东京可能再难有“平民房产”

来源：市场资讯

（来源：智谷趋势Trend）

作者 | 掘金酱

东京房价最大的谎言，是“均价破亿”。这句话让不少人放松了警惕。但真正被忽视的关键信号是：东京房子中位数也已经站上一亿日元，而且中位数和均价的差距正在快速缩小。

2023年，东京23区新建公寓均价突破1亿时，很多人淡定：“那是被港区40亿的豪宅拉高的，普通人谁买得起？”当时的中位数是8200万，比均价低3000多万，看起来确实是两个世界。

但2025年上半年，东京23区房价中位数达到1.1010亿日元，对比起均价1.3亿日元，差距从3283万骤降至2054万。豪宅和普通住宅的边界，正在消失。

更细思极恐的是涨幅对比——从2023年上半年到2025年上半年：

• 中位数：8200万 → 1.1010亿，涨幅34%

• 均价：1.1483亿 → 1.3064亿，涨幅14%

普通房子的涨价速度，是豪宅的两倍多。而且这还是在2024年均价曾短暂回调（超高价房源减少）的情况下。中位数始终坚挺，甚至在“追赶”均价的涨速。

为什么要看中位数？正如算上富豪的人均收入，不会比千万普通人的工资中位数更有参考价值。

均价是所有房子加起来平均，港区一个40亿的豪宅能把整个区拉高几千万。中位数才是“普通人能买到的房子”的真实价位。

但2025年，这个真实价位也失守了。

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日本不动产经济研究所的松田忠司指出：“中位数破亿，是因为不仅东京市中心，城东、城北等周边区域也在涨。”

来看具体区域：

墨田区的案例最典型。锦系町、晴空塔所在的这个区，2021-2024年新建住宅均价一直维持在5000万日元区间，2025年一下子突破1亿日元大关，没有渐进，直接跳涨。

练马区更魔幻，这个靠“教育睡城”出名的城郊，2020年左右均价也维持在5000万日元区间，2025年逼近9000万。当年嫌远没买的人，现在发现可能买不起了。

均价低于8000万日元的只剩下足立区、葛饰区、北区。

说明，外围区的普通房源正在快速“中心化”，而中心区的豪宅化已经饱和。

对于投资者，看中位数涨幅明显的区域——墨田、江东、练马。这些原本亲民的区域，租赁需求稳健，成为潜在的“黑马”。

对于自住者，中位数是“价值坐标”。它反映普通购房者的真实负担水平，帮助判断入场时机和二手房价格是否合理。

当建筑成本飙升、股票资产升值、房源供应持续减少，东京正在形成一个“1亿日元居住圈”，而且这个圈正在以肉眼可见的速度向外扩张。

中位数与均价的差距缩小，是这场重构最诚实的信号。

当差距缩小到1000万以内，东京可能再难有“平民房产”了。