借名买房售房款归属之争！法院判决驳回返还请求｜北京借名买房律师深度解析

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案情介绍

赵梅向法院提出诉讼请求：判令孙明返还赵梅一号房屋的售房款350000元；本案诉讼费由孙明承担。

案件背景：

赵梅系孙明之嫂子。2002年12月17日，孙明代赵梅与甲公司签订了《商品房买卖合同》，以赵梅名义购买位于北京市昌平区回龙观镇的一号房屋经济适用房一套。2003年2月12日，孙明向赵梅支付170000元用于支付甲公司购房首付款，并以赵梅的名义办理了房屋尾款的贷款手续。后案涉房屋登记于赵梅名下。

2007年8月20日，赵梅与他人签订《北京市存量房屋买卖合同》，将案涉一号房屋出售，售房款350000元，该售房款赵梅已交付给孙明。房屋登记于赵梅名下，孙明并非房屋所有权人，且孙明不具备购买案涉一号房屋的资格，占用赵梅经济适用房购房资格，导致赵梅不再享有购买经济适用房的资格，给赵梅造成损失。现涉案房屋的售房款远高于孙明当初支付的购房款，故应当将其取得售房款350000元返还给赵梅。

被告孙明辩称：

不同意赵梅的诉讼请求。2002年购房时候我不具有北京市户口，在京不能购买经济适用房，当时政策并未限制借名买房，故我借用嫂子赵梅的名义购买了一号房屋。购房首付款及贷款还贷都是由我支付的。房屋是我买的，后来卖房的钱给我也是合理的。

关键事实：

2002年12月17日，赵梅（买受人）与甲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：赵梅购买一号房屋，建筑面积97.98平方米，房屋总价款254748元。

2004年5月14日，一号房屋取得房屋所有权证，产权登记于赵梅名下，房屋性质为经济适用住房。

2007年8月20日，赵梅（出卖人）与张蕾（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，将一号房屋出售给案外人张蕾。赵梅主张该房屋售房款为350000元，并已全部交付给孙明。孙明对此予以认可。现房屋已过户登记至张蕾名下。

庭审中，双方均认可一号房屋购房首付款170000元由孙明出资支付，剩余房款以银行贷款方式支付，房屋贷款亦由孙明负责偿还。房屋交付后，孙明对房屋进行了装修，并由其及家人一直居住。该房屋的购房合同、票据、产权证等亦均由孙明持有。

关于房屋的购买，孙明称2002年其朋友所在乙公司有经适房购买指标，但因其不具有北京市户籍无法在京购买经适房，故借用赵梅名义申请并购买了一号房屋。现赵梅主张孙明占用其经适房购房资格，导致其本人及家庭不能再享有购买政策性房屋优惠政策的资格，给其造成损失，且孙明所取得的售房款350000元远高于其购房出资，属不当得利，应当返还给其。经询，赵梅、孙明对一号房屋系借名买房的事实均无异议。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：孙明接收售房款的行为是否构成不当得利。

关于不当得利的认定：

根据法律规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。

关于借名买房关系的认定：

本案中，孙明借赵梅名义购买一号房屋，双方之间存在借名买房关系。虽然房屋登记于赵梅名下，但孙明作为该房屋的实际权利人，出资购房并对房屋进行装修且长期居住使用。

关于售房款归属的认定：

2007年房屋出售后，赵梅亦自愿将所得售房款350000元交付给孙明。因此，孙明接收售房款的行为，并非没有法律依据，不构成不当得利。

关于原告坚持不当得利法律关系的认定：

经法院释明，赵梅坚持本案以不当得利法律关系起诉。法院认为，赵梅的诉讼请求缺乏法律依据。

裁判结果

法院最终判决：

❌ 驳回赵梅的诉讼请求。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

借名买房关系的明确认定：成功证明了一号房屋系孙明借赵梅之名购买，双方对借名买房事实均无异议。

实际权利人的准确认定：成功证明了孙明作为该房屋的实际权利人，出资购房并对房屋进行装修且长期居住使用。

售房款交付的自愿性认定：成功证明了2007年房屋出售后，赵梅自愿将所得售房款350000元交付给孙明，该行为有法律依据。

不当得利法律关系的准确把握：成功证明了孙明接收售房款的行为并非没有法律依据，不构成不当得利。

证据的有效运用：充分利用了《商品房买卖合同》、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、银行交易明细等关键证据，形成了完整的证据链。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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