市场季节性反弹，保利发展以110亿元登顶3月拿地榜首（第93期）

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要把城市更新摆在更加突出的位置，多地发布“十五五”规划建议

3月全国性政策：

本月，中央层面政策多次提到“稳定房地产市场”。其中《政府工作报告》明确“着力稳定房地产市场”，提出因城施策控增量、去库存、优供给；“十五五”规划将“推动房地产高质量发展”列为独立章节，多管齐下稳定预期，推动房地产市场平稳健康发展；《求是》杂志刊发《持续做好稳预期工作》文章，强调稳定房地产市场。

自然资源部发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，强调统筹存量和增量建设用地促进内涵式发展，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增用地原则上不用于经营性房地产开发。

住建部就“好房子”建设指南征求意见，明确完善标准、精心设计、优选材料、精工建造、长效运维的五大实施路径，并从安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷四大维度制定了目标及措施，全方位推动住房品质升级，将为地方政府及企业提供全面指导。

央行第一季度例会表明目前我国经济稳中有进，但面临供强需弱、外部冲击等挑战，下阶段将延续适度宽松货币政策，加大逆周期调节力度，强化央行政策利率引导，完善市场化利率机制。

整体来看，“稳市场”依然是房地产业未来一段时间发展的主基调。“好房子”建设指南的推出，标志着房地产市场将从规模扩张转向品质提升，这将对房地产企业的产品力提出更高要求。预计未来，或会有更多稳预期举措落地，通过政策协同、供需调节、金融支持等多方面努力，修复市场信心，助力稳定房地产市场，推动行业向高质量发展阶段迈进。

资料来源：亿翰智库

3月地方性政策：

本月，地方政策主要围绕公积金优化、购房补贴、住房保障、城市更新等方面推出支持举措。其中，郑州出台的“郑八条”从支持青年安居、强化多子女家庭购房支持、明确购房套数认定标准、优化公积金贷款、加大保障性租赁住房供给等多方面发力，系统性降低购房门槛与成本。

在公积金政策方面，多个城市通过拓宽提取使用范围、提高贷款额度等方式提升公积金使用效率。如福州允许提取公积金支付装修费用、购买车位，成都阶段性取消贷款次数限制并提高最高贷款额度，内蒙古新增提取公积金支付取暖费、物业服务费等用途。杭州、沈阳、株洲等地也纷纷上调贷款额度或优化提取条件，减轻居民购房及居住负担。

在购房补贴方面，杭州余杭区、萧山区针对新建商品住房推出购房补助或消费券，直接降低购房成本。北京海淀区为应届毕业生提供每月安居补贴，东莞对符合条件人才购买配建安居房给予8折优惠，支持青年与人才安居。济南优化调整高层次人才购房补贴政策，实行分类分档支持政策。南京对于“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息。

在保障性住房方面，合肥降低公租房申请门槛，放宽社保缴纳时限和学历要求；西安为外来务工人员提供保障性租赁住房租金折扣，简化入住流程。

在城市更新方面，深圳优化城市更新项目管理，合理核定土地移交率，取消保障性住房强制配建要求；宁波审议通过城市更新条例，明确“留改拆”并举、鼓励自主更新与低效产业用地提升。相关政策有助于盘活存量资源，推动城市可持续发展。

整体来看，地方政策呈现出“因城施策、精准滴灌”的特点，购房者和居民能够切实感受到政策的实惠。预计下阶段，地方政策或将继续沿着“降门槛、降成本”的路径深化，更多城市将通过拓宽公积金提取使用范围、提高贷款额度、扩大购房补贴范围、优化保障性住房供给体系等系列措施，切实减轻居民购房及居住负担，进而促进房地产市场平稳健康发展。

资料来源：亿翰智库

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成交季节性反弹，部分城市二手房市场呈现“小阳春”迹象

新建商品住宅：3月新房成交环比季节性反弹，三四线复苏力度较弱

2026年3月，亿翰智库监测的40城商品住宅销售面积为1267.3万㎡，环比+150.0%，同比-9.7%

图表：各能级城市3月新建商品住宅成交面积情况（万㎡）

资料来源：亿翰智库

一线城市明细：

• 北京：环比+184.0%，同比-6.5%

• 上海：环比+163.1%，同比-12.3%

• 广州：环比+235.4%，同比+25.2%（唯一同、环比双增一线城市）

• 深圳：环比+103.4%，同比-18.7%

核心二线城市亮点与分化：

• 武汉：环比涨幅超400%，同比+8.1%

• 厦门：同比+3.2%，环比+216.5%

• 青岛：同比+2.1%，环比+191.3%

• 杭州、南京、成都、无锡等城市环比增幅均超150%，但同比仍为负值。

普通二线城市：
成交量达2025年以来单月次高（仅低于2025年3月）。东莞环比涨幅超700%，西安同环比双增，其余如南宁、长春、宁波等环比增长但同比回落。

三四线城市：
扬州、中山、舟山、淮北、黄石、泰安实现同环比双增，但整体三四线同比降幅达22.6%，为各能级中最弱。惠州、江阴、太仓、莆田同环比双降。

二手住宅：上海单月成交3.12万套，刷新5年纪录

亿翰智库监测的17城二手住宅成交面积为1056.5万㎡，环比上升112.2%，同比下降6.2%。

重点城市成交套数亮点：

• 上海：3月全月成交31215套，刷新近5年单月新高；第13周单周成交7732套，连续三周刷新周度纪录。

• 北京：3月网签19886套，创近15个月单月新高。

• 徐州、南通、无锡、合肥、南京、南昌、大连、珠海、西安、佛山、苏州、宁波等城市实时成交套数均实现同比增长。

图表:3月全国典型城市二手住宅成交面积（万㎡）

资料来源：亿翰智库

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3月土地成交规模显著回升，4月上海徐汇长桥宅地成焦点

土地供应：供地规模环比回升，上海徐汇长桥地块未开先热

3月亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积1490.6万㎡，同比下降62.3%，环比上升24.2%；推出土地265宗，环比上升35.9%。

上海徐汇长桥地块引多方关注：

该地块原为商办用地，2月调规为纯住宅，容积率1.8、限高36米，在内中环属稀缺低密改善属性。截至4月2日，保利发展、上海城投、保利置业已相继发布招标计划，系上海土拍放宽关联方限制后首次出现同集团两平台合规竞争同一宅地。

各能级城市供地情况：

• 一线城市：10宗，规划建面56.2万㎡（北京5宗、上海3宗、广州1宗、深圳1宗）

• 核心二线城市：64宗，规划建面315.6万㎡，环比上升164.1%

• 普通二线城市：24宗，规划建面171.1万㎡，环比-18.8%

• 三四线城市：167宗，规划建面947.8万㎡

重点地块成交详情：

• 青浦徐泾地块：绿城中国以26.8亿元竞得，楼面价3.2万/㎡，溢价率6.57%。

• 长宁中山公园地块：保利发展以59.22亿元竞得，楼面价7.8万/㎡，溢价率6.4%。该地块为近15年长宁区唯一内环内宅地，但溢价率创下上海土拍取消上限以来内环内新低。

【杭州】（略）

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图表：2026年3月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万㎡）

资料来源：亿翰智库

图表：2026年3月各能级城市土地成交平均溢价率

资料来源：亿翰智库

图表：2026年3月土地成交总金额TOP10城市

资料来源：亿翰智库

保利发展以110亿元登顶3月拿地榜首，超50%的企业3月销售额环比增长

投资：头部央企恢复拿地节奏，国央企仍为主力

3月TOP100房企权益拿地总金额771.7亿元，环比+35.6%，同比-37.0%。1-3月累计权益拿地总金额1414.0亿元，同比-49.8%。

企业性质占比（3月）：

• 央企：32.2%（环比+25.3pcts）

• 国企：50.3%（环比-20.6pcts）

• 民企：17.5%（环比-4.7pcts）

3月权益拿地金额前三位均是央企，其中保利发展凭借独揽杭州萧山区和上城区唯二的两宗供地、上海中山公园地块，以及联合太原嘉远地产以底价拍得的太原长风商务区地块，以110.1亿元登顶3月权益拿地金额榜首。中国金茂、华润置地分别以71.0亿元、58.4亿元位列第2、3名。

民营房企：（略）

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销售：超50%的企业3月销售额环比增长，中海地产单月销售额达到286亿

3月企业集中冲业绩，亿翰智库监测的97家房企中，51家单月销售额环比正增长，其中中海地产、中国金茂、中旅投资、中建壹品等18家环比涨幅超100%。

3月代表性企业表现：（略）

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图表：2026年1-3月典型房企销售情况（全口径）

资料来源：亿翰智库

融资：境内债发行回升且成本走低，远洋发行0.38亿美元债用于债务重组

境内信用债：3月房企发行信用债56笔，总融资规模454.01亿元，同比上升18.3%，环比上升114.6%。净融资规模为-218.7亿元，平均票面利率2.4%（环比下降0.1pct）。

分企业性质：

• 央企：141.5亿元（占31.2%）

• 国企：296.6亿元（占65.3%）

• 民企：15.9亿元（仅占3.5%）

3月16日，金融监管总局网站发布消息，提出：有力有序有效推进中小金融机构风险化解，牢牢守住不“爆雷”底线。进一步发挥“保交房”白名单制度作用，加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度。

不过从3月数据看，民企信用债融资占比仅3.5%，民企发债依然存在瓶颈，未来政策有待进一步打通民企信用债融资通道。

海外债：仅远洋集团发行两笔债券：1年期零息强制可转债（0.17亿美元）及7年期优先票据（0.21亿美元），均用于债务重组，不涉及现金募集。

风险预警：正荣地产债务展期、业绩预亏及高管限高叠加

正荣地产3月面临多重压力：

• “20正荣03”债券应于3月14日支付本息约2.08亿元，该笔款项适用宽限期安排。

• 2025年公司业绩预告净亏损约170-180亿元。

• 公司及高管近期新增被限制高消费情形。

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