，恒大物业将从恒大系的阴影中彻底走出，迎来全新的治理结构和股权版图。

潜在买家之外，恒大物业自身的价值几何，同样是这场交易中备受关注的点。

从估值角度看，截至2026年4月15日，恒大物业总市值约128.65亿港元，较2020年底约2000亿港元的巅峰缩水超过90%。以2025年净利润10.09亿元计算，静态市盈率约11倍。

但在并购市场中，定价逻辑又有不同。

行业分析指出，当前物业并购的合理市盈率区间普遍为6至8倍，双方对价格的博弈可能成为交易的关键阻力。

一方面，买家会以恒大品牌负资产、关联方诉讼风险、应收账款回收不确定性等为由压价；另一方面，清盘人有义务为债权人争取最大化的资产回收，出价过低也难以接受。

有行业观察者表示，30个工作日的排他性谈判期虽不算长，但价格差距若过大，仍可能拖延进度甚至导致谈判破裂。

财务修复

在排他性谈判启动之前半个月，恒大物业刚刚交出了2025年的成绩单。

数据显示，截至2025年12月31日，恒大物业实现营业收入约136.78亿元，同比增长约7.2%；同期录得毛利约25.05亿元，同比增长约2.5%；净利润约为10.09亿元，同比下降约2.2%。

营收增幅较2024年的2.2%明显提速，主要得益于在管面积的增长和基础物业服务收缴情况的改善。

同期，恒大物业在管面积约为6.01亿平方米，较上年末增加约2200万平方米；其年内累计新签约第三方面积约4500万平方米，合同年饱和收入超11亿元，同比增长约7.3%。

新签项目中，非住宅项目年饱和收入约8.8亿元，占比约80%；其中轨道交通业态年饱和收入约1亿元，同比增长约248.6%，落地福建、贵州高速公路服务区等标杆项目；医院、学校业态年饱和收入约1.7亿元，同比增长约54%。

拆分业务来看，期内物业管理服务收入约114.98亿元，同比增长约8.3%；社区生活服务收入约10.08亿元，同比增长约10.7%；资产管理服务收入约7.97亿元，同比增长约2.7%；社区运营服务收入约3.73亿元，同比下降约1.9%。

现金流的大幅改善，是这份业绩最大的亮色。

截至2025年末，恒大物业现金及现金等价物约41.89亿元，同比增长约55.3%。净流动资产较2021年末显著增加约55.37亿元，回升至约8750万元，成功由负转正。流动比率从0.87倍提升至1.01倍，短期偿债能力明显改善。

行业观察者直言，2025年的财务数据显示恒大物业历时4年的财务修复走到了终点，意味着其已完成了一个关键的身份切换——从“危机中求存的公司”变成“在困难条件下正常经营的公司”。

独立之路

财务数据的回暖，是一个很好的信号。但关于恒大物业是否真正摆脱与恒大集团的血肉关联，仍在被不断叩问。

恒大物业在年报中坦言，自2021年起，因关联方违规挪用集团巨额资金及其他问题影响，集团遭遇巨大的经营压力。尽管通过调整业务结构、强化资金管控及提升运营效率，其现金流日趋稳健，但关联方风险仍在持续传导。

具体而言，基于审慎原则，恒大物业在2025年剔除了与关联方有关的空置物业管理服务收入约5.1亿元。管理层在报告中表示：“鉴于中国恒大集团正处于清盘程序中，集团管理层预计从中国恒大集团获得的经济利益前景不乐观，且存在高度不确定性。”

这一表述的潜台词不难理解：恒大物业与恒大集团之间尚存的业务往来和应收款项，未来能否顺利收回，仍是巨大的未知数。

此外，恒大物业还面临着134亿元存款被强制执行的遗留问题。根据法院判决，相关责任方应向恒大物业旗下各附属公司偿还合计约134亿元的款项。但考虑到中国恒大高达2.4万亿元的总负债和严重资不抵债的现实，这笔款项能否顺利追回，同样存在不确定性。

恒大物业在公告中称将“根据相关法律及适用协议尽力采取合理的措施向相关方追收应收款项”，但市场普遍认为，在恒大整体清盘的大背景下，追回的可能性并不乐观。

品牌层面的拖累同样不容忽视。董事长段胜利在主席报告书中坦承，集团在承受行业共性压力的同时，还面临着更为复杂的现实挑战——关联方风险持续传导，对品牌发展与市场拓展形成制约。“恒大”二字对于正在努力开拓第三方市场的物业公司而言，仍是一个难以回避的负资产。

结语

对于恒大物业而言，控股权易主也许是凤凰涅槃的起点。

历史的车轮已经碾过恒大的黄金时代，许家印的认罪为这个时代的落幕写下了一个沉重的句号。

而恒大物业排他谈判的启动，则开启了另一个叙事——当一个企业从创始人的个人阴影中走出，它的核心资产，终究要在市场机制中找到新的归宿。

恒大物业的控股权出售，也不只是恒大清盘人的一桩资产处置，更是一场关于一家头部物管企业如何“去关联地产”的实验。

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