司令谈深圳楼市：疯抢的不是房子，是价格到位的确定性

今天深圳龙华一个新楼盘开盘，直接火出圈了，不是因为产品有多惊艳，而是场面火爆到中介集体疯抢，最后保安不得不动用辣椒水驱散人群。

很多人问我，深圳楼市是不是又回暖了？其实这个楼盘的位置我太熟了，经常去，旁边就是新天地商业，周边的楼市行情我门儿清。这场疯抢，跟回暖没关系，本质就是一句话：价格到位了，刚需自然就来了。

先说说这场疯抢最直接的原因：为什么是中介在疯抢？

不是中介炒房，是客户的需求真的顶满了。不少客户早就提前给中介交了诚意金，明明白白说清楚：只要能抢到房，就必买。对中介来说，抢到一套就是稳稳的佣金，为了真金白银的收益，肯定拼了命去抢，场面失控也就不奇怪了。

而客户愿意提前交诚意金、闭眼必买的核心，是肉眼可见的价格倒挂。

这个片区，正常的二手商品房，单价已经到了5万多一平，哪怕是楼龄近十年的二手房，单价也要5.6万。而这次新盘推的65平左右的两房，总价只要250万上下，折合单价才3.8万左右一平，对比周边二手房，一平直接便宜了近2万。

一套房总价差出一百多万，对刚需来说，这就是实打实的让利，也是真真切切的安全垫。

当然，客观来说，这个盘不是没有短板。没有像样的花园社区，容积率很高，居住舒适度确实一般。但它的核心优势，精准踩中了刚需和投资客的核心需求：租金回报率够高，地段确定性够强。

这套65平的两房，一个月租金能租到5000左右，就算全款买入，租金回报率也有2.4%左右，比现在一年期定期存款利率还高出0.5个百分点。按现在的租金水平算，40年左右就能回本，而未来房租大概率还是上涨趋势，实际回本周期只会更短。更何况，它地处龙华中心区，配套成熟，流通性有保障，这就是它最硬的底气。

更值得大家看清的，是深圳楼市极致的分化。

这次被疯抢的，只有这批小户型，超过100平的大户型，根本卖不动。大户型的单价依然维持在5万以上，和周边二手房没什么价差，自然没人买单。而且这次推的小户型，本身数量就有限，只有几十套，稀缺性+价格倒挂，双重buff叠满，出现疯抢的场面，一点都不奇怪。

说到底，今天这场疯抢，给所有人都上了一课：深圳的房子，从来都不缺刚需，缺的是能让刚需满意的价格。

刚需不是没钱，是不愿意为虚高的溢价买单；投资客不是不进场，是要看到实打实的安全垫和确定性。只要价格降到了合理区间，让购房者看到实实在在的让利，市场的需求，从来都在。