龙华3字头、宝安核心区5字头！深圳新房的“心理底价”曝光

昨晚，龙华中心区新盘幸福城臻园连夜排队等选房的视频和图片，在深圳人的朋友圈刷屏了。

▲图源朋友圈

原因只有一个：价格。

幸福城臻园加推217套建面约65-82-89㎡2-3房，折后价格约3.8万/㎡起。

这是什么概念？一路之隔的壹成中心十区折后约4.7万/㎡起，这样一算，这个项目便宜近1万/㎡。

幸福城臻园 于4月13日上午选房，并采取“先到先得”的销售策略，引发深圳楼市久违的连夜排队等选房“盛况”。

250万起买龙华两房

深圳又见连夜排队买房？

幸福城臻园位于龙华中心区，与壹成中心十区近一路之隔。项目于去年7月首次入市，推出861套住宅，备案均价约6.46万/㎡，截至发稿前，仅124套备案、3套录入合同。

4月13日，项目加推，这批房源的备案均价“跳水”至约4.47万/㎡，折后价格更与旁边在售新房拉开距离：

建面约65㎡两房，总价250-260万；
建面约82㎡三房，总价310-320万；
建面约89㎡三房，总价340-360万。

因此，不少人连夜排队想抢先选房。不过，据一线市场人士透露，在排队的大多数不是买房者本人，而是中介代客排队。

由于人数太多，今天选房前后在项目售楼处外还一度 发生冲突。

▲ 现场等待选房的买房人

“我有几个客户看到价格也感兴趣。”一位中介告诉@深圳买房计划，这个项目的营销策略让深圳楼市出现了一个小爆点，“是好事，市场沉寂有点久了，需要一点热度，至少客户看到这个价格愿意出来看房甚至买房。”

我的一位朋友听到价格后也疯狂心动，即使她曾经也嫌这个片区建筑密度较高，且这个项目属于超高层旧规产品，但价格能压倒一切。“有这个价就够了，人多车多路窄都不是问题。”

截至开盘当晚7点，项目销售在朋友圈发布的销控表显示，65㎡售罄，82㎡仅剩一套顶楼，约89㎡还有部分楼层可选。

龙华3字头、宝安核心区5字头

买房人给深圳重新定价

事实上，从这次连夜排队买房的现象可以看出：没有卖不掉的房子、只有卖不掉的价格。

在幸福城臻园之前，同样有一个项目也靠降价得以迅速去化。

3月初，宝安新安片区的珺悦名都推出一批工抵房，折后单价约5.71万/㎡起，相比周边倒挂1-1.5万/㎡左右。

有对比才看得出性价比，2025年6月这个项目256套住宅入市，备案均价8.13-8.21万/㎡ ，折后单价7.3万/㎡起。但截至今年1月，172套房源，去化仅15套。

在降价工抵房推出市场后，据乐有家研究中心检测，珺悦名都单周成交超百套，吸引超2000批买房人看房，建面约89㎡房源售罄。

如果再往深扒一层，幸福城臻园、珺悦名都大降价后销售大爆的背后，是买房人对深圳各片区有属于自己的心理定价：

龙华中心区在售新盘折后单价4字头，去化只能算是正常速度，但只要降到3字头，就能吸引到买房人迅速下手，就像这次的幸福城臻园。

宝安新安片区的定价，也能从买房人的动作看出——折后单价7字头对他们的吸引力不够，而当价格“跳水”到5字头，珺悦名都单周成交的房子比过去半年都多。

甚至连法拍市场上的凶宅，只要价格到位，也一样被抢。

例如去年11月成交的福田法拍“凶宅”，起拍价2.99万/㎡，吸引30位买家、竞价109轮，最终成交价约5.35万/㎡，比正常市场价便宜约2万/㎡。

价格才是深圳房产最硬的底牌。

当然，每个人的心理锚点不同，对你而言，新房要降价到多少，你才愿意出手呢？