山东省日照市东港区城市更新研究报告

山东省日照市东港区城市更新研究报告：中心城区的“强心提质”与功能重构

个人研究报告

报告撰写人：湘衡

日期：2026年4月14日

摘要

本报告聚焦山东省日照市核心主城区——东港区，深入剖析其作为全市政治、经济、文化中心，在城市化进程进入“下半场”后，所面临的空间优化、功能完善、品质提升与活力激发的系统性挑战。东港区是日照市委、市政府驻地，常住人口约60万，是全市人口最稠密、要素最集聚的区域，2025年GDP总量预计占全市比重超过35%。其发展历程浓缩了日照市从小渔村到滨海新城的快速扩张之路。然而，在经历“量的扩张”之后，中心城区普遍存在的“成长的烦恼”在此集中显现：城市框架快速拉开与中心功能培育滞后的矛盾、老城区肌理衰败与新区人气不足的共生、传统商贸业态式微与现代消费需求升级的错位、城市管理精细化要求与历史欠账之间的张力。其城市更新，是在日照市全力建设现代化海滨城市、推动“港产城旅”深度融合的大背景下，一个肩负着展现城市形象、承载核心功能、服务全市人民重任的中心城区，如何从“规模扩张”转向“内涵提升”，解决内部发展不平衡、不充分问题，从而实现“中心崛起、全域带动”的关键战役。 核心症结在于：东港区如何在空间上实现“老城、新城、开发区、大学城、山海天”等各大板块的功能缝合与联动发展，避免“摊大饼”式发展带来的空心化和结构松散？如何唤醒和复兴日益衰落的传统老城区（如太阳城、老百货等区域），在保护城市记忆的同时，注入现代功能与活力？如何培育真正具有强大凝聚力和辐射力的市级核心商圈和公共活动中心，扭转中心城区“中心不显、商业能级不高、夜间经济不旺”的局面？如何系统性补齐教育、医疗、文化、体育、公园绿地等公共服务和公共空间短板，提升宜居品质，满足市民对美好生活的向往？如何在城市快速更新中，保护并彰显独特的历史文化记忆和滨海城市风貌，避免“千城一面”？ 核心矛盾在于，“城市物理空间的快速拓展”与“中心服务功能、经济活力、文化魅力的提升相对滞后”之间的不匹配；“市民对高品质城市生活的热切期待”与“现有城市功能供给和空间品质的不足”之间的矛盾；“作为中心城区理应承担的辐射带动使命”与“自身产业结构偏重传统服务业、新经济动能培育不足”之间的差距。

东港区城市更新的痛点，集中体现为 “在中心城区普遍进入存量提质发展阶段后，如何破解内部板块发展失衡、老城空心化、特色流失、功能复合度不高等典型问题，实现从‘城市的中心’到‘中心的城市’的深刻转变”。 具体而言：一是城市空间结构的“多中心离散”与“核心功能弱化”。东港区内，传统老城区、新市区（北京路以东）、大学城、高新区、山海天旅游度假区等功能板块相对独立，但均未形成能级足够强大、功能高度复合的市级核心。市级商业中心、文化中心、商务中心散点分布，缺乏集聚效应，导致中心城区“存在感”不强，人口和消费在夜间及非工作日呈现“潮汐式”流动，整体活力不足。二是老城区的“渐进式衰败”与“更新动力不足”。以海曲路、日照路、正阳路围合区域为代表的传统老城区，普遍存在建筑风貌陈旧、公共空间匮乏、基础设施老化、停车极度困难、商业业态低端、人口老龄化与空心化等问题。由于产权复杂、改造成本高、利益协调难，大规模成片更新难以启动，而“微更新”又难以系统性扭转衰败趋势。三是公共服务设施的“总量不足”与“布局不均”。尽管近年来建设了图书馆、科技馆等设施，但高能级的公共文化设施（如大剧院、音乐厅、专业博物馆、大型体育中心）依然缺乏。社区级、街区级的公共活动空间、体育健身设施、口袋公园等存在覆盖盲区。优质教育资源、医疗资源在空间上分布不均衡。四是城市风貌的“特色危机”与“品质不高”。滨海城市特色在建筑风貌、街道景观、公共艺术中体现不足，城市天际线缺乏起伏与韵律，部分新建建筑风格杂乱。老城区部分街巷市容环境不佳，沿街立面杂乱，绿化景观缺乏精细化管理。五是产业功能的“服务能级不高”与“新兴业态不足”。传统批发零售、住宿餐饮等服务业占比较高，而金融商务、科技创新、文化创意、专业服务、总部经济等现代服务业发展不充分，导致中心城区的经济辐射力、人才吸引力和税收贡献力有待提升。

民情聚焦呈现 “市民对老城区交通拥堵、停车难、环境脏乱差的强烈不满和改造期盼；对建设更多家门口的公园绿地、健身场地、社区服务中心的迫切需求；对引进优质教育、医疗资源的渴望；对中心城区缺乏大型、时尚、体验式的商业综合体和繁荣的夜间消费场景的遗憾；对城市记忆（如老百货、老街巷）逐渐消失的惋惜和保护利用的呼声；对部分区域城市管理粗放、市容环境反复问题的投诉 与 “老旧小区居民对改善居住条件、完善配套设施、增加电梯的诉求；个体商户对经营环境改善、客流增加的期待；以及政府层面在财政约束下推动更新、平衡多方利益的巨大压力” 相互交织的复杂图景。

面对挑战，东港区近年来在旧城改造、市政建设、环境整治等方面持续投入，但距离建设一个“有活力、有品位、有温度、有魅力”的现代化中心城区目标，仍有较大差距。

本报告认为，东港区的城市更新是一场 “关于一个快速成长城市的中心区，如何在存量空间上做文章，通过系统性、渐进式的功能重构、空间织补、品质提升和产业升级，破解内部发展失衡，重塑强大核心功能，激发全域持续活力，最终实现从‘地理中心’向‘功能核心、活力心脏、魅力窗口’的跃升”，其核心在于实现“中心极化、全域联动、有机更新、品质为先、主客共享”。 核心命题是：如何通过强有力的规划和项目带动，在东港区范围内塑造一个功能高度复合、形象现代时尚、充满活力的市级“中央活力区”（CAZ），使其成为名副其实的城市核心和“会客厅”？如何采取差异化策略，对老城区、老旧小区、老旧厂区、老旧街区进行分类施策、渐进更新，在改善民生、传承文脉的同时，植入新经济、新业态、新功能，实现“老城新生”？如何以“15分钟社区生活圈”理念为指导，系统性、均衡化地补足公共服务和公共空间短板，将最好的资源留给市民，提升宜居幸福指数？如何将滨海特色、历史记忆融入城市建设的毛细血管，塑造具有高度辨识度和文化内涵的中心城区风貌？如何加快培育和发展楼宇经济、总部经济、首店经济、夜间经济等，提升中心城区服务业能级和消费活力？

建议东港区确立 “现代化海滨城市核心区、全市综合服务中心、高端要素集聚区、文旅融合示范区、美好生活典范区” 的战略定位，实施 “中心极化、打造强核；有机更新、激发老城；织补功能、普惠民生；提升风貌、彰显特色；产业升级、激发消费” 的更新策略。具体而言，就是以 “高水平规划建设中央活力区（CAZ）”为牵引，在青岛路以东、海曲路以南、奥林匹克水上公园以北区域，集中布局商务办公、金融总部、高端商业、文化娱乐、星级酒店、滨水公共空间等功能，打造日照的“城市之心”。以 “推进老城区系统性有机更新”为重点，对太阳城、百货大楼等传统商圈进行业态重塑和环境提升；对海曲路沿线、老城老街等区域，采取“留改拆”并举、以“改”和“留”为主的微更新模式，完善设施、提升风貌、导入新功能。以 “构建全覆盖、高品质的公共服务与公共空间网络”为基础，规划建设市级大剧院、音乐厅、美术馆等文化设施；利用边角地、闲置地建设“口袋公园”；推动机关企事业单位内部停车场、体育设施分时共享。以 “塑造‘滨海老城、活力港城’的特色风貌”为亮点，加强对建筑风貌、城市色彩、夜景照明的管控引导；保护性利用东关北路、民主沟等历史记忆片段，打造特色街区。最终目标是将东港区建设成为 “经济繁荣、功能强大、环境优美、文化浓郁、治理高效、生活幸福” 的现代化中心城区，为日照市建设现代化海滨城市提供核心支撑，为全国同类中心城区的更新改造，提供 “如何在有限空间和资源约束下，通过精准定位、精明规划、精细实施，实现中心功能重塑、空间品质提升、发展活力再造” 的“东港实践”。

第一章 引言：东港区——中心城区的“功能突围”与“品质革命”

1.1 背景：从“城市框架拉开”到“中心功能集聚”的历史性转折

东港区的城市更新，必须置于 “日照市整体从港口工业驱动向‘港产城旅’融合驱动转型，以及我国城市化进入以提升质量为主的存量发展新阶段” 的双重背景下审视。作为市驻地和曾经的主要建成区，东港区经历了快速扩张，但随着市级行政中心北迁、开发区和山海天的独立发展，其中心功能面临稀释和挑战。发展阶段的“内涵提升期”：大规模土地开发和新城建设已趋饱和，城市发展主战场转向对现有建成区的优化、改造和提升，从“增量扩张”转向“存量提质”。功能角色的“核心重塑期”：东港区亟需明确并强化其作为全市“行政中心、文化中心、商业商务中心、创新服务中心”的核心功能定位，解决功能分散、能级不足的问题，真正发挥中心城区的辐射带动作用。空间结构的“缝合优化期”：需要加强老城区、新市区、大学城、高新区、山海天之间的交通联系和功能互补，改变“拼盘”状态，形成有机整体。民生需求的“品质升级期”：市民对更高水平的公共服务、更优美的环境、更丰富的文化生活、更便捷的出行需求日益增长，倒逼城市更新从侧重“盖楼修路”向侧重“功能织补”和“品质营造”转变。核心矛盾在于：“中心城区理应具备的强大综合服务功能”与“实际存在的功能分散、能级不高、特色不彰”之间的矛盾；“快速城市化进程中形成的大量存量空间（老旧小区、旧厂区、旧街区）”与“现代城市功能需求和居民美好生活需要”之间的矛盾；“市民对高品质城市生活的普遍期待”与“城市精细化管理水平、公共服务供给能力仍有差距”之间的矛盾。 这场更新转型，是推动东港区从 “一个功能相对分散、特色不够鲜明、活力有待激发的传统中心区” 向 “一个核心功能强大、空间精致有序、生活便捷舒适、文化特色彰显、充满经济活力与创新动能的现代化中心城区” 的深刻转变。驱动力来自于日照市整体发展战略对核心区的功能要求，来自于市民对美好生活向往的内在需求，也来自于在区域竞争中提升中心城区首位度和吸引力的外在压力。

1.2 核心矛盾：“大”与“强”、“新”与“旧”、“有”与“优”

东港区的发展，亟需处理好三对关键关系。“大”与“强”的关系：城区面积大、板块多，但核心功能不强、集聚效应不足。需要从追求“规模大、板块全”转向追求“功能强、能级高、辐射广”，打造强有力的核心引擎。“新”与“旧”的关系：新市区（如青岛路两侧）高楼林立，但人气和商气尚在培育；老城区配套设施成熟、生活便利，但空间和环境品质衰退。更新不是简单的“弃旧建新”，而是要通过“新旧联动”、“新老融合”，实现整体价值提升。“有”与“优”的关系：公共服务设施“从无到有”的问题基本解决，但“从有到优”、布局均衡、品质卓越的要求日益突出。需要提供更优质的教育、医疗、文化、体育、生态产品。

1.3 研究目标：探寻中心城区“强心提质、有机更新、功能复合、活力再造”的系统路径

本报告旨在深度剖析东港区——这一“快速发展后进入提质阶段的中心城区”样本——如何破解 “如何通过科学规划和重大功能性项目布局，在东港区范围内培育一个功能高度复合、空间富有魅力、活动高度密集的市级核心区（CAZ），破解中心城区‘多中心即无中心’的困境？如何针对老城区产权复杂、利益多元、风貌衰败的现实，探索一条政府引导、市场运作、公众参与、渐进式的‘微更新’、‘有机更新’路径，实现改善民生、激发活力、传承文脉的多重目标？如何以‘15分钟社区生活圈’为理念，构建覆盖全区、均衡布局、系统完善的公共服务和公共空间网络，特别是在老旧小区密集区域‘见缝插针’地补充功能短板？如何在城市更新中保护和活化城市历史记忆片段（如老商业街、老厂房、老里弄），并将其转化为彰显城市特色、增添人文魅力的空间载体？如何优化营商环境，大力发展楼宇经济、总部经济、首店经济、夜间经济，提升中心城区的经济密度和消费活力？” 等核心问题，走出一条以“核心极化、全域联动、有机更新、品质提升、功能复合”为核心，以“建设现代化海滨城市核心区”为愿景，以“中央活力区（CAZ）建设、老城区有机更新、公共服务补短板、特色风貌塑造、消费能级提升”为重点的“内涵式、高质量”更新之路。我们将重点探究：如何“高水平规划建设中央活力区（CAZ）”？能否借鉴上海虹桥、广州珠江新城等经验，在青岛路以东、海曲路以南区域，高起点规划，高强度投资，集聚商务金融、企业总部、高端商业、文化休闲、星级酒店、滨水公共空间，并预留市级重大文化公建用地，打造真正意义上的“城市客厅”和“活力核心”？ 如何“实施老城区系统性微更新与活力复兴”？能否以海曲路、太阳城市场、百货大楼周边区域为试点，采取“针灸式”改造，通过建筑立面整治、街道空间重塑、业态引导升级、口袋公园植入、停车设施挖潜、历史元素活化等方式，逐步提升环境品质和商业活力，避免大拆大建？ 如何“构建普惠均衡的公共服务与公共空间网络”？能否编制“东港区15分钟社区生活圈行动规划”，明确各类设施配置标准，并通过盘活闲置用地、复合利用地下空间、推动单位设施共享等方式，系统性补齐教育、医疗、养老、文体、商业、公园等短板？重点在老城区增加口袋公园、社区体育场、社区食堂等。 如何“塑造‘滨海老城、精致时尚’的特色风貌”？能否编制《东港区城市设计导则》，对重点区域建筑色彩（以浅色、明快色调为主，体现滨海特色）、建筑高度（形成起伏有致的天际线）、街道家具、夜景照明进行精细化管控？对万平口、灯塔、海龙湾等滨海区域进行重点城市设计，打造富有韵律和层次感的滨海天际线？ 最终，我们希望为东港区，也为全国同类中心城区的更新改造，探索一条 “在有限的空间和复杂的存量基础上，通过精准的功能定位、精细的空间设计、渐进式的更新实施、多元的治理模式，有效解决中心城区功能弱化、活力不足、品质不高等问题，实现城市核心区经济、社会、文化、生态价值的全面复兴和可持续发展的路径”。 核心问题是：“东港区能否克服功能分散的现状，成功培育出一个有强大辐射力和吸引力的市级核心功能区？能否找到一条适合老城区复杂现状、多方共赢的有机更新模式，避免社会矛盾和历史文脉断裂？能否在财政约束下，通过创新机制有效补齐公共服务和公共空间的历史欠账，大幅提升居民的获得感和幸福感？能否在现代城市建设中，成功塑造出独具特色的滨海城区风貌，避免‘千城一面’？能否培育出具有区域竞争力的现代服务业集群，真正成为全市的经济和消费中心？”

第二章 东港区城市更新与发展总体进展与初步探索

2.1 核心功能区规划与建设启动

* 中央活力区（CAZ）规划：已在青岛路以东、海曲路以南、奥林匹克水上公园以北区域启动中央活力区规划建设，部分商务楼宇、高端住宅项目已建成或开工，旨在打造集商务、金融、商业、文化、休闲于一体的城市新中心。

* 城市基础设施建设：持续推进北京路、济南路、山东路等主干道改造提升，优化交通组织。新建、改扩建了一批中小学和幼儿园。推进了一批棚户区和老旧小区改造项目。

2.2 城市环境整治与品质提升

* 市容环境综合整治：开展户外广告、占道经营、环境卫生等专项整治行动，市容市貌有所改善。推进生活垃圾分类试点。

* 公园绿地建设：新建、提升了一批城市公园、街头游园和“口袋公园”，人均公园绿地面积持续增加。推进沙墩河、香店河等河道景观提升。

2.3 老旧小区与棚户区改造

* 棚户区改造：近年完成多个棚改项目，改善了部分居民的居住条件，腾挪出部分城市发展空间。

* 老旧小区改造：按照国家、省、市部署，对部分建成年代较早、失养失修失管的老旧小区进行基础类改造（如水电气路暖等），惠及一定数量居民。

2.4 文旅商融合发展探索

* 特色街区培育：推进东夷小镇、万达广场、万象汇等商业综合体及特色街区建设，丰富商业业态。探索夜间经济发展，打造部分夜市、夜间消费集聚区。

第三章 东港区城市更新与发展的痛点难点分析

3.1 空间结构与功能布局：多中心离散与核心不彰

1. 市级核心功能载体缺失：尽管规划了中央活力区（CAZ），但目前仍处于建设初期，尚未形成规模效应和强大吸引力。传统的商业中心（如百货大楼、太阳城）能级下降，新的商业中心（如万达、万象汇）分散布局，缺乏一个功能高度复合、形象突出、辐射全市的绝对核心。行政、文化、商业、商务等功能在空间上相对分离，导致中心城区凝聚力不足。

2. 板块联动不足，发展不均衡：老城区、新市区、大学城、高新区、山海天等板块之间功能联动和交通联系有待加强。老城区面临衰退，新市区部分区域存在“卧城”现象，人气不足。各板块未能形成功能互补、错位发展的有机整体。

3. 土地利用效率有待提高：部分地区存在低效利用的工业用地、闲置土地，城市更新挖潜空间大，但盘活难度也大。

3.2 老城区更新：历史欠账多与更新动力弱

1. 基础设施老化与配套不足：老城区道路狭窄、管网陈旧、停车位极度匮乏、公共绿地稀缺、消防隐患突出。许多老旧小区缺乏物业管理，环境脏乱差。公共服务设施（如社区养老、文化活动、体育健身）严重不足。

2. 产权复杂与改造成本高：老城区建筑密度高，产权关系复杂（涉及大量居民、单位、小业主），拆迁安置成本高昂，经济平衡难度极大，导致市场主导的大规模商业开发意愿低。

3. 文脉保护与风貌延续挑战：老城区承载了城市早期的记忆，但如何在更新中保护有价值的历史建筑、街巷肌理，并赋予其新功能，避免“建设性破坏”，面临理念和技术挑战。

4. 产业业态低端与活力衰退：传统批发市场、沿街小店业态陈旧，消费外流严重，导致商业氛围萧条，税收贡献低，进一步削弱了更新动力。

3.3 公共服务与公共空间：供给不均衡与品质待提升

1. 高能级公共文化设施短缺：缺乏大型剧院、音乐厅、专业博物馆、美术馆等标志性文化设施，难以满足市民高层次文化需求和城市形象展示需要。

2. 社区级服务设施覆盖不均“15分钟社区生活圈”建设尚未全覆盖，特别是老旧小区集中区域，社区食堂、日间照料中心、社区文体活动站、便民菜场等设施缺口大。

3. 公共空间数量不足、品质不高：系统性、网络化的公园绿地体系尚未完全形成，街头绿地、口袋公园总量不足、分布不均。部分现有公园、广场设施陈旧、功能单一、缺乏特色和人性化设计。

3.4 城市风貌与特色：辨识度不高与管控不精细

1. 滨海特色彰显不足：除滨海一线区域外，城区内部建筑风格、色彩、景观与普通内陆城市差异不大，未能充分体现“阳光、海洋、现代、活力”的滨海城市气质。城市天际线缺乏精心设计，轮廓单调。

2. 街道空间品质有待提升：部分街道尺度失衡，人行道被占用、绿化品质低、缺乏休憩设施，对行人不够友好。沿街立面杂乱，店招广告缺乏设计引导。

3. 历史记忆逐渐流失：在城市快速建设中，一些承载城市记忆的老建筑、老街区、老地名消失，城市历史文化传承出现断层。

3.5 经济活力与产业结构：传统业态主导与新兴动能不足

1. 现代服务业能级有待提升：金融、科技、信息、商务、文创等现代服务业发展相对滞后，总部经济、楼宇经济集聚度不高。高端消费、体验式消费供给不足，夜间经济繁荣度不够。

2. 消费活力与吸引力不强：缺乏具有区域影响力的核心商圈和特色商业街区，商业业态同质化严重。对年轻消费群体和外来游客的吸引力不足，部分消费流向青岛等周边城市。

第四章 民情聚焦与多元主体诉求分析

4.1 老城区居民

* 核心诉求：改善基本生活条件，提升居住环境。最迫切的需求是解决停车难、小区环境脏乱差、房屋老旧、缺乏电梯、公共活动空间少等问题。期盼有更完善的社区服务（如社区食堂、日间照料中心）、更好的物业管理和安全保障。对片区整体更新，改善交通、商业、教育、医疗等综合条件抱有期待。

4.2 年轻市民与创新创业人才

* 核心诉求：丰富的就业机会、活力的城市氛围、高品质的生活体验。希望有更多高端的、时尚的消费场所（咖啡馆、书店、买手店、Livehouse）、丰富的文化娱乐活动（展览、演出、赛事）、便利的体育健身设施。关注城市是否“有趣”、“有品”，是否提供多样的社交和休闲场景。对优质教育、医疗资源同样看重。

4.3 商户与企业

* 核心诉求：良好的营商环境与稳定的消费客流。老城区商户希望政府能推动片区整体更新，改善外部环境，吸引客流回归。新兴商业区商户希望政府加强整体营销，集聚人气，完善周边交通和配套。企业，特别是现代服务业企业，希望有高品质的办公空间、集聚的产业生态、便利的交通和人才支持政策。

4.4 政府部门

* 核心诉求：推动城市高质量发展，提升治理水平，增进民生福祉。面临在有限财政下平衡各方利益、推动复杂区域更新、补齐公共服务短板、激发经济活力、提升城市管理精细化水平的巨大压力。需要通过城市更新，优化空间布局，提升城市能级，增强市民的获得感、幸福感、安全感。

第五章 已采取的改善措施评估

东港区在城市更新方面已开展多方面工作，尤其在规划引领、基础设施建设、环境整治、老旧小区改造等方面取得了一定进展，为后续工作奠定了基础。

* 进展与成效方面：

1. 规划框架初步搭建：中央活力区（CAZ）概念的提出和规划，为城市核心功能提升指明了方向。部分重点片区改造项目启动。

2. 基础设施持续改善：主干道改造、河道治理、公园绿地建设等，一定程度上改善了城市面貌和通行条件。

3. 民生项目稳步推进：老旧小区改造、棚户区改造、学校建设等，直接惠及部分市民，改善了居住和就学条件。

4. 环境秩序有所好转：通过持续整治，市容环境卫生、交通秩序等得到一定改善。

* 局限性与挑战方面：

1. 系统性、战略性有待加强：各项更新举措之间联动不足，缺乏从全区层面统筹谋划、分片施策、系统推进的整体战略。CAZ建设进度和成效有待观察。

2. 老城区更新未获根本性突破：目前多以零星的棚改和老旧小区基础改造为主，对老城区整体功能衰退、活力不足等根本问题，尚未找到有效的系统性破解路径，大规模更新面临资金、拆迁等现实难题。

3. 公共空间与文化设施短板明显：标志性公共文化设施建设滞后，社区级公共空间和设施供给不均衡、不充分的问题依然突出。

4. 风貌特色塑造力度不足：城市设计管控相对薄弱，风貌特色不彰的问题尚未得到系统性重视和解决。

5. 市场与社会力量参与不足：更新模式仍以政府主导为主，市场机制和社会资本参与城市更新，特别是老城更新的渠道不畅、动力不足。

第六章 改进建议与系统优化路径：迈向“功能强大、活力四射、精致温馨、特色鲜明”的现代化中心城区

面对 “核心不彰、老城衰退、功能不均、特色不显、活力不足” 的多重挑战，东港区的城市更新必须采取 “规划引领、核心引爆；分类施策、有机更新；功能织补、普惠共享；精细管控、风貌塑形；产业升级、激发消费” 的系统性策略。总体战略应是：以“现代化海滨城市核心区”为总定位，以“强心、提质、赋能、惠民”为主线。强心，即打造一个功能高度复合、形象鲜明的市级中央活力核心。提质，即全面提升城市空间、环境、建筑、设施的品质。赋能，即培育和发展现代服务业，增强经济活力和辐射力。惠民，即系统性补齐公共服务短板，提升市民获得感。最终，将东港区建设成为日照市强大有力的“心脏”和“客厅”。 具体路径如下：

6.1 强化核心功能，打造中央活力区（CAZ）与功能节点

1. 举全区之力高水平建设中央活力区（CAZ）：

* 明确功能与形象：CAZ应聚焦商务金融、总部经济、高端商业、文化娱乐、星级酒店、滨水休闲等核心功能，避免居住功能过度开发。邀请国际一流团队进行城市设计和标志性建筑单体设计，打造富有现代感、韵律感和滨海特色的天际线和公共空间体系。

* 优先布局市级重大公共文化设施：在CAZ核心位置或滨水优势地段，规划建设日照大剧院、音乐厅、城市规划展览馆、现代美术馆等标志性文化建筑群，将其作为CAZ的“定海神针”和市民文化生活的核心载体。

* 完善交通与基础设施：构建高效便捷的内部路网和地下空间系统，建设高密度轨道交通站点和公交枢纽，规划充足的地下停车空间。建设连续、舒适的步行和自行车系统。

2. 培育次级功能中心与特色节点：

* 提升大学城“产学研创”功能：强化与高校合作，推动校区、园区、社区融合，发展科创孵化、文化创意、青年创业、特色商业，打造“青春活力街区”。

* 推动老城区商业中心复兴：对太阳城、百货大楼等传统商圈进行“改造提升+业态重塑”，引入沉浸式体验、主题商业、文创市集、特色餐饮等，打造“老城新趣”商业地标。

* 打造特色文旅街区：利用万平口、东夷小镇、灯塔等资源，提升滨海旅游服务功能和业态，打造“滨海休闲街区”。保护性利用老城历史片段，打造“历史文化街区”。

6.2 实施分类施策，推动老城区有机更新与活力复兴

1. 开展“老城区更新体检与行动计划”：对老城区进行全面的现状评估，识别亟需更新的“问题片区”和具有潜力的“价值片区”，制定“一片一策”的更新行动计划，明确更新模式（综合整治、功能改变、拆除重建）、实施时序和主体。

2. 推行“小规模、渐进式、微更新”模式：

* 开展“美丽街区”建设：选取代表性街区，开展以“街巷空间重塑、建筑立面整治、公共节点营造、业态引导升级”为主的综合整治。如拓宽人行道、增加绿化、规范店招、增加街头座椅和艺术装置。

* 推动“老旧小区+”改造：在基础类改造之上，鼓励和支持增设电梯、完善社区公共服务（如社区食堂、养老托育、便民超市）、补充停车设施、塑造公共活动空间。探索“政府补贴+居民出资+社会资本参与”的多元筹资模式。

* 推动低效用地功能置换：鼓励老城区内闲置或低效使用的工业用地、单位大院等，通过“工改商”、“工改文”、“工改绿”等方式，转型为创新产业空间、文化设施、公共绿地等。

3. 创新更新政策与实施机制：

* 探索“跨项目统筹”和“容积率转移”：允许更新单元内不同地块之间进行开发权益的统筹平衡，或将难以就地平衡的更新项目的开发强度，转移到其他条件更成熟的地块，以推动公益性强、但经济平衡难的项目实施。

* 鼓励“自主更新”与“共建共享”：在产权清晰的街区或小区，探索由业主委员会或居民自治组织牵头，在政府规划引导和政策支持下，开展自主更新改造，共享增值收益。

6.3 织补服务功能，构建“15分钟社区生活圈”

1. 编制实施“东港区15分钟社区生活圈行动规划”：明确各类公共服务设施（教育、医疗、养老、文化、体育、商业、绿地等）的配置标准、布局要求和建设指引，并将其法定化。

2. 系统性补齐公共服务短板：

* 教育医疗：优化中小学、幼儿园布局，引进优质教育资源合作办学。支持市级医院在辖区内建设分院或特色专科，提升社区卫生服务中心能力。

* 文体养老：利用闲置建筑、边角地、地下空间等，建设小型体育馆、图书馆分馆、社区文化活动中心、日间照料中心、社区食堂等。推动机关、学校、企事业单位的体育场馆、停车场等设施向社区分时开放共享。

* 公园绿地：大力推进“口袋公园”、“街头游园”建设，通过拆违建绿、见缝插绿、立体增绿等方式，增加市民身边的绿色活动空间。提升现有公园品质，增加儿童游乐、体育健身、休闲社交设施。

3. 全面优化交通与停车系统：

* 完善路网：打通“断头路”，优化道路断面，提高支路网密度。大力发展公共交通，优化公交线网和站点。

* 破解停车难：建设公共停车场、立体停车库。鼓励建筑配建停车场错时共享。在老城区推广智慧停车系统，提高车位使用效率。

6.4 提升风貌品质，塑造“滨海老城、精致时尚”特色

1. 制定《东港区城市设计导则》：对建筑风貌、色彩、高度、体量、屋顶形式、街道家具、夜景照明等进行精细化、可操作的管控引导。滨海区域建筑宜采用浅色、明快色调，鼓励公建采用现代简约风格，住宅建筑避免呆板行列式布局。

2. 开展重点片区城市设计：对CAZ、万平口滨海片区、老城核心区、重要交通门户节点等，开展详细城市设计，塑造各具特色、和谐统一的片区形象。

3. 实施“街道焕新”计划：对海曲路、北京路、青岛路等主要道路，以及老城区特色街巷，进行街道空间全要素设计提升，包括路面铺装、街道家具、绿化景观、建筑立面、店招广告、夜景灯光等，打造一批示范性美丽街道。

4. 保护和活化历史记忆：开展历史建筑、历史街巷普查，建立保护名录。对有价值的老建筑、老厂房、老里弄，采用“微改造”方式，在保护外观和肌理的同时，植入文创、展览、休闲等新功能，让其焕发新生。

6.5 升级产业业态，激发经济与消费活力

1. 大力发展楼宇经济与总部经济：在CAZ等重点区域，规划建设一批高品质、智能化的甲级写字楼，吸引企业总部、金融机构、专业服务机构入驻，提高经济密度和税收贡献。

2. 培育特色商业与消费场景：

* 引进首店、旗舰店：制定优惠政策，吸引国内外知名品牌首店、旗舰店、概念店落户，提升商业能级。

* 打造特色商业街区：支持发展夜间经济街区、滨水休闲商业带、文化创意街区、老字号集聚区等。

* 繁荣夜间经济：延长博物馆、书店、景区等营业时间，举办夜间文化活动、市集、灯光秀，打造“夜购、夜食、夜游、夜娱、夜读”等消费场景。

3. 优化营商环境：深化“放管服”改革，提高政务服务水平，吸引和培育创新型企业、文化创意企业，为中心城区注入新经济活力。

结论：从“城市的中心”到“中心的城市”——东港区的“强心”之路

东港区的城市更新与发展，是一场 “关于一个中心城区在城市化中后期，如何从外延扩张转向内涵提升，从功能分散转向核心集聚，从满足基本需求转向追求高品质生活，从而重振中心活力、重塑核心功能、重铸竞争优势的系统工程”。 从“一个功能相对均衡但能级不足、板块齐全但联系松散、规模可观但特色不彰的‘大城区’”到“一个核心功能强大、板块有机联动、空间精致有序、经济充满活力、生活舒适便捷、文化特色鲜明的‘强中心’”——东港区的进阶之路，是一条需要远见、定力与匠心的“精明增长、品质发展、有机更新”之路。 这条路，考验的是城区治理者的战略眼光、统筹能力和绣花功夫。

这条路，成功的关键在于 “聚焦、统筹、精细、创新、持久”——要坚定不移地聚焦于打造一个强大的城市核心（CAZ），将其作为“一号工程”全力推进。要统筹好老城与新城、保护与发展、经济与民生、硬件与软件。要以“绣花”功夫推进城市精细化规划、建设和管理。要大胆创新更新模式、投融资机制和治理方式。要有持久作战的准备，城市品质的提升非一日之功。其核心启示在于：对于东港区这样的中心城区，更新的首要任务是“强心”，即培育一个无可争议的市级功能核心和活力中心。其次是“提质”，即全面提升全域的环境品质和功能配套。再次是“赋能”，即通过产业升级激发内生动力。而这一切，都必须建立在“惠民”的基础之上，让市民真切感受到城市的进步和生活的改善。

展望未来，东港区应秉持 “核心极化、全域提升、有机更新、品质为先、主客共享” 的理念，推动城区发展从 “量的积累、面的铺开” ，转向 “质的飞跃、核的崛起” 。通过实施 “中央活力区（CAZ）高水平规划建设与引爆工程、老城区系统性有机更新与活力复兴行动计划、‘15分钟社区生活圈’全覆盖与公共服务补短板工程、特色城市风貌塑造与‘美丽街区’建设工程、现代服务业能级提升与消费场景创新工程” 的集成策略，东港区必将能担当起日照市核心城区的使命，为全市建设现代化海滨城市提供强大引擎，也为全国同类中心城区的转型升级，探索一条 “如何在存量发展时代，通过精准定位、精明规划、精细建设、创新治理，实现中心城区功能重塑、活力再造、品质升华，从而在激烈的城市竞争中赢得优势、赢得未来” 的“东港路径”。

一个 “白天繁荣繁华、夜晚流光溢彩，核心功能强大、全域便捷舒适，既有现代时尚的都市风貌、又有温情脉脉的市井烟火，市民为之自豪、游客为之向往、企业为之青睐” 的新东港，将成为日照这座海滨名城最亮丽的“客厅”和“名片”。这条“强心”之路，要求东港在未来的征程中，做城市核心的“坚定塑造者”、民生福祉的“用心守护者”、城市肌理的“精心修复者”、特色风貌的“匠心营造者”、活力经济的“积极培育者”。 在这片承载着城市梦想与人民期盼的核心土地上，以更大的魄力、更高的标准、更实的作风，精心描绘现代化中心城区的美好画卷，真正实现从“地理中心”到“功能核心、活力心脏、魅力窗口”的历史性跨越。这，正是本报告研究的最终期许所在。