6年砸340亿元！字节跳动拿下全国超百万平方米物业

字节跳动已从四处租房的“散客”变为在北上广深等核心城市拥有超157万平米自持物业的“大业主”，累计投入超340亿元。

张帅旗 | 发自北京

字节跳动又出手了。

近日，字节跳动旗下全资子公司斥资33.05亿元，成功竞得北京海淀区学院路一宗科研用地。该地块地理位置得天独厚，紧邻清华大学、北京大学两大顶尖学府，区位优势尤为突出。而就在两个月前，它还以28亿元价格，拿下同属海淀大钟寺板块的蓝景丽家收储项目。短短不到60天，字节跳动已累计斥资61亿元，密集布局北京土地市场，展现出强劲的投资力度。

这一密集拿地动作，仅仅是字节跳动庞大“重资产”版图的冰山一角。从2019年收购方恒时尚中心起，6年多来，字节跳动在北上广深等核心城市已累计投入超340亿元，自持物业面积逾157万平方米。

对于字节跳动频频拿地情况，北京市众明律师事务所律师宋庭敏认为，这既不是单纯的“办公楼不够用”的被动补缺，也不是传统地产意义上的“抄底套利”，而是一种以核心城市核心物业为载体、服务于AI 与全球化长期竞争的战略性前置布局。

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全国版图的演进

字节跳动早年办公场所几乎全靠租赁，仅在北京，团队就分散在北三环沿线约30处写字楼中。在员工规模快速膨胀的背景下，字节跳动的重资产转型随之展开。

转折点发生在2019年。字节跳动以约50亿元，收购了北京市海淀大钟寺的方恒时尚中心，第一次拥有了自己的产权办公楼。2020年，再斥资约90亿元拿下体量更大的中坤广场，这一交易成为当时北京写字楼市场最大的收购案。两栋楼相距仅数百米，字节跳动大钟寺板块的总部雏形就此落成。

同年，字节跳动南下深圳，以10.82亿元买下深圳市南山区后海总部基地一宗商业用地，与腾讯、阿里在“深圳最牛街道”粤海街道会师。

2021年，是字节跳动全国“圈地”最为密集的一年。在上海，买下尚浦领世近20万平方米办公空间后，又以20.42亿元拿下杨浦滨江一幅办公文体用地；在杭州，其以7亿元拿下余杭未来科技城地块，计划建设字节跳动华东中心，主体为两幢约145米高的塔楼，目前已竣工验收；在厦门，字节以2.68亿元拿下滨北超级总部基地首宗地块。

2024年，总建筑面积约11.3万平方米的成都字节跳动创新业务中心通过竣工验收。2025年，字节跳动又以12.14亿元拿下广州海珠区琶洲地块，建设抖音华南创新中心。

进入2026年，字节跳动回到北京，半年内连落两子——28亿元的蓝景丽家和约33亿元的学院路地块，若加上上述地块，字节跳动在京的自持自建物业已经达到4处。与早期收购现成大楼不同，这两宗地均为自建，标志着字节跳动在北京完成了从“买楼”到“造楼”的升级。

具体来看，3月31日，北京市海淀区学院路东升科技园三期0807-604地块完成出让，受让方为字节跳动全资子公司北京云岫长石科技有限公司，成交价约33.05亿元。

公告显示，本次出让地块位于北京海淀区学院路街道双泉堡地区，具体范围为北侧清华东路，紧邻地铁15号线北沙滩站。该地块占地面积约4.89公顷，规划建筑面积12.8万平方米，容积率为2.62，土地用途为办公研发，出让年限为50年。出让合同显示，项目计划于2027年3月开工，2030年3月竣工。

图源：北京市公共资源交易服务平台

从区位优势来看，地块周边3公里范围内，分布着清华大学、北京大学、中国科学院及多家国家重点实验室，共计39所高校和100多家科研院所，这一区域被业内视为中国智力密度最高、创新要素最为集中的区域之一。

对此，宋庭敏认为，随着AI大模型及全球业务高速扩张，字节在北京市海淀核心区拿地，首要目的是建设AI研发总部，从物理空间上“锚定”中关村及周边高校的人才与创新资源，把核心团队、技术生态与城市创新节点深度捆绑，构建人才与技术的战略护城河。

同时，自持核心地段物业能够锁定未来数十年的经营成本，避免租金上涨长期侵蚀利润，并利用一线城市核心区不动产的抗周期性与增值潜力，实现长期主义的资产配置。此外，自持园区允许字节按需部署算力集群，并围绕园区吸引上下游协作企业，形成“研发—测试—应用”的闭环生态，这种空间自主权是未来十年技术竞争中不可忽视的隐形壁垒。

6年时间，字节跳动已从一名四处租房的“散客”，变成了在北上广深等核心城市拥有超157万平方米自持物业的“大业主”，累计投入超过340亿元。

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土地稀缺价值凸显

字节跳动加速拿下项目的节点，恰逢北京写字楼市场结构性调整期。

据CBRE世邦魏理仕（下称“CBRE”）发布的《2025年北京房地产市场回顾》，2025年，北京写字楼新增供应仅18万平方米，为2015年以来最低；全年净吸纳量达43.8万平方米，带动空置率同比下降1.9个百分点至19.1%。且租金仍在下跌，年底全市平均租金降至每月228.5元/平方米，全年累计跌幅10.7%。

不同区域的表现持续分化。以北京中关村、望京、奥体为代表的科技中心区域，持续承接头部科技企业的扩租、整合和升级搬迁需求，成为全年去化的主要动力，中关村空置率率先降至全市最低，而CBD、金融街等传统商务区去化压力较大。

在这一分化格局中，字节跳动的扩张步伐反而加快。2025年，公司在北京先后租赁了中关村鼎好大厦、丽金智地中心以及东升科技园二期等多处办公场所。

进入2026年一季度，市场分化趋势更加清晰。CBRE数据显示，TMT板块以38%的份额稳居办公楼需求首位，系统解决方案、平台互联网及人工智能构成核心增长引擎。

同时，大宗交易市场出现回暖。高力国际数据显示，一季度北京大宗交易额达122亿元，同比增长184%。其中，办公楼自用型交易额22亿元，占比超90%，投资型仅2亿元。高力国际华北区资本市场及投资服务董事韩默表示：“企业自用需求的刚性支撑作用持续强化，成为办公楼大宗交易市场的核心驱动力。”

柏文喜分析：“过去六年，一线城市核心地段商业地产年均增值约8%-12%，远超租金回报率。字节340亿投入形成的157万平方米物业，既是使用资产，也是投资资产。在利率下行周期，优质不动产的风险调整后收益甚至高于部分主营业务投资。此外，自持物业可通过REITs、资产证券化等方式盘活，优化财务报表结构。”

除市场变化外，字节跳动在京持续拿地，也与海淀区土地的保值性和稀缺性密切相关。2025年11月，海淀上地一宗综合性用地以84.56亿元溢价成交，楼面价约为3.75万元/平方米。中指研究院土地市场研究负责人张凯评价：“溢价成交再次印证了北京海淀核心片区资产在现阶段的市场抗压能力。”

稀缺性则在年度的土地供应计划中体现得更为直接。 根据《北京市2026年度建设用地供应计划》，全市研发用地仅80公顷，海淀区域的供地规模明显压缩，商品房用地仅3宗、约18公顷，商服用地3宗，面积约5公顷。海淀区的办公研发用地则集中在中关村科学城北区等区域，而学院路、大钟寺等核心地段，产业用地供应极为有限。

“一线城市核心地段的土地供应日益稀缺，且越来越向"符合产业导向的头部企业"倾斜。字节早期重仓的时点（2019年～2021年），恰是各地政府争抢科技巨头的窗口期。通过大规模拿地，字节不仅获得了价格优势，也深度绑定了地方政府的产业支持政策——从税收优惠到人才落户，从数据基础设施到应用场景开放。”柏文喜表示。

值得注意的是，北京市规划和自然资源委员会海淀分局对字节此次受让的地块设置了严格的产业准入和税收贡献要求，海淀区在产业用地供应上呈现出明显的“精准化”趋势。

一方面，明确限定产业方向。出让条件直接点名人工智能、集成电路、脑机接口、量子信息等未来产业，这与《北京市加快科技创新构建高精尖经济结构系列文件》的要求高度吻合。通过土地这一核心要素的定向供应，政府部门得以引导产业资源向重点领域集聚。

另一方面，设置可量化的产出门槛。每平方米6万元的年税收要求、1200元的区级财政贡献标准，使得土地出让与企业后续经营绩效深度绑定。

图源：北京市规划和自然资源委员会

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，政府让渡短期土地溢价，意在锁定长期税源与就业。这种“标杆企业入驻—税收兑现—配套反哺—生态升级”的闭环，正成为高能级城市产业供地的范本。

据报道，字节跳动2024年净利润约330亿美元（以2025年4月10日汇率计算约2379亿人民币）。相较之下，从分散租楼到自建园区六年买地投入的340亿人民币，仅约占2024年净利润的14.29%。丰厚的利润储备，使其成为土地市场上为数不多有能力接连拿地的买家。

在北京海淀土地稀缺、供地精准化的背景下，字节接连落子海淀既是卡位AI时代的物理底座，也为“以产业定供地”写下注脚。而这笔重资产的真正价值，最终还要靠技术生态与城市产业的深度绑定来兑现。