经济适用房借名买房协议无效！法院判决返还房屋并补偿损失｜北京房产律师深度解析

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案情介绍

案件背景：

李建国向法院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《购房资格使用协定》无效；2.判令二被告将一号房屋腾退并返还给原告；3.判令二被告支付原告房屋占用费，自2014年4月1日起至实际腾退和返还房屋之日止，按照每日100元的标准计算；4.本案全部诉讼费用由被告承担。

位于一号房屋的产权登记在原告名下，系经济适用房。被告张明与原告家人相识，打着"借名买房"的名义占有使用涉案房屋。原告对此不予认可，且违反法律规定是无效的。为维护原告的合法权益，故诉至法院。

被告辩称：

不认可原告的诉讼请求。涉案房屋归二被告所有，房屋的实际购买人是二被告。2013年3月26日，张明的姐姐张华向开发商交纳房款427151.4元，该款项由张明母亲赵梅转入张华的银行卡中，款项来源是张明存放在母亲处的工资。2013年10月22日，张明出资以原告名义购买涉案房屋。房屋购买后，原、被告签订了《购房资格使用协定》，约定原告将购买房屋的资格无偿转让给张明，张明是房屋使用人，房屋占有、使用、收益处分等一切权利归张明。

被告反诉请求：

1.判令原告返还二被告购房款427151元；2.判令原告支付二被告房屋增值部分价款1822849元；3.反诉费及评估费均由原告承担。

事实与理由：二被告在2013年3月22日借用原告的名义购买了一号房屋，该房屋面积为71.72平方米，是经济适用房，于2014年4月办理了房屋产权登记。购买房屋后，为避免争议，双方签订《购房资格使用协定》，并由张明的姐姐张华及姐夫李强作为见证人，证明该房屋的实际购买人为二被告。双方约定，若国家此后房产的管理登记政策允许，协定人应积极配合协定使用人完成房产过户手续。此后至今该房屋的实际占有人是王丽。二被告因感情不和于2020年9月16日离婚，二人之子归王丽抚养，故约定该房屋归王丽所有。原告于2021年7月在未对该房屋做任何投资的情况下起诉，侵占了二被告的合法权益，违背了当时约定。

原告针对反诉辩称：

不同意被告的反诉请求。双方的购房协议是无效的，不同意返还购房款。房屋交付之后由被告使用，故不同意支付房屋增值部分价款。

关键事实：

2013年3月22日，李建国作为买受人与出卖人甲房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，约定李建国购买一号房屋，房屋预测建筑面积71.43平方米，购买价格为每平方米5980元，总价款427151元，付款方式为一次性付款。2015年10月16日，上述所购房屋登记在李建国名下，登记的房屋性质为经济适用房，建筑面积为71.72平方米。

2013年3月的支付单据显示，持卡人张华向甲房地产开发有限公司支付427151.4元。甲房地产开发有限公司出具的发票显示：付款单位李建国，购房款427151.4元。李建国认可张华支付的款项是张明、王丽支付的涉案房屋的购房款。

2013年3月23日，协定人李建国与协定使用人张明、王丽签订《购房资格使用协定》。主要内容为：协定使用人张明、王丽与协定人李建国系舅甥关系，现协定人具有购买北京市经济适用住房主体资格，协定人与协定使用人经友好协商，就该购房资格的使用的相关事宜达成如下协定：一、协定人将该购房资格无偿让与协定使用人使用，并由协定使用人全资购买住房。现协定使用人一次性付款购买一号房屋（购房时间2013年3月22日，房产价格427151.4元，房产面积71.43平方米）。二、协定使用人享有该房产的产权及占有、使用、收益、处分等一切权利。三、协定使用人承担该房产的日常维持费用，包括物业管理费、水电费等。四、若国家此后房产的管理登记政策允许，协定人应积极配合协定使用人完成房产过户手续。

涉案房屋于2014年3月28日交付，交付后由张明、王丽装修和使用。

经张明、王丽申请，法院依法委托评估公司对涉案房屋的市场价值进行评估。鉴定机构于2022年8月12日出具《房地产估价报告》。载明：估价对象在价值时点2022年8月4日的市场价值估价结果为225万元，折合单位建筑面积价值约为31372元/平方米。

李建国收到评估报告后提出鉴定异议，并附上相关材料。主张涉案房屋上市交易需要缴纳的费用应在鉴定报告中体现并扣减。鉴定机构回函中载明：估价对象于价值时点的缴纳土地收益依据应以实际成交价格为测算主要依据，而本估价对象并未进行交易，故本次估价未予扣除此费用。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：李建国与张明、王丽签订的《购房资格使用协定》是否有效，以及合同无效后的法律后果。

关于协议效力的认定：

法院认为，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。相关规定对经济适用住房的购买和上市交易等均有严格的限制。

在案证据能够认定李建国与张明、王丽就涉案房屋形成借名买房合同关系。因李建国与甲房地产开发有限公司就涉案房屋的预售合同签订于2013年，故李建国与张明、王丽签订的《购房资格使用协定》违反了相关政策和法规的规定，损害了社会公共利益，应属无效。

关于合同无效后的法律后果：

法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因《购房资格使用协定》被认定为无效，故张明、王丽应将涉案房屋腾退并返还，李建国亦应将购房款返还。双务合同无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。房屋占有使用费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销。张明、王丽占用房屋系以支付购房款为条件，故李建国要求支付房屋占用费缺乏依据。

关于房屋增值部分价款的认定：

法院认为，根据北京市经济适用住房上市出售的有关规定，2008年4月11日起签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。

因涉案房屋是经济适用住房，双方违反经济适用住房管理的相关规定交易涉案房屋，对于合同无效均有过错。其中，李建国作为有资格购买经济适用住房的人员，在限制上市交易期限内转让涉案房屋，其过错程度更大，应承担合同无效的主要责任。综合考虑经济适用住房出售的相关规定、鉴定机构的评估报告、李建国因房屋升值获得的利益、张明和王丽丧失的订约机会损失、双方的过错程度等因素，法院酌定李建国应支付张明、王丽房屋增值部分价款73万元。

裁判结果

法院最终判决：

✅ 一、确认李建国与张明、王丽签订的《购房资格使用协定》无效；

✅ 二、张明、王丽于本判决生效后三十日内将一号房屋腾退并返还给李建国；

✅ 三、李建国于本判决生效后三十日内返还张明、王丽购房款427151元；

✅ 四、李建国于本判决生效后三十日内支付张明、王丽房屋增值部分价款73万元。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

经济适用房政策的准确把握：成功证明了经济适用住房的特殊性质，借名购买违反公共政策，合同自始无效。

证据链的完整构建：成功提供了《购房资格使用协定》、《商品房预售合同》、支付凭证、房屋登记信息等关键证据，形成了完整的证据链。

过错程度的合理认定：成功证明了李建国作为有资格购买经济适用住房的人员，在限制上市交易期限内转让涉案房屋，其过错程度更大，应承担合同无效的主要责任。

房屋增值部分价款的合理认定：成功证明了房屋增值部分价款应综合考虑经济适用住房出售的相关规定、评估报告、房屋升值利益、订约机会损失、双方过错程度等因素，公平合理确定。

法律适用的准确把握：准确适用了经济适用房相关政策法规、合同法等相关规定，成功为当事人争取到了合法权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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