南京 2026 宅地供应：缩量提质与市场分化

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南京2026年住宅用地供应计划概述

根据南京市正式发布的《2026年国有建设用地供应计划》，2026年全市计划供应国有建设用地总面积为3056公顷。其中，住宅用地计划供应326公顷，细分为商品住宅用地320公顷和其他住宅用地6公顷。这一数据构成是理解全年土地市场走向的基础前提。

值得注意的是，尽管2026年商品住宅用地供应量（320公顷）较2024年的240公顷增加了80公顷，增幅达33%，但从更长周期看，该供应规模实则处于历史低位。据克而瑞数据分析，2025年南京涉宅用地实际成交面积约为451万平方米，2024年为505万平方米，2023年为393万平方米，2022年为426万平方米，2021年则高达711万平方米。相较之下，2026年320公顷的商品住宅用地供应量不仅远低于2021年高峰期的710公顷（降幅达54.9%），甚至低于2023年和2022年的实际成交水平，仅略高于2023年计划量。因此，尽管存在同比反弹，但整体仍处于“创10年新低”的紧缩状态。

从供地结构来看，2026年计划体现出鲜明的功能优先级：

• 交通运输用地占比最高：达1636公顷，占总供应量的53.5%，凸显城市基础设施建设的战略地位；

• 工矿仓储用地合计617公顷：反映产业用地保障力度；

• 住宅用地占比仅为10.7%，其中商品住宅用地仅占10.5%；

• 政策性住房用地供应为零：包括共有产权房、保障性租赁住房等在内的其他住宅用地虽有6公顷，但实质上未安排新增政策性住房专项用地，表明政府当前更倾向于通过存量盘活满足保障需求。

此外，供地节奏呈现“分批集中出让”特征。这种“小批量、高频次”的供地模式，既可测试市场反应，又能避免一次性大量推地导致流拍风险，体现了精细化调控思路。

综上，2026年南京住宅用地供应计划的核心特征并非“放量刺激”，而是“精准滴灌”——在总量控制的前提下，通过优化结构、提升品质、聚焦区域，实现土地资源的高效配置与市场预期的稳定引导。

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南京住宅用地供应的历史趋势与现实背景

1、历年住宅用地供应量的持续收缩轨迹

南京市住宅用地供应在过去五年呈现出明显的阶梯式下行趋势：

• 2021年：供应量达710公顷，为近十年峰值；

• 2022年：降至660公顷，同比下降7.0%；

• 2023年：进一步缩减至493公顷，同比降幅扩大至25.3%；

• 2024年：骤降至240公顷，同比大幅下降51.3%；

• 2025年：虽无官方计划数据，但实际成交面积为451万平方米（451公顷），显示市场实际吸纳能力有所恢复；

• 2026年：计划供应320公顷，较2024年回升33%，但仍比2021年减少390公顷，降幅达54.9%。

这一连续收缩的背后，是中央“合理控制新增房地产用地供应”政策导向的落地体现。尤其自2023年起，自然资源部推行“增存挂钩”机制，要求各地根据商品住宅去化周期动态调整供地规模：去化周期超过36个月的区域暂停供地，18–36个月的区域按“盘活多少、供应多少”原则执行。截至2026年3月底，南京新房库存套数为48,682套，按近3个月平均成交速度测算，去化周期已达31.6个月，接近调控红线。因此，2026年供地计划虽名义上“增长”，实则是在高库存压力下的一种谨慎回调，而非全面宽松。

2、计划供应与实际成交的显著背离

南京土地市场长期存在“计划小于实际成交”的现象，反映出市场实际需求与政策预期之间的张力。典型案例如下：

• 2022年：计划供应660公顷，实际成交仅426公顷，完成率64.5%；

• 2024年：计划供应240公顷，实际成交却高达505公顷，完成率达210.4%。

这种背离说明，地方政府在制定供地计划时往往偏于保守，而市场在政策利好（如降首付、降利率、放松限购）刺激下，房企拿地意愿阶段性回升，导致实际成交量远超计划。2024年的超高完成率，正是当年“9·26”新政后市场短暂回暖的直接结果。

进入2025年后，这一趋势有所收敛。据克而瑞数据，2025年全年涉宅用地成交面积为451万平方米，虽仍高于2024年计划量，但已回归理性区间。2026年一季度，土地市场延续“量缩价稳”格局：1–3月累计供应涉宅用地面积约48.1万平方米，成交仅约28.1万平方米，供求比失衡，显示出开发商投资趋于谨慎。

因此，2026年320公顷的供地计划，既是对2024年“超量成交”的修正，也是对当前高库存现实的回应。其本质是通过“控增量、优存量”来促进供需再平衡，而非重回大规模供地的老路。

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容积率与建筑面积的深度解析

1、容积率全面下调，低密开发成主流

2026年南京涉宅用地的容积率设定呈现出前所未有的低密化趋势。据克而瑞数据分析，2026年挂牌地块容积率普遍控制在1.05至1.8之间，显著低于2023–2025年历史区间的1.2–2.4。

具体案例包括：

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江北核心区老山南侧地块：容积率低至1.05，为近年来罕见；

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江宁百家湖G08地块：容积率为1.01＜Far≤1.8，实际按上限1.8测算；

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浦口城南中心G09地块：容积率同样为1.8；

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其他如麒麟、龙袍、桥林等新城板块，亦多采用1.5–1.8的中低容积率。

这一变化具有多重政策意图：

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提升居住品质：低容积率有利于打造洋房、叠墅、四代宅等改善型产品，满足高端需求；

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优化城市界面：避免高密度高层对城市天际线与生态空间的挤压；

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差异化竞争：在同质化严重的市场中，低密产品具备更强溢价能力与去化确定性。

值得注意的是，2026年容积率下限（1.05）已突破2025年最低值（1.2），标志着南京正式进入“超级低密”时代。目前全市容积率低于1.1的住宅项目已达22个，其中6个在售，16个待售，产品矩阵日益丰富。

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区域分布格局与市场分化研判

1、供地区域高度聚焦核心与重点板块

2026年住宅用地供应在空间布局上呈现“核心强化、外围收缩”的鲜明特征。根据素材内容与克而瑞数据，供地主要集中于以下区域：

• 江宁区：计划挂牌经营性用地18宗，面积超1100亩，重点覆盖百家湖、麒麟、秣陵等成熟或新兴板块。其中，百家湖G08地块位于景枫KINGMO西南侧200米，地铁双线交汇，商业配套密集，属稀缺核心资产。

• 江北新区（含浦口）：4月计划推出江北3宗、浦口3宗，聚焦城南中心、顶山、卓越路站周边，依托科学城产业集聚效应提升地块价值。

• 六合区：龙袍新城推出3宗地块，作为南京都市圈北向拓展的重要节点；

• 桥林新城：推出2宗，服务于智能制造产业基地；

• 主城区：鼓楼、秦淮、建邺等核心区虽供地极少，但偶有“压箱底”低密地块，凸显稀缺性。

相比之下，高库存区域如溧水、高淳在2026年一季度新房成交中虽有贡献，但未见新增宅地供应，印证“去化周期超36个月暂停供地”的调控逻辑。

2、区域市场表现分化加剧

据克而瑞2026年3月区域供求数据显示，各板块市场热度差异显著：

数据标明

江宁、栖霞供不应求：供求比低于0.4，去化迅速，支撑后续供地；

浦口供大于求：供求比1.16，库存压力显现；

主城核心区（建邺、秦淮）无新增供应但成交坚挺：高均价反映稀缺价值。

这种分化印证了“优质地块抢手、边缘地块遇冷”的市场现实。

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政策导向与市场趋势的互动演进

据南京房产微政务数据，2026年3月21日至4月1日，新建商品住宅认购套数与面积较新政前分别增长155.6%和155.9%，二手房同期增长48.2%。人才房票政策带动3月新建住房交易额约43亿元。

克而瑞数据进一步佐证：2026年3月新房成交面积32.61万平方米，环比激增243.46%；成交金额81.54亿元，环比增长257.91%。这表明政策组合拳（降首付、认房不认贷、房票安置）初见成效。

然而，高库存仍是悬顶之剑。截至2026年3月底，库存面积618.57万平方米，去化周期31.6个月（按近三个月月均去化计算）。若无持续需求释放，短期回暖恐难持续。

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结论与展望

南京2026年住宅用地供应计划是一次精准调控下的结构性优化。其核心逻辑并非简单放量，而是在高库存背景下，通过“控总量、提质量、优布局”实现市场软着陆。

未来趋势将呈现三大特征：

供地持续“小而美”：地块体量缩小、容积率降低、总价理性，聚焦高确定性区域；

市场分化加剧：核心区低密产品供不应求，远郊板块以价换量；

房企策略转向：央国企与本土民企主导拿地，全国性房企收缩战线。

挑战在于如何平衡“提质”与“保供”，避免因过度控量导致供需失衡。长期看，南京楼市正迈向高质量发展阶段，土地市场的精细化管理将成为新常态。

上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI报告功能撰写。

1.本文章内容是由克而瑞南京分析师乔俊杰撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。

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